«La centralità delle città medie è il filo conduttore», ha affermato Lucia Albano, sottosegretaria al Mef, nel corso di Platform Real Estate a Roma, due giornate di confronto organizzate da Platform e PPAN con istituzioni, investitori, sviluppatori e progettisti. Il tema dell’abitare, strettamente legato al futuro delle città, «sta diventando sempre più strutturale e non più emergenziale».

Albano ha ricordato il ruolo della cabina di regia per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, «un risultato importante che ha riunito tutti gli attori della filiera». I dati, come  sottolinea Albano, «sono fondamentali per costruire una visione del patrimonio come leva di sviluppo». Ma serve una politica dell’abitare che torni a essere centrale, capace di integrare la casa con i servizi per la vita quotidiana. «Dal 2015 al 2023 il costo delle case è aumentato del 48%, con una crisi che coinvolge un milione e mezzo di persone — giovani, anziani e famiglie monoparentali. Bisogna riportare l’abitare nella quotidianità, con una visione economica, politica e sociale».

Per la sottosegretaria, è necessario «definire il concetto di affordable housing: quando l’abitare è accessibile e sostenibile. Se il costo della casa supera il 30% del reddito, non è più sostenibile: è da qui che occorre partire, in un lavoro congiunto tra pubblico e privato».

Partenariato e regole del gioco

Dal settore immobiliare arriva un richiamo alla concretezza. «Prima di chiedersi quanto il nostro settore deve dare al pubblico, bisogna definire gli obiettivi e le regole del gioco del partenariato», ha osservato Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare. «L’interesse collettivo va conciliato con le regole economiche. Oggi non esistono norme adeguate per una collaborazione efficace tra pubblico e privato: le regole urbanistiche e fiscali non dialogano né con il sistema europeo né tra i livelli amministrativi».

Petroni ha indicato alcune priorità: «Tutte le città parlano di mobilità sostenibile ma continuano a costruire parcheggi; si aprono nuove scuole mentre la natalità crolla. Servono servizi di quartiere, culturali e sanitari, e un approccio unitario alla rigenerazione».

Le città, ha aggiunto, «sono motori economici, ma stanno affrontando povertà abitativa, dinamiche demografiche e cambiamenti climatici per cui non erano pronte». La soluzione passa da «un piano per l’abitare, dati affidabili e scelte politiche coerenti. I nostri associati costruiscono case sostenibili e posti letto, ma la politica deve creare le condizioni e stimolare il capitale con incentivi fiscali».

Roma e la sfida climatica

Sul fronte ambientale, Edoardo Zanchini, direttore dell’Ufficio Clima di Roma Capitale, ha illustrato il percorso della città verso la nuova Strategia di adattamento climatico. «Abbiamo costruito un quadro condiviso e partecipato, che unisce le discipline e coinvolge 80 attori della città. Ora servono passi avanti insieme, con Enea e altri partner».

Tra i nodi da affrontare, Zanchini cita la direttiva europea sulle case green e la necessità di una “traiettoria comune” tra governo e amministrazioni locali. «Abbiamo stimato il potenziale dei beni di Roma, ma la Soprintendenza ha le sue regole e continua a fermare azioni che per le norme sono impattanti».

Industria e sostenibilità: un equilibrio possibile

Per Stefano Gallini, amministratore delegato di Heidelberg Materials, «servono punti d’incontro tra industria, istituzioni e mercato». L’azienda ha avviato processi di efficientamento energetico e utilizzo di intelligenza artificiale nei laboratori, ma «decarbonizzare una cementeria costa 600 milioni di euro a impianto: serve un quadro normativo e un sostegno istituzionale».

Dal lato degli investitori, Stefano Corbella, sustainability officer di Coima, ha sottolineato che «la sostenibilità fa la differenza sia in termini economici sia di impatto sociale. A Porta Romana stiamo testando molecole per la neutralità carbonica, valutando non solo il ritorno economico ma anche quello sociale e ambientale».

Nuove metriche e diritto dell’ambiente

Fabrizio Capaccioli, presidente di GBC Italia, ha evidenziato la necessità di «invertire il modello di costruzione e valutazione delle metriche di sostenibilità». Milano, ricorda, «è la città con meno edifici certificati, ma il vero passo avanti è lavorare su scala di quartiere, come fa il protocollo LEED. Arriverà presto il Protocollo Italia, in fase di definizione, una federazione di attori attorno a nuovi paradigmi».

Sul piano giuridico, l’avvocata Sara Valaguzza ha proposto una riflessione sul “primato ecologico”: «Il principio che assegna priorità all’interesse pubblico ambientale sugli altri interessi. La procedura non deve diventare un ostacolo: serve una strategia di aggregazione tra soggetti pubblici con procedure flessibili».

Verso un modello collaborativo

Tutti i relatori hanno concordato su un punto: serve una filiera più integrata e un dialogo strutturato tra pubblico e privato. «Due soggetti che collaborano devono essere partner, non concorrenti», ha aggiunto Valaguzza, auspicando che la riforma dei contratti pubblici faciliti modelli più flessibili e collaborativi. Capaccioli ha concluso con un appello: «Gli obiettivi della direttiva case green sono alla portata. Ma serve un vero tavolo di lavoro dove i contenuti diventino centrali. Solo con un approccio pragmatico e coordinato si potranno superare le frammentazioni del sistema Paese».

In copertina: Platform  Real etats 2025 ©PPAN