La rigenerazione urbana come politica nazionale, sostenuta da una riforma normativa e da partnership pubblico-private stabili. L’Esg come driver condiviso, basato su dati, parametri e investimenti industriali. L’abitare come emergenza sociale ma anche come prima frontiera del mercato, da affrontare con piani integrati, capitale domestico, politiche fiscali e innovazione di prodotto. Questi, in sintesi, i grandi temi che hanno guidato la due giorni di Platform Real Estate 2025, un’inchiesta giornalistica “live” ideata da Platform e co-prodotta e guidata da PPAN, volta a restituire un quadro su settore in profonda trasformazione, chiamato a contribuire alla crescita delle città non solo come generatore di valore economico, ma come integratore di sistemi sociali, ambientali, tecnologici e urbani.

Con oltre 40 relatori, l’evento ha messo a fuoco l’attenzione alle città medie, anche attraverso la voce della sottosegretaria del Mef, Lucia Albano, dell’ad di Invimit Stefano Scalera e dell’assessore all’Urbanistica della città di Livorno, Silvia Viviani, oltre alla sfida aperta del Mezzogiorno dove la ZES Unica si sta adoperando per contribuire all’attrazione di capitali, con ricadute dirette su sviluppo economico e opportunità di lavoro (grazie ad una reale semplificazione delle procedure) e ribadita da Cdp anche con l’iniziativa Sirec dedicata alla rinascita dei patrimoni immobiliari pubblici dismessi nel Mezzogiorno, coinvolgendo gli atenei con una challange dedicata. Tutto questo considerando che l’Italia dipende per il 65–70% da capitali internazionali, concentrati sulle città principali e, come ribadito, serve rafforzare il capitale domestico e sbloccare investimenti in città medie, dove valori immobiliari e costi di costruzione oggi non fanno quadrare i conti (dati recentemente riportati anche nel rapporto The European House of Ambrosetti come esito della community Valore Rigenreazione Urbana).

Il settore, reduce dalla frenata su Milano (peraltro con sentenza positiva della Corte di Cassazione, del 12 novembre, che ha confermato la legittimità del provvedimento del Tribunale del Riesame, rigettando il ricorso delle Procura e revocando gli arresti nell’ambito della maxi inchiesta sulla gestione dell’urbanistica) e da un quadro normativo percepito come incerto (con tante discussioni aperte su Ddl Rigenerazione urbana, sul testo unico dell’edilizia e sul Piano Casa nazionale), è chiamato a costruire una nuova reputazione basata su qualità progettuale, impatto, dialogo con i territori e solide partnership pubblico-private.

Rigenerazione come politica urbana, non come pratica edilizia

Dalla platea dei relatori – selezionati per loro competenza ed esperienza, oltre a restituire il più ampio ventaglio di società attive nell’industry del real estate – la rigenerazione urbana è stata definita la spina dorsale del settore oggi: non un’operazione edilizia puntuale, ma un processo complesso che trasforma interi quartieri, affrontando transizione demografica, obsolescenza funzionale e sostenibilità energetica. Da tutti arriva la sottolineatura sull’urgenza di un quadro normativo chiaro. La frammentazione tra leggi nazionali obsolete (1942, 1968), norme regionali e strumenti locali continua di fatto a determinare quell’incertezza che paralizza gli investimenti, e non incentiva l’interesse di capitali pazienti, ma piuttosto di quelli con più alti rendimenti, che devono considerare i tanti rischi urbanistici e amministrativi. Come commenta Valeria Falcone, Ad di Colliers. A cui si aggiunge la richiesta è di una riforma organica del DPR 380, in grado di semplificare, eliminare sovrapposizioni e introdurre strumenti per la rigenerazione, in primis con l’indifferenza funzionale.

