Il futuro delle città è nei giovani, ma per loro non c’è casa

Secondo lo studio “City to be” curato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire sgr, che ha analizzato il mercato immobiliare residenziale nazionale e concentrato su otto delle principali città italiane, i futuri investimenti nella città di Firenze dovrebbero puntare maggiormente sullo sviluppo di progetti di social housing per quanto riguarda la locazione, e su residenze affordable per quanto riguarda la compravendita, ossia su prodotti per una fascia di popolazione con un reddito medio-basso. Milano, città caratterizzata da una forte pressione derivante dalla popolazione universitaria, potrebbe investire in maniera privilegiata nello sviluppo di residenze apposite, coprendo una fetta del mercato ad oggi carente. Palermo, che vanta prezzi di vendita e costi di locazione ridotti, e dunque si caratterizza per un buon livello di accessibilità economica per le famiglie, ha spazio per la futura realizzazione di progetti di vendita sul libero mercato e di locazione gestita, ossia di un’offerta immobiliare innovativa e pienamente rispondente alle esigenze maturate negli ultimi anni. Recenti flussi turistici e giovani che si spostano per lavoro trainano la nuova domanda residenziale della città di Torino, fetta del mercato che può trovare risposta nella tipologia dello short-term rent, derivanti da nuove realizzazioni o da trasformazioni di una porzione dello stock immobiliare esistente.

Secondo le stime, Roma vanta percentuali di futura offerta abitativa piuttosto equilibrate, con una lieve preferenza verso la tipologia “sostenibile” delle abitazioni disponibili sul mercato delle compravendite. Città diverse, aspettative specifiche, un’offerta da customizzare.

A Rapallo, Scenari Immobiliari e Investire raccontano il risultato di questo outlook che sottolinea come Milano, Roma e Firenze debbano investire su locazioni universitarie, housing sociale e compravendite a prezzi “sostenibili”, Torino e Palermo su affitti brevi e locazione gestita, mentre Bologna, Napoli e Genova su locazione sostenibile e social housing.

Partendo dall’analisi quantitativa e dimensionale degli immobili residenziali presenti in Italia, il report ha individuato quanta parte dello stock abitativo risulti realmente a disposizione e libera sul mercato, sottraendo al totale delle abitazioni quelle occupate in proprietà e in affitto e, successivamente, scremandole da quelle che vengono date in affitto a lavoratori e studenti fuorisede (soprattutto nei capoluoghi) ed eliminando dal conteggio anche gli appartamenti presenti sul mercato degli affitti brevi. Ne deriva una composizione dello stock abitativo che in Italia conta appena il 19,3% di case libere. Percentuale che si abbassa di qualche punto a Palermo (15,6%) e Napoli (10,9%) mentre non arriva alla doppia cifra a Genova (6,8%) e Torino (6%), per crollare a Firenze (1%), Roma (0,7%), Milano e Bologna (0,5% ciascuna). Quello che ne emerge è che nei grossi centri manca un’offerta di immobili in grado di soddisfare la domanda abitativa: lo sviluppo futuro dell’offerta dovrà allinearsi alla domanda per poter cogliere le opportunità che offre il mercato. Un risultato che per Investire sgr, partner della ricerca, ribadisce come l’abitare sia un asset class estremamente dinamica e con ampi margini di crescita di mercato per gli investitori istituzionali.

«Nella realizzazione di questo report – afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – sono state analizzate le principali città italiane come Milano, Torino, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Napoli e Palermo che hanno, su scale diverse, una notevole capacità attrattiva nei confronti della domanda e presentano necessità di nuova offerta immobiliare, ognuna secondo proprie tipicità». Per individuare le diverse esigenze, sono stati analizzati i diversi fattori che incidono sulla scelta e la disponibilità di acquisto e locazione di famiglie, studenti, giovani lavoratori e anziani. «I risultati dello studio – racconta Zirnstein – ci portano a ipotizzare i futuri investimenti nelle città analizzate in termini di mercato residenziale. La nuova offerta abitativa di ogni capoluogo può dunque essere scomposta nelle tipologie di abitazione individuate, ciascuna delle quali punta a rispondere a una domanda insistente sul territorio, – continua – rispecchiando le capacità economiche delle famiglie. Il tema della ricerca della casa rimarrà fondamentale anche quando l’attuale momento di mercato, caratterizzato da immobilità e scarso dinamismo, che è congiunturale e non strutturale, terminerà. Ecco perché gli operatori del real estate dovrebbero sfruttare questa fase per prepararsi adeguatamente e farsi trovare pronti ad affrontare un mercato in ripresa, per soddisfare al meglio le pressioni esercitate dalla domanda che ci saranno anche in futuro. Oltre a investire nella locazione, c’è comunque ancora molto spazio per gli operatori interessati a sviluppare un prodotto immobiliare destinato alla vendita a prezzi di mercato», conclude Zirnstein.

In copertina: Nuovo studentato di Camplus a Roma, Roselli Architetti. ©Luigi Filetici