Il rapporto tra fondi immobiliari e casse di previdenza entra nel dibattito sul futuro del real estate italiano come uno dei nodi strategici per trasformare il risparmio previdenziale in capacità di investimento di lungo periodo. Al forum di Scenari Immobiliari il dibattito muove dalla constatazione che negli ultimi quindici anni molte casse hanno progressivamente spostato la gestione del patrimonio immobiliare verso strumenti specializzati, affidandosi a sgr e fondi immobiliari.

Modello che ha consentito maggiore professionalizzazione, trasparenza nella valorizzazione degli asset e controllo dei processi. Come raccontano anche i dati di un recente rapporto di Inps e Inail.

La gestione delegata e il ruolo dei fondi. Tra gli esempi portati al tavolo c’è quello di Cassa Forense, che conta oltre 29 posizioni in fondi immobiliari e individua in Fabrica Immobiliare la propria “house bank” di riferimento. Federico Conte, neopresidente Enpap, la cassa degli psicologi, racconta un percorso di trasformazione segnato da una maggiore attenzione alla governance e alla gestione professionale del patrimonio. L’ente, con circa 3 miliardi di euro di patrimonio e circa 270 milioni investiti in immobili, descrive il proprio rapporto con il mattone come un rapporto di “odio e amore”, condizionato anche da vicende del passato che hanno generato prudenza nell’approccio agli investimenti immobiliari. Oggi, però, la prospettiva è cambiata: «non credo che possa essere gestito in modo diverso da una cassa, secondo noi è l’unico modo» afferma Conte riferendosi alla gestione tramite sgr.

La logica resta quella previdenziale: «per me il sociale sono i miei 90/100mila iscritti e le loro pensioni sono il tema principale», sottolinea Conte, evidenziando come la capacità di generare rendimento sia parte della responsabilità istituzionale dell’ente.

Immobiliare tra rendimento, liquidità e nuove asset class. Stando alla voce degli operatori, la sfida è mantenere il ruolo dell’immobiliare nei portafogli in uno scenario diverso rispetto al passato.

Il rendimento storico degli immobili, indicato intorno al 4,5%, entra in competizione con strumenti più liquidi, mentre le casse devono continuare a bilanciare rischio, rendimento e sostenibilità previdenziale.

Alfredo Granata, direttore generale Inarcassa, evidenzia come l’immobiliare abbia mantenuto un ruolo rilevante nella strategia dell’ente: il patrimonio immobiliare, considerando investimenti italiani e internazionali, raggiunge circa 2,6 miliardi di euro su un patrimonio complessivo di circa 18,5 miliardi. La riduzione percentuale della componente immobiliare negli ultimi anni, spiega Granata, non è derivata da dismissioni ma dalla crescita complessiva del patrimonio e dalla diversificazione degli investimenti. E tra i settori di investimento ci sono hospitality, senior housing, student housing e rigenerazione urbana.

Ci sarà un ruolo delle casse nel Piano Casa? Non si esclude. E Alberto Oliveti, presidente Fondazione Enpam, l’ente previdenziale dei medici (tra i protagonisti del fondo Coima Esg City impact), sottolinea come la missione primaria resti quella di garantire sostenibilità nel tempo alle prestazioni degli iscritti. Enpam investe circa il 18% del patrimonio in immobiliare, quota che sale oltre il 20% considerando anche le infrastrutture, con una strategia orientata verso asset capaci di generare flussi continuativi e diversificati. Rispetto al Piano casa, Oliveti precisa che «l’ente sta valutando le proposte sull’affordable housing: speriamo che ci siano delle proposte però che siano coerenti con la nostra natura». Posizione che riassume il punto centrale emerso dal tavolo: le casse possono contribuire a grandi strategie immobiliari nazionali, ma senza perdere il vincolo della loro funzione originaria.

Le casse come spina dorsale degli investimenti del Paese. Giovanni Maria Benucci, Fabrica Immobiliare sgr, richiama il ruolo sistemico delle casse di previdenza nel mercato italiano: «Le casse sono la spina dorsale degli investimenti domestici, a cui si chiedono normalmente miracoli» (con riferimento diretto al tema dell’abitare e delle infrastrutture, ndr). La sfida, oggi, è conciliare l’orizzonte temporale lungo che caratterizza questi investitori con un mercato che evolve a ritmi sempre più rapidi, mantenendo insieme rendimento, responsabilità e capacità di contribuire allo sviluppo del Paese. Un ruolo strategico che si misura in una fase di trasformazione del real estate: meno legata al semplice possesso immobiliare e sempre più orientata verso infrastrutture, servizi, housing accessibile e nuovi segmenti capaci di generare valore economico e sociale nel lungo periodo.

In copertina: Edificio Enpam, Milano © Coprat e Politecnica