La rigenerazione urbana ben fatta «ha bisogno di almeno tre componenti: una visione politica di città, una buona qualità di progetto e una governance robusta ed efficace». E non sia una via per tagliare tempi e procedure. Per Aldo Mazzocco, amministratore delegato e direttore generale di Generali Real Estate spa e Presidente di Citylife spa, la rigenerazione urbana è tale quando riguarda interventi di ampia portata, ed è l’unica opzione per dare una risoluzione alla questione abitativa che affligge le città europee.

Per sostanziarsi, ha bisogno di capitali pazienti, assicurazioni e fondi pensione in primis, che devono tornare ad investire sulla trasformazione delle città. «In tutto il mondo, il real estate strutturale che effettivamente cambia il territorio e consente di fare rigenerazione urbana – racconta Mazzocco a thebrief – parte da capitali pazienti “ma non stupidi”, alla ricerca di buona remunerazione per i risparmiatori, ma con un orizzonte temporale più lungo dei tipici cinque-sette anni richiesti dai fondi di private equity».

In Italia non mancano questi player e il nostro Paese ha anche la capacità di attrarre gli investitori esteri di lungo periodo; «ma servono piani di rigenerazione urbana su larga scala, con chiarezza autorizzativa ex ante e strutture finanziarie e di governance in grado di resistere ad eventuali crisi finanziarie e/o di mercato. Stimoli di breve – come, ad esempio, il Superbonus nella sua seconda fase post emergenza Covid – non aiutano a sviluppare azioni di ampio respiro e creano forti squilibri temporanei tra domanda ed offerta nel mercato delle costruzioni e dei servizi professionali».

Per Mazzocco, non ci sarà rigenerazione urbana senza capitali pazienti in campo, co-investitori e capaci di assorbire il rischio, e senza governance. Ma da dove si parte?

Le città devono avere idea di cosa vogliono fare e vogliono essere. In troppe situazioni sono saltati i quadri intermedi ed anche i partiti sono spesso senza programmi per l’agenda urbana.

Milano, anche con la ultima amministrazione e finché ha potuto (il riferimento è alla stasi degli ultimi mesi con l’avvio delle inchieste diffuse in tutta la città che hanno riguardato proprio la trasformazione urbana, ndr), è andata in continuità con l’iniziativa condotta dalle amministrazioni precedenti e si sono visti i risultati. Milano oggi è la città più sparkling d’Europa: si vive bene, ha un mix di popolazione e di attività di prim’ordine. È difficile fare più di quello che c’è, i servizi – facendo un confronto omogeneo – funzionano.

Il problema di Milano è che è diventata piccola rispetto alle attività che vi vogliono trovare sede; il territorio comunale vero e proprio non supera il milione di abitanti. O si sceglie la strada dei grattacieli, come ha fatto Singapore, o serve inventarsi un altro modello di sviluppo, allargato alla città metropolitana.

Continuare a sovraccaricare il centro storico può comportare un aumento della pressione sui servizi pubblici e, soprattutto, allarga il gap tra centro e periferia, in una città a pianta circolare concentrica che già polarizza notevolmente i gradienti di qualità e di valore immobiliare. In generale, il disagio delle periferie è un’emergenza evidente non solo a Milano. Emergenza abitativa, emergenza sociale ed emergenza ambientale. E si ritorna così al tema della rigenerazione urbana su larga scala.

E Roma?

Mi sembra che Roma stia giustamente facendo leva sui fondi e le procedure legate al Giubileo 2025 ed al Pnrr. Il sindaco citava circa 400 cantieri grandi e piccoli (più il termovalorizzatore così fondamentale per la gestione razionale dei rifiuti) che dovrebbero cambiare volto alla città, riaprendo una stagione di investimenti privati.

Mi piace ricordare che Roma è Capitale sia d’Italia che dello Stato del Vaticano, ha un territorio molto esteso ed una popolazione di circa quattro milioni; ed è la città più bella del mondo nonché la sede delle più grandi aziende italiane; vederla solo come destinazione turistica, come emerge attualmente dall’analisi dei flussi di investimento real estate, è piuttosto limitante.

Roma ha le potenzialità per avviare un ampio ciclo di rigenerazione urbana del tutto simile a quello intrapreso dalle grandi capitali europee. Servono convergenza politica e coraggio. Ma soprattutto visione, buoni progetti ed una governance trasparente e stabile.

