La crisi abitativa in Italia continua ad acuirsi, alimentata da salari stagnanti, un numero crescente di giovani che vivono con i genitori oltre l’età media e la mancanza di soluzioni abitative accessibili. L’obiettivo che Confindustria porta avanti da tempo di abbassare l’“indice di spesa per la casa” al 25-30% potrebbe essere un passo nella giusta direzione, ma solleva interrogativi su come una singola soluzione possa risolvere un problema strutturale.

La sfida oggi va oltre il semplice “Piano casa” (che si presume possa arrivare dopo Pasqua dopo lo stop and go dell’ultimo mese): è necessaria una visione più ampia, un piano industriale che affronti i salari deboli e un’economia che non riesce a rispondere ai bisogni abitativi.

Complesso il quadro emerso dal tavolo di discussione “Housing accessibility” della Community Valore Rigenerazione Urbana. Negli ultimi anni problemi come il basso potere d’acquisto e l’aumento dei costi delle abitazioni hanno contribuito a creare un divario crescente all’accesso alla casa. In Italia, quasi un milione e mezzo di famiglie vive in condizioni di disagio abitativo e, sorprendentemente, molte di esse sono proprietarie della casa. Queste famiglie, che inizialmente avevano acquistato una casa ritenendo di potersela permettere, si sono poi trovate in difficoltà economica.

L’emergenza casa ha colpito particolarmente le nuove generazioni, con l’età media di uscita dalla famiglia di origine che ora supera i 30 anni in Italia, ben quattro in più rispetto alla media europea.

La causa principale di questa crisi è la persistente stagnazione dei salari, soprattutto per i giovani. Mentre altri paesi europei hanno visto un aumento dei salari per i giovani sotto i 24 anni, in Italia si è registrata una riduzione rispetto alla media nazionale. Questo ha causato una povertà diffusa che coinvolge milioni di persone e contribuisce a un mercato immobiliare sempre più inaccessibile.

Secondo le voci dei partner della community, un altro problema cruciale riguarda la governance del mercato abitativo. Lo Stato è rimasto in gran parte passivo, permettendo che crescessero le disuguaglianze tra chi può accedere al credito per la casa e chi non lo può fare. Si è creato un forte squilibrio tra domanda e offerta, aggravato da un patrimonio abitativo invecchiato e dalla mancanza di nuovi sviluppi di qualità. Gap che ha ulteriormente spinto in alto i prezzi delle abitazioni, rendendole sempre più inaccessibili per molte famiglie.

Per affrontare queste sfide, gli addetti ai lavori concordano sul fatto che sia necessario un nuovo approccio alla pianificazione urbana e alla governance. Il modello di partenariato pubblico-privato potrebbe offrire alcune soluzioni, così come l’introduzione di modelli abitativi ibridi che combinano investimenti pubblici e privati.

Tuttavia, la vera soluzione dovrà essere multisfaccettata, comprendendo strumenti finanziari, cambiamenti normativi e nuovi modelli di sviluppo urbano che mettano al primo posto l’accessibilità e l’abbordabilità.

Elena Stoppioni, direttrice Esg di Lombardini22, ha condiviso i dati di un’analisi interna sulla problematica del disagio abitativo intervistando i collaboratori della società di progettazione, un campione di 540 membri, con un’età media di 35 anni. Come emerge dal dibattito, il mercato offre soluzioni abitative insufficienti, in particolare per le nuove generazioni, che, pur desiderando vivere in città come Milano, si trovano a fare i conti con l’inaccessibilità economica. E nonostante Milano sia ancora molto desiderata, il 43% del campione di giovani intervistati si dichiara disponibile a vivere fuori città in cambio di costi abitativi più bassi. Scelta quindi condizionata da un bisogno di maggiore spazio, con una qualità della vita migliore.

Quale futuro quindi per il mercato immobiliare italiano? Quali possibilità di sviluppare nuovi modelli di business, che possano rispondere alle necessità emergenti, mantenendo il giusto equilibrio tra domanda, offerta e capacità economica della popolazione?

Attrazione dei talenti e sfide demografiche questi gli altri focus al centro del dibattito. Carlo Masseroli, senior advisor della community Teha, ha sottolineato la crescente preoccupazione per il calo demografico, un fenomeno che sta accelerando. Negli anni ’60, in Italia nascevano oltre un milione di bambini all’anno, mentre nel 2025 secondo dati Istat ne sono nati solo 355mila. Questo calo, che ora sta diventando sempre più rilevante, porterà a una diminuzione della domanda di abitazioni, con un impatto maggiore sulle città meno attraenti. «Le città più dinamiche, come Milano e Bologna, potrebbero riuscire a rispondere al bisogno di alloggi, ma la questione rimane complessa anche se affrontiamo il tema del rapporto pubblico-privato nella costruzione di alloggi a prezzi accessibili, indicando che le aree pubbliche potrebbero essere utilizzate per rigenerazioni mirate, mentre nelle aree private il pubblico potrebbe incentivare la densificazione per abbassare i costi», spiega Masseroli.

Questione non lineare vista la generica difficoltà ad accettare densificazioni e a cedere aree a prezzi più bassi per favorire l’accessibilità.

Masseroli ha anche menzionato i piani di casa attualmente in discussione: uno legato alla sistemazione degli alloggi pubblici, per coprire la domanda Erp (Piano Casa Salvini) e uno che coinvolge anche investimenti privati per creare alloggi accessibili, con riferimento al cosiddetto tema dell’affordable housing (Piano Casa Meloni). Infine, si è discusso della necessità di attrarre nuovi residenti per compensare la diminuzione della popolazione, mettendo in evidenza come una strategia di housing accessibile possa rappresentare l’unica risposta alla sfida della produttività e della competitività del sistema Italia.

In copertina: © Pietro Savorelli