La sfida della collaborazione pubblico-privato

Soprattutto dopo questi anni, che hanno visto una rinascita delle città grazie alla spinta del Pnrr, la linea è corale: senza PPP non ci sarà rigenerazione urbana. Ma a condizioni chiare: il pubblico deve garantire tempi certi, regole stabili, gestione del rischio urbanistico e infrastrutture, mentre il privato deve portare capitali, competenze e capacità realizzativa. E oltre gli ostacoli normativi rimangono da affrontare anche quelli culturali per far fronte ad una generale diffidenza reciproca, compresa l’assenza di contratti standardizzati, come sottolinea Alfredo Ingletti, neopresidente Fidic e co-fondatore di 3TI Progetti.

Il Codice dei Contratti già offre strumenti robusti: concessioni fino a 90 anni, accordi sostitutivi (L. 241/1990), operazioni integrate di valorizzazione. Serve però una governance chiara che eviti la “cattura del regolatore” e garantisca trasparenza e partecipazione ordinata. Così l’avvocato Carlo Cerami, intervenuto alla due giorni romana con numerosi altri colleghi legali, in rappresentanza di studi come Chiomenti, Simmons&Simmons, Advant, Inzaghi, Dentos, Valaguzza. Un tandem necessario quello tra operatori e legali che ha caratterizzato la seconda edizione dell’evento con il fine di concentrare l’attenzione sulle regole e la prassi, sulle reali possibilità di incidere per il cambiamento.

Laboratorio Roma.

Roma come laboratorio per una nuova governance. Nella Capitale, proprio in questi giorni, dopo un lungo iter amministrativo (a partire dalla concessione del 2006, dove doveva nascere secondo la giunta Veltroni la Città dei Giovani) è stata firmata la convenzione per avviare la rigenerazione degli Ex Mercati Generali di via Ostiense. Sarà un intervento di riqualificazione urbana realizzato grazie a un investimento privato (Hines, con un investimento da 380 milioni di euro, guiderà la realizzazione dell’intervento e restituirà a Roma Capitale tutte le opere realizzate al termine dei 60 anni della concessione), mantenendo la piena proprietà pubblica dell’area. E in queste ore Cdp real asset ha annunciato di aver scelto Coima come partner per la rigenerazione delle ex caserme di Guido Reni. Si chiude così (e inizia) un’operazione attesa da anni dove proprio Coima era in pole position con l’unica offerta vincolante presentata anche nella prima gara lanciata e poi annullata perché ritenuta poco congrua rispetto alle attese.

E Maurizio Veloccia, assessore all’Urbanistica della Capitale, alla platea del real estate sottolinea l’impegno a garantire un quadro chiaro di regole

ESG: dal racconto ai dati, dalla visione al capitale

Le grandi proprietà immobiliari, da Generali Real Estate a Poste Italiane, con le voci di Paolo Micucci e Paolo Gencarelli, raccontano dai rispettivi punti di vista come l’Esg sia passato da narrativa volontaria a criterio industriale, operativo e finanziario, con target di riduzione, investimenti crescenti e strumenti data-driven. Tra gli altri, Generali Real Estate raddoppierà i capex per la gestione attiva del portafoglio, puntando a −60% emissioni entro il 2030 e Poste italiane sta riqualificando 7.000 uffici postali nei piccoli centri, integrando E, S e G in un unico modello di gestione.

La criticità italiana: patrimonio vecchio e frammentato. L’opportunità? La decarbonizzazione

Il 70% degli edifici è in classe energetica E-F-G e l’88% del patrimonio è residenziale, con micro-proprietari che rendono complessi gli interventi. Occorrono modelli operativi per i condomìni, green loan, mutui agevolati e strumenti per superare l’obsolescenza. E, stando alle parole del presidente di GBC, Fabrizio Capaccioli, la direttiva “Case Green” potrà essere letta come opportunità per affrontare il parco edilizio immobiliare, a partire da un sistema unico di metriche (avviando un dialogo tra diversi enti e certificazioni come CasaClima e Itaca), per superare la frammentazione delle certificazioni e democratizzare la sostenibilità, coinvolgendo anche le Pmi.

