A Milano una high line come a New York, il futuro secondo FS Sistemi Urbani

Una high line sopra gli scali di Milano nord (Porta Garibaldi) e Milano sud (Rogoredo) entro il 2050. Una piastra che corre sopra le infrastrutture ferroviarie, che ricuce pezzi di città, disegna nuovi spazi pubblici e rende fruibili aree che stanno cambiando volto, connettendo ad esempio Isola con Corso Como, e poi verso Mind e Rho Pero, e ancora Santa Giulia con il vicino scalo di Rogoredo. Se l’area milanese è ormai urbanizzata al 100%, dove si potrà intervenire nei prossimi anni? Umberto Lebruto, ceo FS Sistemi Urbani, coglie l’occasione della presentazione del nuovo libro, realizzato da PPAN, “Scali Milano. Costruire la trasformazione” (illustrato nella Sala Reale della Stazione Centrale) per annunciare un nuovo immaginario, già pronto per essere condiviviso con Comune di Milano e Regione Lombardia.

Il tutto nell’ambito di un convegno che, proprio come il volume, ha voluto fare il punto sui progetti di rigenerazione urbana che stanno coinvolgendo gli ex scali. I prossimi traguardi sono quello del 2026 e poi del 2030. Ma Lebruto allunga la timeline e guarda ad uno scenario di lungo periodo: il futuro del capoluogo lombardo potrebbe quindi ridisegnarsi con un parco lineare che ricuce la città con un sistema di mobilità sostenibile sopra l’infrastruttura ferroviaria. Il diktat è non consumare suolo, e questa la soluzione per il capoluogo italiano anticipata dal ceo del Polo urbano del gruppo FS.

A sei anni dall’Accordo di programma per la riqualificazione di sette ex scali ferroviari milanesi, il nuovo libro illustra la storia di sette ex scali ferroviari che a Milano si apprestano a essere riqualificati, ridonando alla cittadinanza spazi e luoghi di socialità urbana. Un progetto scritto e reso possibile da FS Sistemi Urbani, la capofila del Polo Urbano del Gruppo FS, attraverso un dialogo fitto con gli operatori privati e le istituzioni, per mettere al centro un nuovo progetto di città.

L’evento è stato introdotto da un videomessaggio con i saluti istituzionali del presidente della Regione Lombardia Attilio Fontana. «Tutto è nato da un’intuizione: guardare ai vecchi scali come un tesoretto. Siamo riusciti, in poco meno di 20 anni, a riunire le istituzioni per dimostrare che è possibile realizzare progetti di eccellenza anche con la pubblica amministrazione», ha sottolineato Umberto Lebruto nel suo intervento iniziale. «È possibile lavorare con il pubblico e il privato insieme, lo stiamo dimostrando. Tutto questo fa ben sperare anche in altre città italiane. Il leitmotiv della giornata è il coraggio: tutti gli attori coinvolti dall’inizio hanno agito con il coraggio di vedere concretizzato un sogno, affrontare le difficoltà, gettando il cuore oltre l’ostacolo e raccogliendo il meglio trasformando la città per consegnare benessere ai cittadini».

A seguire due tavole rotonde di confronto: la prima dedicata ai player privati con gli interventi di Mario Breglia, presidente Scenari Immobiliari, Alessandro Vadelka, presidente società Cooperativa Sant’Ilario, Fabio Carlozzo, ceo Redo sgr spa, Luca Mangia, director – found & asset management presso Coima sgr e Giuseppe Savoia, direttore valorizzazione e sviluppo immobiliare di FS Sistemi Urbani. Si è poi dato spazio agli attori pubblici, con il contributo di Giancarlo Tancredi, assessore alla Rigenerazione urbana del Comune di Milano, Claudia Maria Terzi, assessore alle Infrastrutture e Opere pubbliche della Regione Lombardia e Pierfrancesco Maran, assessore a Casa e Piano quartieri del Comune di Milano.

Sette scali (Greco Breda, Lambrate, Rogoredo, Porta Romana, Farini, San Cristoforo e Porta Genova) per un totale di 1,2 milioni di metri quadrati inseriti in un percorso condiviso verso una Milano più verde, moderna e inclusiva.

Da progettare la trasformazione a costruire la trasformazione, per il polo urbano il futuro è ora con il percorso di traduzione delle scelte in programmi, progetti e cantieri.

Rigenerare è una necessità, in tutta Europa. «Il mercato immobiliare nel 2023 si è ridimensionato, ma i dati, spiega Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, bisogna leggerli, perché sono in confronto con due anni, il 2022 e il 2021, da record. Se paragoniamo i numeri del 2023 a quelli della media dal 2000 ad oggi, siamo ancora sopra la media». Per Breglia c’è un problema di costruzioni nuove, poche rispetto alla domanda. Ecco perché il tema del recupero degli Scali di Milano è sinonimo di futuro. «Oggi ci sono meno aree da sviluppare, sono poche quelle di grandi dimensioni rimaste dentro la città. Il futuro immobiliare sarà costituito dalle aree che stanno a cavallo della città, per questo la grande Milano deve essere inglobata», conclude Breglia che riporta il tema sulla scala metropolitana.

Ricordando la centralità del tema dell’abitare e intervenendo sul rapporto tra pubblico e privato, interviene Maran: «le ferrovie devono essere guida e garanzia, non è tempo perché un operatore privato diventi unico sviluppatore. Rispetto all’Accordo di programma abbiamo avuto un livello di avanzamento molto complesso, tanti ostacoli, come la pandemia e 4 anni di attesa per la sentenza finale del ricorso contro l’Accordo, ma la dove si riesce a costruire un tema di obiettivi e si ha un tessuto imprenditoriale ed economico sano, arrivano i risultati», precisa l’assessore che ha inoltre ricordato come su Scalo Farini il tavolo delle istituzioni abbia deciso di aumentare la quota di edilizia convenzionata dal 23% al 30% totale della volumetria, +7 per cento. Significa che il 40-50% dell’offerta residenziale sarà sotto i valori di mercato di vendita e di affitto. «Il Comune, inoltre, su quella volumetria si riserva un diritto di proprietà (prelazione) da esercitare una volta costruita: quindi tra qualche anno si potrà decidere se acquistare quelle case inserendole nel patrimonio delle case pubbliche per ampliarlo», conclude Maran.

E a proposito dello Scalo Farini, si è conclusa la procedura di gara per selezionare lo sviluppatore che dovrà attuare il masterplan già definito tramite un concorso internazionale. Ad aggiudicarsi l’area messa in vendita da Fs Sistemi Urbani è la cordata formata da Hines insieme a Unicredit e Prelios Sgr. Il gruppo di Mario Abbadessa batte tra le altre in gara anche Coima (che si era alleata con Generali): e qui potrebbe traslocare l’istituto di credito dalle torri di Gae Aulenti, aprendo nuovi capitoli anche per l’area di Porta Nuova.

In copertina: Scali Milano, Costruire la Trasformazione © PPAN per FS Sistemi Urbani