Non più solo affaccio sul mare o infrastruttura portuale: il waterfront torna al centro del dibattito sulla trasformazione urbana come spazio ibrido, dove si intrecciano economia, paesaggio, governance e nuovi modelli di sviluppo. È il quadro emerso dal kick-off verticale dedicato ai “waterfront”, promosso all’interno della Community Valore Rigenerazione Urbana di Teha Group e coordinato da Jacopo Palermo, associate partner e responsabile dell’area Real Estate & Construction.

L’assunto di partenza — spesso dato per implicito — è che il waterfront rappresenti un volano naturale di sviluppo. Ma è proprio questo automatismo a richiedere una verifica:

senza una regia chiara, queste aree rischiano di restare sistemi frammentati, incapaci di attivare valore nel lungo periodo. Il punto non è quindi solo valorizzare, ma costruire condizioni di integrazione tra funzioni, attori e territori.

Le aree costiere, in Italia come in Europa, concentrano un patrimonio ambientale e socioeconomico rilevante. Negli ultimi anni la popolazione residente lungo le coste è cresciuta in modo significativo, accompagnata da un aumento delle attività produttive, turistiche e logistiche. Questo ha accelerato i processi di urbanizzazione e la realizzazione di nuove infrastrutture, rendendo evidente la necessità di modelli di gestione più coordinati.

Il tema della generazione di valore si articola su più livelli. Da un lato, l’integrazione tra waterfront e città — non solo porti, ma sistemi territoriali più ampi che includono anche i circa 300 comuni affacciati sui fiumi. Dall’altro, il superamento della frammentazione: a fronte di 36 porti interessati da processi di rigenerazione, circa 22 non hanno ancora una vocazione chiara o una pianificazione strutturata. Un dato che evidenzia il rischio di interventi episodici, non in grado di costruire una visione di lungo periodo.

Il tema è stato centrale anche nel dibattito internazionale, come emerso al Mipim di Cannes, dove l’Italia si è presentata come sistema integrato, superando la polarizzazione sulle grandi piazze immobiliari. Il waterfront è diventato uno degli asset strategici di questa narrazione: da Palermo a Catania, da Catanzaro a Bari con il progetto Costasud, fino al Parco del Mare di Ostia, le città costiere si candidano come piattaforme per attrarre investimenti e sperimentare nuovi modelli di sviluppo.

Ridurre però il waterfront a leva turistica o immobiliare rischia di limitarne il potenziale. I casi citati — come Ventimiglia e Pisa, richiamati da Anselmo De Titta di Marina Development — mostrano come questi ambiti possano attivare processi più complessi: parchi costieri, infrastrutture urbane, servizi, mix funzionali e nuove economie legate alla qualità della vita. In questo senso, il waterfront non è un progetto isolato, ma un dispositivo urbano capace di generare connessioni.

Il nodo centrale resta quello della governance. Le trasformazioni dei waterfront richiedono una regia capace di coordinare attori pubblici e privati, integrare funzioni e garantire continuità nel tempo. È su questo piano che si inserisce il disegno di legge di riforma del sistema portuale italiano,

attualmente in discussione, che punta a rafforzare la regia nazionale, semplificare il quadro normativo, migliorare la digitalizzazione e promuovere una visione integrata tra portualità, retro-portualità e rigenerazione urbana.

Resta tuttavia aperta una questione: una maggiore centralizzazione è sufficiente a governare la complessità dei territori? Le richieste avanzate da Confindustria Nautica e Assomarinas — in particolare sul tema delle concessioni e della gestione dei porti turistici — evidenziano come il nodo normativo sia ancora cruciale per attrarre investimenti e rendere sostenibili gli interventi.

A portare contributi al confronto sono stati diversi attori del settore, a testimonianza della natura multidisciplinare del tema: Giovanni Acciaro, technical director, e Giuseppe Brancaccio, ingegnere di Net Engineering; Filippo Pagliani, partner e co-fondatore, e Michele Versaci, head of research di Park Associati; Massimo Baldo, vice president Europe & Asia di The Palace Company; Roberta De Ciechi, direttrice comunicazioni e attività culturali di Atelier(s) Alfonso Femia; Edoardo Cicala, co-founder e design partner di Cicala Associati; Orsola Bolognani, business development – Reboot di Garc.

Ne emerge un’immagine articolata: il waterfront come spazio di convergenza tra infrastruttura e città, tra economia e paesaggio, tra investimento e interesse pubblico. Non un margine, ma una piattaforma strategica.

La questione, allora, non è più se investire nei waterfront, ma come farlo: se come operazioni puntuali o come parte di una visione integrata capace di generare valore duraturo. È su questo passaggio — più che sui singoli progetti — che si giocherà la capacità delle città italiane di trasformare davvero il fronte mare in un’infrastruttura per il futuro.

In copertina: © Comune di Catania