In un contesto in cui l’abitare è diventata una componente fondamentale della competitività urbana, il mercato della locazione assume un ruolo sempre più determinante, con oltre 1,33 milioni di nuovi contratti stipulati in Italia (+4,4% rispetto al 2024) e un volume complessivo di 50 miliardi di euro di canoni annui (+11% dal 2024) ai quali vanno sommati altri 6,5 miliardi per le locazioni brevi.

Questi i dati che emergono dal report “La casa in locazione in Italia e in Europa”, presentato da Scenari Immobiliari e Abitare Co.

L’analisi evidenzia come in una fase economica particolarmente dinamica per il living, dove nel 2025 gli investimenti diretti hanno sfiorato il miliardo di euro (+40% rispetto ai 675 milioni del 2024), la locazione rappresenti ormai un driver primario

«L’Europa si avvia a diventare sempre più un continente di inquilini», ha dichiarato in apertura del convegno Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Dove la locazione è strutturale, segmentata e in parte sostenuta da politiche pubbliche, le performance economiche e occupazionali risultano più robuste e la capacità di assorbire nuovi flussi di popolazione più elevata. Il mercato della locazione si configura così come una delle infrastrutture che condiziona direttamente competitività, coesione e sostenibilità delle città europee», ha concluso Breglia.

Il rilancio del mercato della locazione in Italia è principalmente alimentato dalla crescente difficoltà delle famiglie ad accedere all’acquisto della casa, rendendo l’affitto l’unica alternativa possibile per molti. E la carenza di offerta ha fatto lievitare i canoni medi nazionali del 5,15%, con differenze significative tra i diversi mercati. I contratti ordinari di lungo periodo sono scesi sotto il 30% delle nuove stipule, mentre quelli agevolati per studenti sono aumentati, con Milano (+108%) e Bologna (+51%) trainate dagli studenti in arrivo dall’estero.

La domanda è concentrata nei grandi centri urbani, dove i valori stanno raggiungendo nuovi record. Milano è la città più cara con una media di 200 €/mq/anno (+10% in 10 anni), seguita da Roma con 155 €/mq/anno (+16%), Bologna (140 €/mq) e Napoli (120 €/mq)

Genova ha visto l’incremento maggiore, superando per la prima volta i 115 €/mq, con un aumento decennale vicino al 30%. «Attualmente, per ogni 4 richieste di affitto, solo una trova un’offerta in città. Per questo stiamo attuando un censimento delle aree libere che servirà a lanciare nuove opportunità per i privati», spiega Emmanuel Conte assessore al bilancio, demanio e piano straordinario casa del Comune di Milano. «Le aree potranno essere assegnate gratuitamente in diritto di superficie per 90 anni, con il privato che contribuirà ai costi. Il 60% degli immobili costruiti dovrà essere destinato a locazione con canoni calmierati, ossia pari a un terzo dello stipendio del locatario, mentre il restante 40% potrà essere destinato al mercato libero. L’obiettivo è realizzare 10mila abitazioni nei prossimi 10 anni, con opportunità anche per il Palasharp ormai abbandonato da tempo. I bandi per partecipare usciranno a breve».

Segue l’intervento di Tobia Zevi, assessore al Patrimonio e alle Politiche Abitative di Roma Capitale, concorde che i numeri crescenti del mercato delle locazioni sia oggi uno degli indicatori più importanti per le grandi metropoli: «Una città che ambisce a essere competitiva e attraente non può permettersi di escludere le persone meno abbienti»

E ancora, «sappiamo che a Roma, con 75mila case in locazione, la situazione è totalmente insufficiente a fronte di una domanda che supera le 300mila richieste. Prevediamo la costruzione di 70mila nuove abitazioni, ma senza il contributo del privato, non è economicamente sostenibile».

Il report mette luce anche sul tema affitti brevi, diventati ormai strutturali anche nel nostro Paese. Oggi sono poco più di 800mila le unità gestite con questa formula (il 70% da privati), rappresentando quindi solo il 2-3% del totale immobili italiani. Il settore risulta in costante crescita e in continua evoluzione, ma sicuramente l’introduzione codice identificativo nazionale ha disincentivato una parte di privati a scegliere questa formula.

«Nel report di quest’anno – ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – abbiamo analizzato la locazione come un segmento industriale a tutti gli effetti. In Europa il 30% delle famiglie vive in locazione, in alcuni casi siamo addirittura sopra il 35% e questo ci fa capire come l’espansione del mercato della locazione permetta di avere città attraenti con servizi adeguati. Il nostro report mette in luce la catena del valore della filiera: da un lato la pressione sugli inquilini per canoni e scarsità di alternative, dall’altro le incertezze regolatorie e la volatilità che frenano gli investitori. Solo dando evidenza a come si distribuiscono costi e ritorni potremo sviluppare un’offerta realmente sostenibile».

Al Mipim 2026, evento di punta per gli investimenti immobiliari globali, l’Italia ha dimostrato la sua centralità nel panorama internazionale, affermandosi come una delle destinazioni preferite per gli investimenti nel settore residenziale, compreso quello delle locazioni, insieme a Spagna e Portogallo. «Quest’anno al Mipim – ha confermato Raoul Ravara, senior managing director di Hines Italy – molti investitori hanno volto lo sguardo verso il settore living in Italia e Spagna. Abbiamo una opportunità enorme perché i capitali stranieri vogliono venire in Italia e investire in questo mercato».

In copertina © Livin Up