Roma, ma anche Milano, come tutte le città europee sono sopraffatte dalla questione abitativa. Dal suo osservatorio, qual è lo scenario?

Questo è un problema che affligge tutte le città che funzionano. Perché le città che funzionano attraggono, e attraggono soprattutto le nuove generazioni. E questa è tutt’altro che una malattia.

Le città che funzionano attraggono studenti, lavoratori alla prima esperienza post-scolastica, stranieri, turisti, cittadini del mondo che – mai come di questi tempi – si spostano e scelgono i luoghi che offrono più servizi ed una qualità della vita più dinamica.

L’infrastruttura immobiliare delle città che funzionano deve essere adeguata nel più breve tempo possibile a questa domanda di residenza e di luoghi per lavorare, studiare e divertirsi che evolve continuamente; adesso con ritmi notevolmente più rapidi che in passato.

È proprio per questo che “rigenerazione urbana” va tradotto in “adattamento della struttura immobiliare urbana”, per rispondere alla domanda in evoluzione e per adeguare le prestazioni ambientali e sociali. Per il settore immobiliare questi non sono problemi, ma enormi opportunità di investimento. A patto di condividere gli obiettivi con la pubblica amministrazione e di operare attraverso progetti e strutture finanziarie di adeguato spessore.

A volte mi piace immaginare che si possano integrare sinergicamente le città di Milano e di Torino. Milano che ha bisogno di nuova infrastruttura immobiliare a costi ragionevoli; Torino che ha subito una forte contrazione a seguito della de industrializzazione e che ha ottime opportunità a basso costo. Le due città sono ben collegate da ferrovia e autostrada ed hanno un aeroporto nel mezzo. Magari succederà.

Ma cos’è per lei la rigenerazione urbana?

Proviamo a ridefinirla partendo da un negativo: non è un escamotage linguistico per facilitare processi autorizzativi, ovvero per dipingere di valore sociale progetti edilizi ed urbanistici in realtà non difformi dall’usuale. Io credo che sia una classe di intervento sul territorio che coinvolge molti interessi, dai più umili ai più ambiziosi, che non si può immaginare di affrontare con normative “prestampate” o codificate.

Sono di fatto Progetti Speciali, generati da una chiara volontà politica di imprimere una svolta nel destino delle città, attraendo nuove attività e nuovi abitanti.

In quanto progetti speciali necessitano di un approccio “su misura”, per gestire tutte le componenti di una simile impresa. Si inizia con un dialogo ed una condivisione reale con chi detiene interessi sull’area interessata (anziani, giovani, imprenditori, servizi pubblici, scuole, ecc.), per allinearsi sulla visione futura.

Con un punto di sintesi che crei la minore viscosità possibile. Si prosegue con un disegno urbanistico su scala macro, guidato dalla pubblica amministrazione. Si invitano poi gli investitori e gli operatori privati a “salire a bordo”, investendo e gestendo in forma privata delle porzioni del piano generale; con garanzie di completamento supportate da adeguata struttura finanziaria.

E poi si passa all’implementazione sotto stretto monitoraggio pubblico. Il progetto speciale deve essere completato entro tempi ragionevoli; altrimenti produrrà un’infrastruttura immobiliare già obsoleta; perché nel frattempo la domanda si sarà evoluta.

Il dibattito sul tema casa si estende a quello del lavoro e della mobilità e flessibilità delle vite moderne. Osservazione che evidenzia quanto il real estate possa essere di fatto decisivo per la crescita di una comunità, assecondando o favorendo stili di vita, aprendo o limitando possibilità.

Quando una famiglia congela la sua liquidità in un mutuo, dovrà rinunciare ad altro. Ma soprattutto troverà poco conveniente spostarsi, limitando la flessibilità del mercato del lavoro. Dove la domanda di residenziale è elevata (nelle città che funzionano…) serve assolutamente un’adeguata offerta di case in locazione. Ma perché questa si sviluppi è necessario non solo costruire le case, ma anche rinnovare sostanzialmente la normativa che regola le locazioni. Se il diritto alla restituzione dell’immobile non sarà maggiormente garantito, le (poche) unità in affitto continueranno ad essere offerte solo per tempi brevi e ad inquilini di breve termine.

Il pubblico che guida e il privato che fa la sua parte, con quale alleanza, ruoli e responsabilità?

