Se in Italia finora ci si è consolidati attorno a modelli di proprietà e una concezione tradizionale dell’abitare, oggi i giovani, specialmente quelli della gen Z e gen Alpha, sono sempre più inclini a cercare soluzioni abitative che rispondano a nuove esigenze: flessibilità, sostenibilità, accessibilità economica e integrazione dei servizi.

Un cambio di paradigma che sta modificando il panorama delle esigenze abitative e sociali, imponendo con urgenza al mercato immobiliare un ripensamento delle proprie dinamiche. «I giovani oggi chiedono affitti sostenibili, e gli operatori stanno percependo il senso della domanda», spiega l’economista Paola Delmonte in occasione dell’edizione di Platform Real Estate 2025, organizzata da Platform e PPAN a Roma il 10 e 11 novembre, dove l’abitare è stato uno dei temi di maggior interesse.

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«Questo non vuol dire che la proprietà non resti importante in Italia, ma oggi calcoliamo un rapporto stimato nel 70% di case di proprietà contro un 30% in locazione, mentre 15 anni fa il rapporto era 80-20».

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Se è vero che anche tra i più giovani è presente un retaggio di cultura dell’investimento nella casa, che rimane elemento fondamentale nel nostro Paese, si stanno parallelamente sviluppando nuovi modelli abitativi in locazione, come ad esempio quello del built to rent, che rappresentano soluzioni pensate per essere più flessibili e adatte ai ritmi di vita odierni. «La gen Alfa è abituata a vivere in uno studentato ed è la generazione che sarà naturalmente portata a sviluppare nuove forme di abitare, prima di intraprendere un futuro investimento nella propria città come forma di sicurezza», commenta Francesco Motta, head of development management di Greenstone.

La leva dei servizi sarà fondamentale secondo Nicola Plescia, director di Ardian: «Condivido il focus sul built to rent, ma come operatori non riusciamo a metterlo a terra senza capire le reali esigenze. In tante città il tessuto si è perso, si cerca una casa anche come forma di esperienza». Quindi da casa come prodotto, a servizio, a esperienza. Un concetto che si amplia anche al settore del real estate, in ritardo rispetto a questi cambiamenti. «L’immobiliare non è più solo fatto di quattro mura domestiche, ma riguarda come si gestisce e cosa si costruisce a livello di valore immateriale. Siamo sempre più vicini al private equity real estate, dove la gestione dell’housing non può essere separata dal resto», prosegue Plescia.

Servizi, ma non solo. Le operazioni richiedono sostenibilità economica per garantire che gli operatori possano contribuire attivamente al processo, con la consapevolezza che, per sostenere i ritmi del mercato, l’offerta di housing per il ceto medio-basso necessiti di un supporto pubblico. «Oggi la sensazione è che – prosegue la Delmonte – business plan alla mano, per permettere un affitto alle famiglie dei ceti medio-bassi con gli attuali redditi, sia necessaria anche la leva della contribuzione pubblica. Per questo guardiamo con interesse al Piano casa europeo che dovrebbe essere pubblicato entro dicembre».

«Oggi il fundraising istituzionale a livello internazionale è molto veloce, perché registriamo tanto interesse per il Paese Italia», dichiara Giuseppe Pizzuti, executive director Bnp Paribas real estate, che sposta la lente sugli investitori.

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«Il mercato residenziale in Italia conta 100 miliardi di investimento ogni anno, numeri incomparabili con le altre asset class. Cosa cercano i capitali? Analisi predittive.

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Chi fa l’advisor deve avere coraggio per trovare la chiave per ogni tipologia di capitale, sia per offerta in locazione che in vendita». E ribadisce la leva dei servizi nelle operazioni: «Tutti sono attenti al price taker, con analisi del mercato per stabilire gli ambiti dell’investimento, ma la vera chiave è il price maker, portando nelle operazioni valore aggiunto soprattutto a livello di servizi».

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In questa fotografia tridimensionale, composta da numerosi singoli scatti che rendono il mercato quantomai poliedrico, ci si interroga sul disallineamento tra domanda e offerta.

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Con un nuovo tema reputazionale che coinvolge non solo le nuove generazioni. «Nel nostro mercato il 93% della domanda non si incontra con l’offerta – commenta Angelo Musco, amministratore delegato di Compagnia Italiana – e qui sta il nostro lavoro per provare a capire quali sono i problemi e risolverli. Oggi riscontriamo un tema di freno che sta diventando protagonista: la diffidenza, un elemento subdolo e difficile da quantificare. Basti pensare che 10 anni fa il 38% del nostro target di riferimento, interessato all’acquisto di immobili di nuova realizzazione, aveva elementi di diffidenza. Nel 2025 la percentuale è cresciuta fino al 52%. Più della metà delle persone che incontriamo è diffidente». Cosa scatena questa reazione? «L’attuale situazione amministrativa (con chiaro riferimento all’estate milanese, ndr)».

Il quadro legale. Un elemento, quello della diffidenza, che rischia di diffondersi non solo tra gli acquirenti, ma anche tra tutti gli operatori, diventando un freno all’innovazione. «Oggi i servizi del real estate – dichiara Emanuela Molinaro, partner dello studio legale Simmons & Simmons – vanno oltre la tradizionale gestione e manutenzione dell’asset di anni fa, integrando le esperienze, tecnologiche e sociali, che sono diventati fattori imprescindibili».

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«Un’evoluzione che si scontra con un quadro normativo statico, incapace di seguire il cambiamento culturale in atto. Abbiamo una frammentarietà di competenze tra Stato, regioni, comuni, con interpretazioni spesso divergenti, che chiaramente creano preoccupazioni importanti per gli investitori».

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E infine l’auspicio che il diritto sia motore dello sviluppo, non un freno.

In copertina: Platform Real Estate 2025 ©️ Edoardo Bartoccetti