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Perché il green procurement rimane un tema che richiede impegno politico e imprenditoriale, condiviso

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Infrastrutture: digitali, sociali, territoriali

Dalle reti dei trasporti che connettono città metropolitane e aree interne, ai data center, dalla rigenerazione urbana alla ricostruzione post-calamità, fino all’abitare, e poi education ed healthecare, la chiave di lettura che la due giorni romana Platform Real Estate 2025 ha scelto per una lettura trasversale è quella delle “infrastrutture”, con la consapevolezza che non ci sono confini né ambiti che si possono trattare “a silos” quando si ha a che fare con il governo del territorio e con lo stesso real estate che contribuisce alla rigenerazione di territori, alla valorizzazione di patrimoni e alla realizzazione di nuovi asset con usi e funzioni. È un esempio tangibile il Fondo Infrastrutture per la Crescita che vede in prima linea Azimut e che ha consentito la rigenerazione dei magazzini Mas a Roma e tante altre iniziative in giro per l’Italia, comprese le vertical farm ad Agnadello (in provincia di Cremona),

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Il valore non sta più nell’immobile, ma nella resilienza dell’attività che ospita

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Abitare: domanda, crisi e nuove infrastrutture sociali. Da “bene” a “servizio” fino a “emozione”. Questa la transizione in atto sul concetto di casa e più in generale di immobile. Da qui, dunque, le considerazioni della “casa come piattaforma”, dell’investimento necessario nel “build-to-rent”, nell’analisi di quanto fatto sullo student housing (nonostante le normative diverse da Regione a Regione) e sul senior living, che ancora manca di casi concreti. E poi ancora, ibridazione degli spazi tra vita, lavoro e comunità.

Data Center e decentramento digitale. Oggi l’80% degli investimenti è nell’hinterland milanese. Ed è Emmanuel Becker di Mediterra Data Centers ad intervenire al forum romano, dettagliando che la strategia che questa nuova realtà propone digital hub nelle province (e non solo nei grandi centri ormai saturi), un investimento corale verso la sovranità e resilienza digitale italiana, lo sfruttamento della posizione geostrategica del Mediterraneo e nuovi modelli di sviluppo territoriale.

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Linee d’azione e nuove economie: un investimento da 100 milioni può generare fino a 10 miliardi di impatto in 20 anni

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La mobilità ridisegna la geografia urbana. Da Jll, con la voce del country leader Alberico Radice Fossati, il commento sul tema ricordando come la nuova M4 a Milano sia stata un driver di riposizionamento commerciale, il ruolo dell’alta velocità come generatrice di polarità (Segrate, Porta Nuova) e della logistica che giova di reti stradali che estendono di 50 km il raggio d’influenza metropolitano.

La ricostruzione come acceleratore di riforme. Il caso Ischia (particolarmente complesso per l’elevata urbanizzazione, i danni combinati di sisma e frana e la sovrapposizione di vincoli paesaggistici, ambientali e urbanistici) spiegato all’evento dal commissario straordinario per la ricostruzione, Giovanni Legnini, mostra la necessità di piani unitari che integrino sicurezza, riqualificazione ambientale, delocalizzazione mirata e infrastrutture climatiche.

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Legnini ha evidenziato che, nei contesti post-catastrofe, il settore pubblico deve assumere rapidamente decisioni rigenerative che in condizioni ordinarie richiederebbero tempi molto più lunghi

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La ricostruzione si basa su strumenti innovativi che integrano sicurezza, sostenibilità e pianificazione, tra cui il Piano di Ricostruzione, considerato fondamentale per la sua duplice valenza urbanistica e paesaggistica e per la possibilità di delocalizzare edifici anche non danneggiati ma situati in aree a rischio. L’attuazione del Piano è supportata peraltro da uno studio realizzato con la Bei, volto a orientare gli interventi pubblici e privati verso criteri di sostenibilità e adattamento climatico. Secondo Legnini, l’esperienza di Ischia – insieme a quelle di altri territori colpiti da calamità – rappresenta un patrimonio di buone pratiche utile ai processi di rigenerazione urbana nazionale e conferma la necessità di una riforma organica della normativa urbanistica.

In copertina: © PPAN