Il Piano Casa si presenta come uno strumento infrastrutturale e abitativo ambizioso, ma per molti aspetti ancora insufficientemente definito. Le principali criticità riguardano la governance del valore pubblico, l’effettiva accessibilità economica degli alloggi e il reinvestimento delle risorse generate. Questo quanto emerso dal tavolo organizzato da Legacoop e Legacoop abitanti per superare le criticità sul piano sociale, urbanistico e in fatto di coerenza con gli indirizzi europei in materia di housing sociale del Piano Casa.

Criticità non isolate. «Pochi giorni dopo l’uscita del decreto – racconta Rossana Zaccaria, presidente Legacoop Abitanti nel suo intervento introduttivo – nell’ambito della Rete europea dell’alloggio sociale, è arrivato un parere molto articolato da parte di un’accademica che da venticinque anni si occupa di politiche abitative a livello europeo. La sua analisi, molto dettagliata, evidenzia diversi punti critici. Tra questi, il sistema è progettato per far crescere nel tempo il valore degli asset con fondi immobiliari specificatamente orientati all’aumento di valore e alla generazione di rendimenti. Ciò crea una tensione strutturale e la realizzazione degli alloggi accessibili è inserita in un quadro di ottimizzazione degli investimenti anzi che seguire l’obiettivo primario ed essere regolato.

In termini generali, l’impostazione del Piano, fortemente incentrata sulla strumentazione dei fondi — pur con le differenze tra i diversi strumenti richiamati, come Add Capital, Invimit ed il Fondo nazionale dell’abitare (Fna) — solleva alcune perplessità. «È importante chiarire che queste perplessità – prosegue la Zaccaria – non derivano da una posizione ideologica o pregiudiziale nei confronti dei fondi immobiliari. Nascono piuttosto da una constatazione empirica, maturata attraverso l’esperienza concreta delle cooperative nell’ambito del Fondo investimenti per l’abitare di Cassa depositi e prestiti. Rispetto all’articolo 1, abbiamo introdotto il principio della prevalenza della locazione, questo ci sembrava fondamentale in un Paese dove lo sappiamo benissimo, l’offerta di rilocazione rispetto alla Germania, che il 53% in Italia è ancora al 13%. Rispetto all’articolo 2, quello del Programma straordinario nazionale, abbiamo fatto una proposta di estensione dei soggetti attuatori agli operatori privati del social housing. Tante nostre cooperative sono da molti anni già attive su questo fronte, anche in maniera peraltro fortemente innovativa, con capacità di riqualificazione e anche poi di gestione. Rispetto al Fondo housing Coesione – continua Zaccaria – dal nostro punto di vista, nella formulazione attuale il fondo, così come è appunto formulato nel decreto, è privo di vincoli sostanziali sulle politiche di investimento, consentendo così che le risorse nazionali ed europee vengano impiegate secondo logiche prevalentemente finanziarie.

Il nostro emendamento introduce i due requisiti minimi indispensabili (quota di locazione e obbligo di rendiconto)

e la proposta di finanziamento di interventi cooperativi con una quota riservata e dedicata con condizioni finanziarie agevolate, anche mediante strumenti di garanzia e capitale paziente. Infine, sui Programmi infrastrutturali di edilizia integrata (l’articolo 9) chiediamo l’Introduzione di una quota minima di unità in locazione: almeno il 50%. Senza questo emendamento, è legittimo realizzare il 100% dell’edilizia convenzionata in vendita svuotando completamente la finalità sociale del programma; una formulazione diversa dei parametri di definizione dei canoni. Si ritiene inoltre che la previsione della riduzione del 33 % rispetto ai valori di mercato, data la differenziazione dei contesti territoriali, non risulti completamente adeguato a garantire il livello di accessibilità. Si propone quindi di integrare con una serie di elementi di compensazione, una sorta di indice di sforzo abitativo, che tengano in considerazione su base territoriale, parametri quale distribuzione dei redditi disponibili, composizione dei nuclei, costi energetici e di gestione, incidenza del costo abitativo sul reddito».

Per Tobia Zevi, assessore al Patrimonio e alle Politiche abitative di Roma Capitale, manca un riferimento chiaro all’edilizia residenziale pubblica e, di conseguenza, manca una vera programmazione per la fascia di reddito oggi più esposta all’emergenza abitativa. «C’è poi un secondo tema – spiega l’assessore – molte delle risorse che oggi vengono riorganizzate all’interno dei nuovi fondi derivano da programmazioni europee già destinate a politiche pubbliche, spesso collegate a progetti già avviati. Inoltre, quei fondi erano comunque destinati a specifiche Regioni e Comuni. Non è quindi scontato trasferirli in un fondo autonomo per il social housing, soprattutto se poi si chiederà che l’operazione sia a saldo zero per i singoli enti locali. Da qui nasce – continua Zevi – un problema politico e amministrativo rilevante. In sede europea, per esempio, Roma Capitale ha lavorato molto sui criteri per individuare le aree ad alta tensione abitativa. Ma i territori non sono tutti uguali: servono maggiore consultazione, una lettura più attenta dei fabbisogni e un ragionamento condiviso su come spendere bene queste risorse. Infine,

ci sembra bizzarro il Fondo da 20 milioni di euro per la locazione degli alloggi Erp, peraltro destinato a persone che già vivono in una casa pubblica. È una cifra del tutto inadeguata: basti pensare che l’ultimo Fondo per il sostegno alla locazione ammontava a 350 milioni di euro. Venti milioni per l’Erp sono insufficienti.

