Il mercato dello student housing in Italia sta attraversando una fase di significativa trasformazione. A livello globale il numero di studenti universitari è in crescita, tanto da stimare che, in una sola generazione, l’accesso all’università e ai percorsi post-secondari sia sostanzialmente quadruplicato. Questo, unito all’espansione dei flussi studenteschi internazionali, ha creato un contesto favorevole per lo sviluppo del settore anche nel nostro Paese, dove interesse e opportunità hanno alimentato la formazione di competenze specialistiche, dalla consulenza legale alla progettazione, per approdare a tutti i servizi legati al real estate di questa specifica asset class. Del tema si è occupato il tavolo verticale tematico “Student housing”, promosso dalla Community Valore Rigenerazione Urbana, la piattaforma multistakeholder di analisi e confronto promossa da The European House of Ambrosetti (TEHA Group).

Scattando la fotografia ad oggi, anche se il numero di studenti internazionali è aumentato del 123% negli ultimi 15 anni, l’Italia continua comunque a registrare una quota inferiore di studenti stranieri rispetto alla media europea (8,5%), attestandosi al 4,8% nel 2023. Tuttavia, le previsioni indicano una crescita sostanziale.

Le stime di Jll indicano che tra il 2024 e il 2028 il numero di studenti internazionali aumenterà del 68%; Lombardia (10%) e Lazio (9%) sono le regioni italiane che attraggono il maggior numero di studenti internazionali.

Contemporaneamente, anche la mobilità intra-nazionale è in crescita, con la quota di studenti fuori sede passata dal 17,6% al 21,3% tra il 2010 e il 2022.

Nonostante la crescente domanda, il mercato italiano dello student housing soffre di un deficit infrastrutturale significativo.

Dei 2 milioni di studenti universitari censiti, il 70% vive ancora con i genitori, il 26% autonomamente e solo il 4% usufruisce di strutture dedicate. Attualmente sono disponibili solo 85mila posti letto in strutture convenzionate, a fronte di un fabbisogno stimato di 590mila posti letto, generando un gap di circa 500mila posti. Scarto che rende il mercato dello student housing particolarmente attrattivo per gli investitori, confermandosi come asset in grado di generare occupazione, valore sociale ed economico, e qualità della vita, come dimostrato dalla ricerca di Deerns, uno dei partner della community Teha.

Milano continua a essere la città più dinamica per gli investimenti nel settore, ospitando il 18% dello stock totale di alloggi per studenti e concentrando il 33% dei progetti in sviluppo.

«È in corso il processo di rifunzionalizzazione del villaggio olimpico di Porta Romana in studentato e prevediamo l’apertura per agosto 2026 con 1.700 posti letto complessivi», commenta Marco Scalvini, director fund & asset management di Coima intervenuto al tavolo. In sei mesi è stato assegnato il 65% dei posti letto della struttura e l’obiettivo è quello di raggiungere la piena occupazione della struttura per l’apertura, contando anche i 450 posti letto con tariffe agevolate e il 30% di questi (135 posti letto) con una tariffa di 250 euro al mese, a seguito della conferma dell’idoneità del Villaggio rispetto ai requisiti del bando Mur.

Nonostante l’aumento degli investimenti, la domanda supera ancora l’offerta, e gli investimenti attuali non sono sufficienti a coprire il fabbisogno complessivo. Tra il 2020 e il 2025, gli investimenti in pbsa (purpose-built student accommodation) hanno registrato un incremento del +186% in termini di tasso di crescita annuale, raggiungendo i 270 milioni di euro nel 2024, di cui l’80% destinato alla riconversione di patrimoni edilizi esistenti, con un tasso di occupazione medio del 98 per cento.

A tal proposito, a Genova prende forma un progetto di housing sociale e studentato diffuso promosso da Spim, società per il patrimonio immobiliare interamente partecipata dal Comune, che prevede la valorizzazione di 60 alloggi pubblici originariamente destinati alla dismissione. Gli immobili, oggi inutilizzati, dislocati in diverse zone della città saranno recuperati e destinati a un’offerta abitativa a canone calmierato rivolta a studenti fuori sede, dottorandi, ricercatori, visiting professor e studenti internazionali legati agli atenei genovesi. Un modello diffuso che contraddistingue il capoluogo ligure e apre a nuove forme di utilizzo delle strutture, ampliando il pubblico di riferimento rispetto ai soli studenti. «Lo student housing si può evolvere in hub mixed use – commenta Marco Zanibelli, managing director di Lombardini 22 – con servizi e spazi dedicati alla vita quotidiana. Integrare funzioni legate alla ricerca significa non solo ospitare studenti, ma creare le condizioni per trattenere competenze e professionisti in Italia».

In generale, la crescita della domanda di alloggi universitari e l’espansione della mobilità studentesca, sia internazionale che intra-nazionale, stanno trasformando il settore in uno degli ambiti più dinamici e promettenti, anche a livello di housing accessibility, del mercato immobiliare italiano. Resta tuttavia centrale il tema della governance, con modelli integrati e collaborazioni pubblico-private capaci di orientare sviluppo e investimenti. In questa prospettiva, strutture pensate non solo per la permanenza temporanea ma anche per accompagnare i percorsi post-formativi, in un mercato della locazione in continua evoluzione, possono diventare leve decisive per trattenere talenti e rafforzare il capitale umano qualificato.