Il partenariato pubblico-privato come è visto ora in Italia non funziona. La Legge Urbanistica 1150 del 1942 ed il DM 1444 del 1968 prevedevano che nelle normative regionali di governo del territorio, a guida dei Piani comunali, si prevedessero Piani urbanistici di iniziativa pubblica e Piani urbanistici di iniziativa privata; sembrava che i secondi fossero residuali rispetto ai primi; come in effetti accade in molti paesi europei.

In realtà, in Italia, si è assistito ad una prevalenza dei Piani di iniziativa privata, da sottoporre ad approvazione pubblica ma privi – per ovvi motivi – della necessaria ariosità e prospettiva di visione che sarebbe propria di un Piano di iniziativa pubblica.

Io credo che una Pa (responsabile dell’interesse collettivo più largo) che attende proposte, anziché stimolare ed attrarre capitali e capacità private, stia venendo meno al suo ruolo. Controllore anziché protagonista e partner del privato. E insisto sulla necessità di robuste e trasparenti strutture finanziarie e di governance. Non si realizza la rigenerazione urbana con il working capital; né con strutture societarie “a cordata”. Un progetto speciale di rigenerazione urbana può attraversare uno o più cicli immobiliare negativi.

Ecco che le banche sono diventate di fatto le più grandi proprietarie immobiliari del Paese, grazie ai cosiddetti Npl.

L’assenza di capitale paziente per attraversare le crisi è un elemento critico. Troppo spesso si è iniziato un grande progetto con una leva finanziaria eccessiva (spesso basata su valutazioni irrealistiche del sottostante immobiliare) e senza margini di adattamento ad un eventuale ciclo negativo. E spesso il tavolo degli investitori in equity non era adeguatamente omogeneo in termini di resilienza.

Ed è sulla visione di città che il dibattito torna acceso, sulla capacità delle amministrazioni di tracciare una rotta per fare delle città con una vocazione marcata. La sua ricetta?

Le città devono manifestare ed esplicitare cosa vorrebbero diventare: i politici non possono rinunciare al loro ruolo di dare una visione di città; a seguire si dovrebbe chiamare un urbanista che traduce in disegni l’immaginario e la domanda della Pa; poi si chiama un advisor finanziario a cui si chiede di costruire una struttura finanziaria per costruire il piano (come accade in Francia); a quel punto si passa all’invito ai privati, a partire da quelli a lungo termine, a cui si chiede di partecipare con delle proposte. Auspicabile sarebbe anche un soggetto autorevole, nazionale, che si inserisce nel quadro a garanzia di questa architettura.

Se nella visione di città, considerando l’acronimo ESG, la “S” è già coperta, il suo riferimento è alla “G” di governance come elemento decisivo per il processo. Ci sono città internazionali che possiamo prendere come riferimento?

Londra o Parigi sicuramente. Generali Real Estate utilizza un tool proprietario di intelligenza artificiale per monitorare in continuo le principali città europee su cui investiamo e gestiamo immobili (Parigi, Londra, Milano, Roma, Madrid, Barcellona, Lisbona, Amburgo, Colonia, Berlino, Francoforte, Monaco, Praga, Varsavia, Vienna) analizzando più di 800 dati che descrivono cosa sta accadendo sia dal punto di vista amministrativo, che delle dinamiche economiche e sociali.

Se ne ricava una mappa della attrattività relativa delle diverse città, nonché delle loro strade e piazze. Si rileva che Parigi e Londra sono sempre “prime”, perché investono continuamente su trasporti e servizi; fanno rigenerazione urbana, innovano (ad esempio con la costruzione di data center); dotano la città di quello che serve per attrarre comunità ed essere attrattive per i capitali.

Milano è sempre tra le top five in Europa in questa classifica generata dal nostro algoritmo.

In aggiunta, mi fa sempre piacere citare il caso di Amburgo che ha disegnato e sta implementando un colossale piano di riconversione del vecchio porto. La visione politico-amministrativa, la qualità della governance e l’attenta regolazione dell’offerta allineata con la domanda reale costituiscono un caso di studio in materia di rigenerazione urbana.

Quali sarebbero gli ingredienti della lezione di Hafencity?

Amburgo ha saputo riqualificare con coraggio il vecchio porto. Si è partiti da una visione politica autorevole, servita da un’urbanistica virtuosa; c’è stata continuità amministrativa che non ha mai fatto cambiare la percezione della città da parte degli investitori. Un esempio virtuoso di ownership politica ed amministrativa che ha offerto ai capitali privati opportunità di investimento interessanti ed a basso rischio esecutivo.

In copertina: Aldo Mazzocco