Roma compie un passo decisivo nel ridisegno delle proprie politiche urbanistiche. La Giunta capitolina ha approvato le modalità di applicazione della legge regionale (la n. 7/2017 come modificata dalla LR 12/2025) che negli ultimi anni ha rappresentato il principale riferimento normativo per gli interventi di recupero e trasformazione urbana nel Lazio. Una delibera attesa non solo dagli operatori del real estate, ma anche da progettisti, investitori e municipalità, chiamati a confrontarsi con una normativa complessa e al centro di un acceso dibattito sulla qualità delle trasformazioni.

La legge regionale assegna ai Comuni sopra i 100mila abitanti — quindi anche Roma — la possibilità di delimitare aree o immobili in cui limitare o escludere specifici interventi di rigenerazione

Una facoltà pensata per tutelare contesti con particolare valore storico, artistico, paesaggistico o architettonico, e che ora viene tradotta in criteri operativi entro i 150 giorni previsti dalla norma.

Con l’atto approvato in Giunta, il Campidoglio circoscrive il campo di applicazione della legge riconducendo la rigenerazione urbana ai principi delle nuove norme tecniche attuative del Piano regolatore generale (Prg). L’obiettivo è doppio: da un lato favorire la rigenerazione nei tessuti dove è realmente necessaria, dall’altro evitare interventi incoerenti nelle parti più sensibili della città, in primis il centro storico, già oggetto di un equilibrio urbanistico delicato.

La delibera mantiene l’impianto della legge regionale, ma introduce una serie di limitazioni che avranno ricadute sui futuri progetti.

Città storica: stop alle premialità. Negli ambiti storici cade la possibilità di applicare premi edificatori aggiuntivi: gli interventi dovranno conformarsi alle regole del Prg, senza incrementi volumetrici straordinari. Una scelta che punta a evitare pressioni speculative su tessuti urbani già saturi o fragili.

Ex aree industriali: residenziale sotto controllo. Per gli ambiti produttivi dismessi viene ridimensionata la possibilità di trasformare gli edifici in residenziale. Il rischio percepito dal Comune è che insediamenti abitativi isolati, in contesti ancora caratterizzati da attività produttive, generino criticità funzionali e urbanistiche. Resta invece possibile valutare soluzioni caso per caso, come il permesso di costruire in deroga, strumento che permette flessibilità progettuale nelle operazioni di rigenerazione più complesse.

Aumenti volumetrici: criteri più stringenti. Il Comune intende evitare salti di cubatura ritenuti eccessivi. La delibera chiarisce che le premialità volumetriche devono essere calcolate tenendo conto della volumetria preesistente, per impedire che conversioni “a volume” generino incrementi sproporzionati rispetto al contesto.

Confermate le premialità ordinarie. Rimangono valide le agevolazioni già in vigore: 20% in caso di demolizione e ricostruzione; 10% per interventi di devoluzione di costruzione su immobili produttivi.

Un segnale di continuità con alcuni incentivi ritenuti essenziali per la fattibilità economica dei progetti di rigenerazione e di coerenza con quanto dichiarato da Maurizio Veloccia, assessore all’Urbanistica di Roma Capitale, all’evento Platform Real estate organizzato da Platform e da PPAN.

La delibera disciplina anche l’assetto procedurale, nodo cruciale per la certezza dei tempi. Le istruttorie sugli interventi che non sono in conformità al Prg passano ai Municipi solo per edifici con volumetria fuori terra inferiore ai 3mila metri quadrati. Una soglia che lascia ai Municipi la gestione delle operazioni più minute, mentre attribuisce al Dipartimento attuazione urbanistica il monitoraggio delle trasformazioni più rilevanti.

I Municipi dovranno trasmettere al Dipartimento l’elenco degli interventi diretti richiesti e realizzati — ai sensi dell’articolo 6 della legge regionale — insieme con i relativi progetti depositati

Un flusso informativo che dovrebbe migliorare la trasparenza e consentire un controllo più puntuale delle trasformazioni.

Dopo il via libera in Giunta, il provvedimento passerà alla Commissione urbanistica e successivamente all’Assemblea capitolina, dove potrà subire ulteriori modifiche. Il testo sarà anche oggetto di confronto con ordini professionali, categorie economiche e operatori del settore, chiamati a esprimere osservazioni tecniche su una delibera destinata a incidere significativamente sulle dinamiche del real estate romano.

La nuova impostazione adottata dalla Giunta tenta di trovare un equilibrio tra la spinta alla rigenerazione — indispensabile per recuperare aree degradate, efficientare il patrimonio edilizio e favorire nuovi modelli abitativi — e la necessità di salvaguardare il patrimonio storico e paesaggistico della capitale.

Per investitori, progettisti e sviluppatori, il nuovo quadro rappresenta una mappa più definita entro cui muoversi, con limiti più chiari ma anche con opportunità di intervento laddove la rigenerazione risulti coerente con le strategie urbane delineate dal Prg.

In copertina: © FreePik