Quale ruolo può – e deve – assumere l’Europa di fronte all’emergenza abitativa che attraversa le città italiane ed europee? È la domanda che attraversa il confronto al “Tavolo Europa” all’interno della conferenza internazionale sulle politiche abitative “All we need is home” organizzata dall’assessorato al Patrimonio e alle Politiche abitative di Roma Capitale tra amministratori, policy advisor, operatori e progettisti, mettendo in luce un nodo strutturale: la distanza tra bisogni reali e assetti di governance.

Nicola Grasso, assessore alle Politiche abitative del Comune di Bari, parte da una critica netta al principio di sussidiarietà, spesso evocato ma poco praticato. Le competenze sull’abitare sono frammentate tra livelli comunali, regionali e statali, mentre è proprio il Comune il luogo in cui si concentrano le tensioni sociali e le ricadute delle politiche – o delle loro assenze. In questo quadro, l’Unione europea può diventare un elemento chiave dell’ingranaggio: non tanto un decisore diretto, quanto uno snodo capace di connettere risorse, strategie e territori. Le città, sostiene Grasso, dovrebbero essere i primi interlocutori dell’Europa perché sono le prime a intercettare i bisogni concreti.

Il libero mercato, lasciato senza correttivi, mostra le sue distorsioni più evidenti nel fenomeno degli affitti brevi, che rischiano di cancellare il diritto alla casa, un diritto sociale fondamentale e interdipendente con altri diritti essenziali come salute e istruzione. Gli sfratti per finita locazione stanno rendendo visibili le fragilità di un sistema che colpisce soprattutto fasce di popolazione escluse sia dal mercato che dall’edilizia pubblica e sociale.

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Da qui le richieste avanzate all’Europa: risorse economiche reali, investimenti diretti alle città e il riconoscimento delle aree a forte tensione abitativa

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Anche la possibilità di abbattere e ricostruire il patrimonio esistente viene indicata come una leva necessaria per il suo rinnovo, tema che però genera ulteriori riflessioni se si guarda al lato della sostenibilità, punto cardine per l’amministrazione capitolina negli ultimi anni.

Sul fronte delle soluzioni, Thomas Miorin, fondatore e amministratore delegato di Edera, richiama le indicazioni della Commissione europea sull’edilizia industrializzata: tecnologie costruttive più rapide ed efficienti, in grado di ridurre i tempi e abbassare i costi fino al 30–40 per cento. In un contesto di risorse scarse, questa viene letta come una delle strade più realistiche per ampliare l’offerta di housing sociale e accessibile.

Ma il tema delle risorse resta centrale. Anna Iafisco, policy advisor on housing and just transition di Eurocities, chiarisce che dal Piano Casa europeo non arriveranno finanziamenti strutturali nel breve periodo. La partita vera si giocherà nel prossimo quadro finanziario pluriennale 2028–2034, con l’obiettivo di destinare fondi europei direttamente alla casa o, almeno, di rafforzare un capitolo urbano che consenta un accesso diretto delle città. In questo contesto assume rilievo anche la revisione dell’housing cost: oggi fissato al 40 per cento del reddito, dovrebbe scendere al 25 per cento. Un indicatore che influenzerà le raccomandazioni del Semestre europeo e, di conseguenza, l’indirizzamento delle risorse. Intanto, il mancato prolungamento del Pnrr a 18 mesi apre alla possibilità che i fondi non spesi vengano riallocati sul social e affordable housing.

Simone Marchesi, consulente del Comune di Taranto per il Just Transition Fund, sottolinea però una criticità spesso trascurata: prima degli investimenti sugli interventi, servono investimenti sulla capacità progettuale. Analisi di fattibilità, definizione dei bisogni e costruzione di pipeline progettuali sono condizioni indispensabili per rendere efficaci le risorse disponibili. Una posizione condivisa anche dagli architetti presenti al tavolo, che rivendicano il ruolo di urbanisti e progettisti nella definizione di strategie e visioni.

Dal punto di vista degli investitori, Assoimmobiliare evidenzia la necessità di avvicinare le città all’Europa anche sul terreno dell’edilizia abitativa, accompagnando il processo con una profonda revisione normativa: dalla legge urbanistica del 1942 al Testo unico dell’Edilizia. L’asset residenziale continua a essere guardato con scetticismo dagli investitori istituzionali, anche a causa di un impianto normativo ancora centrato sulla casa come bene familiare. In un contesto demografico e lavorativo radicalmente cambiato, emerge invece l’esigenza di grandi operatori capaci di gestire patrimoni in affitto a condizioni di accessibilità. L’esempio tedesco, con soggetti che gestiscono centinaia di migliaia di appartamenti, mostra come la mobilità lavorativa possa essere sostenuta da sistemi abitativi strutturati.

A riportare il dibattito su un piano di realismo istituzionale è Raffaele Barbato, direttore Pnrr di Roma Capitale: l’Unione europea non ha competenze dirette sull’urbano, e questo limite è inscritto nei Trattati. In assenza di una competenza esplicita, immaginare un accesso diretto ai fondi per le città è complesso. Per questo, la strategia deve muoversi su due binari: continuare a spingere l’agenda politica sull’housing e rafforzare i meccanismi esistenti. In Italia, il PN Metro Plus rappresenta una best practice europea, perché consente alle città un accesso semidiretto alle risorse e una certa flessibilità nella riprogrammazione.

Accanto a governance e finanza,

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emerge con forza il tema della qualità del progetto. Gli architetti ricordano come molta edilizia pubblica del passato, progettata da grandi professionisti, rappresenti ancora oggi un patrimonio di valore, spesso svilito dall’abbandono e dalla mancanza di manutenzione

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Piuttosto che demolire, viene rilanciata l’idea di investire nella progettazione, ripensando tipologie abitative, modelli familiari e spazi di vita. Riqualificazione e manutenzione si intrecciano con la transizione green e richiedono risposte “sartoriali”, calibrate sui contesti locali.

Sul fondo, resta una distorsione strutturale: il tema degli alloggi sfitti e del cosiddetto latifondismo immobiliare urbano. Un accumulo di proprietà che genera extra-profitti legati a politiche pubbliche – come quelle turistiche – senza un ritorno per la collettività, con effetti di freno sull’economia reale e sull’imprenditorialità. Un nodo che interroga il rapporto tra libero mercato, rendita e interesse pubblico, specialmente in una Capitale che si confronta a livello globale con le altre grandi metropoli.

A chiudere il confronto, Barbara Sichel, rappresentante della federazione delle strutture ricettive extra-alberghiere, invita a distinguere: il settore che rappresenta incide per appena l’1,2 per cento del patrimonio immobiliare non utilizzato. Un fabbisogno che va regolamentato, riconosce, ma senza semplificazioni che rischiano di spostare il problema senza affrontarne le cause profonde.

Il quadro che emerge è complesso ma chiaro: l’emergenza casa non è solo una questione di risorse, ma di governance, progetto e responsabilità collettiva. L’Europa può essere un acceleratore, ma senza città forti, capaci e progettuali, il diritto all’abitare rischia di restare una promessa incompiuta.