08-07-2022 Fabrizio Di Ernesto 4 minuti

Il mercato immobiliare sotto la lente di Nomisma

Crescono le compravendite. Ma manca l’offerta residenziale nelle periferie

Il mattone in Italia gode di buona salute, come conferma il secondo osservatorio sul mercato immobiliare 2022 di Nomisma che ha analizzato le 13 principali città: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia. All’incremento delle compravendite corrisponde anche una crescita dei prezzi. Nonostante crisi energetica, aumento delle materie prime, carenza di offerta di infrastrutture sociali.

Le stime prevedono nel 2022 un totale di circa 700mila transazioni, un dato non solo ai livelli pre-covid ma anche superiore, considerando che nel 2019 furono circa 600mila; «questo numero – spiega Luca Dondi dall'Orologio, ad di Nomisma – deriva dal fatto che in Italia a muovere la domanda di acquisto di abitazioni c’è una buona componente emotiva che vede ancora la casa come bene rifugio, una situazione che però contrasta con il mondo delle banche che teme lo spauracchio delle insolvenze davanti all’aumento dell’inflazione e la perdita del potere d’acquisto delle famiglie».

Per quanto riguarda la variazione annuale dei prezzi questa è risultata del +2,9% nella media dei centri presi in esame, con un range che oscilla dal +6,3% di Milano al -0,2% di Venezia. 


Il 2022 dovrebbe chiudersi con oltre 700mila compravendite immobiliari, un numero superiore ai livelli pre-pandemia.


La crescita dei costi ha influenzato anche il settore degli uffici e dei negozi i quali, dopo 13 anni di flessione, hanno fatto segnare per la prima volta una variazione positiva dei prezzi. Considerando il segmento direzionale, la variazione è stata del +0,5% medio con una forchetta compresa tra il -1,2% di Catania e il +2% di Bologna; mentre per i negozi si è registrato un +0,3; unici mercati in territorio negativo nel comparto commerciale Genova e Palermo che segnano un -1,5% tendenziale.

Il centro studi bolognese segnala, nel primo semestre dell’anno in corso, la leggera risalita della domanda di locazione (42% della domanda presente sul mercato) in seguito all’impennata (62%) della componente di acquisto osservata nel 2021. 

Riflettori puntati sulle periferie. Nella media dei 13 mercati, l’11% delle compravendite residenziali è stato registrato nei centri urbani e il 44,5% nelle periferie. Per quanto riguarda il prezzo medio degli immobili tra periferia e centro, sottolinea Elena Molignoni, Responsabile osservatorio immobiliare Nomisma, questi «si possono esprimere nel rapporto di 1 a 1,96».

I dati nelle 13 città. Per quanto riguarda gli immobili a scopo abitativo, Milano  fa registrare un +24,2%, da segnalare poi i buoni risultati di Torino che ha visto un aumento nelle transazioni di circa il 28%, di Padova e Firenze, entrambe +30%, mentre a Genova sono state registrate oltre 9mila compravendite con un incremento di oltre il 32%, facendo poco meglio di Roma dove sono cresciute del 31,4%.

Per quanto riguarda gli affitti da segnalare il caso di Bologna, città universitaria, che con il ritorno degli studenti in presenza e la fine dello smart working ha visto una ripresa di questo settore ai livelli pre-pandemia, accompagnata però da un rialzo dei prezzi del 2,7% solo nel primo semestre dell’anno.

Nel centrosud, Napoli mostra segnali di ripresa anche grazie ad una domanda trainata principalmente dalla componente interessata all’acquisto di prima casa/sostituzione. Da citare inoltre il caso di Bari dove la risalita, iniziata già dal secondo semestre del 2020, è proseguita velocemente nel corso dell’anno successivo raggiungendo il notevole risultato di 4.183 transazioni, riportando la città a livelli che non si riscontravano da circa vent’anni non solo per gli immobili ad uso abitativo ma anche per uffici e negozi.

Mercato in ripresa anche a Catania e Palermo dove però si registra il crollo dei prezzi di acquisto, ai minimi negli ultimi 25 anni e lontanissimi dai picchi record del 2008. Da notare poi come nelle due città siciliane sia sostanzialmente fermo il settore degli uffici, non solo nel centro cittadino ma anche nei business district dove, ipotizzano i ricercatori Nomisma, gli spazi non sono adeguati alle nuove esigenze lavorative.

Il non residenziale sembra un problema comune alle due grandi isole del Mediterraneo visto che anche a Cagliari questo continua ad essere caratterizzato da dinamiche ancora non consolidate e lontane dalla conferma di una possibile ripresa del settore. Rispetto al 2020, il numero di compravendite risulta in netto aumento (+66% per gli uffici e +46% per i negozi), ma la percezione degli operatori e l’andamento dei principali parametri di mercato delineano un settore ancora con forti criticità. 

Sintetizza i dati del rapporto Elena Zanlorenzi, head of research Savills che ricorda: «Milano è centrale per gli investitori che cercano alloggi, uffici e spazi per la logistica. Roma sta tornando nel mirino di chi guarda a uffici ehotellerie. Sono cresciute anche le altre città attraverso una diversificazione dei settori di interesse da parte dei compratori».

In copertina: Milano, ph. ©Maxi Ghezzi via Flickr

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Fabrizio Di Ernesto
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