Il punto è che, senza garanzie, strumenti adeguati e risorse proporzionate, il problema non si risolve alla radice. Manca un sostegno vero alla locazione e manca qualunque riferimento alla regolazione degli affitti. Non intervenire sulla locazione, in un Paese ancora molto ingessato sulla proprietà, è un errore che va corretto», conclude.

Il rischio è che il Piano Casa affronti l’emergenza abitativa con strumenti troppo finanziari e centralizzati, senza garantire risorse strutturali per l’Erp e senza valorizzare abbastanza gli attori territoriali capaci di produrre vero impatto sociale. Per Irene Tinagli, presidente della Commissione Speciale per la crisi abitativa nell’UE, le criticità principali sono due. La prima riguarda l’Edilizia residenziale pubblica, che in Italia, come nel resto d’Europa, soffre di un grave deficit di investimenti. L’Erp rappresenta la prima e più importante linea di difesa contro il disagio abitativo, ma per anni il patrimonio non è stato adeguatamente manutenuto né riqualificato.

«Il Piano Casa annuncia interventi di ristrutturazione, ma mancano risorse certe, rapide e continuative. Non viene cioè costruito un fondo strutturale capace di garantire nel tempo una vera rigenerazione del patrimonio pubblico»

spiega Tinagli. A preoccupare è anche la governance: l’impostazione appare molto centralizzata e non offre garanzie sufficienti sul fatto che il patrimonio pubblico resti stabilmente destinato all’Erp. Il rischio è che una parte di questo patrimonio venga utilizzata per finalità diverse. Inoltre, i proventi derivanti da eventuali dismissioni delle case popolari non sarebbero reinvestiti nel sistema abitativo pubblico, ma destinati alla riduzione del debito statale. Questo indebolisce ulteriormente la capacità dell’Erp di rigenerarsi. «La seconda criticità riguarda il coinvolgimento dei privati. Il problema non è coinvolgere soggetti privati in sé, ma il modo in cui vengono selezionati e orientati. Le indicazioni europee spingono verso modelli capaci di massimizzare l’impatto sociale, non solo il rendimento finanziario. Nel Piano, invece, il ruolo sembra affidato soprattutto ai grandi fondi di investimento, lasciando ai margini imprese italiane, cooperative, soggetti sociali e operatori radicati nei territori», conclude la commissaria.

Il nodo, quindi, è che la casa non può essere trattata solo come un asset finanziario o come una questione da gestire centralmente. È un problema profondamente locale, legato ai bisogni sociali, alla qualità urbana, alla fragilità delle famiglie e alla capacità dei territori di costruire risposte differenziate.

In sintesi, quando il settore abitativo viene letto principalmente attraverso la lente della redditività finanziaria, il tema non è più l’accesso alla casa, ma la remunerazione del capitale. Se l’obiettivo è garantire rendimenti a doppia cifra, allora non si stanno facendo politiche abitative: si sta finanziarizzando una componente essenziale del welfare. «Quando parliamo di finanza, che sia immobiliare o applicata alle politiche abitative, forse dobbiamo entrare con maggiore precisione nel rapporto tra rischio, rendimento e finalità pubblica dell’investimento. Non basta dire che servono capitali: bisogna capire quali capitali, con quali aspettative di rendimento, con quale orizzonte temporale e soprattutto per produrre quale effetto sull’accessibilità della casa», precisa Ezio Micelli, professore dello Iuav di Venezia e unico membro italiano dell’Housing advisory board voluto dalla Commissione Europea. Per concludere, Micelli pone un’ulteriore questione, legata al terzo pilastro: la semplificazione dei processi amministrativi. La domanda è questa:

siamo sicuri che la figura del commissario rappresenti davvero una forma di semplificazione? O non rischia piuttosto di diventare una semplificazione brutale, quasi un azzeramento del confronto con quella complessità che è propria dei processi di trasformazione delle città, dei quartieri e dei territori?

Occorre chiedersi se la complessità amministrativa e burocratica — intesa nella sua accezione più nobile, come insieme di procedure, garanzie, competenze e responsabilità — debba essere sempre rimossa per arrivare rapidamente al risultato. Oppure se, dalle esperienze più recenti, dal Ponte Morandi al Pnrr, sia possibile trarre un insegnamento diverso: costruire processi capaci di tenere insieme efficienza amministrativa, capacità di attuazione e ascolto delle comunità locali. Il punto, quindi, non è scegliere tra velocità e complessità, ma capire come governare la complessità senza paralizzare l’azione pubblica. Soprattutto quando gli interventi incidono sulla vita quotidiana delle persone e devono restare coerenti con le grandi agende che collettivamente ci siamo dati: il contenimento del consumo di suolo, la transizione energetica e la direttiva Case Green, il tema dell’abitare, le economie di prossimità, la qualità della vita nei quartieri.

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