14-11-2014 Paola Pierotti 6 minuti

AV e Real Estate: progetti e lavori in corso a Milano, Torino, Firenze e Roma

HqTiburtina | Urbanpromo 2014. Oltre i masterplan e gli annunci, nella capitale il cantiere di Headquarter Tiburtina

“E’ un’occasione storica per i processi di rigenerazione e densificazione urbana, con 28milioni di mq di aree da trasformare e 1milione di mq di fabbricati. Il sistema AV/AC ha riaggregato territori come Milano e Torino, Bologna e Firenze, Roma e Napoli, Venezia e Verona: i tempi di percorrenza sono diventati l’unità di riferimento alternativo alle distanze espresse in chilometri. L’Alta Velocità rientra in un disegno europeo e sulle città metropolitane. Sulla rete delle infrastrutture si fonda l’architettura del futuro”

Carlo De Vito

L’Alta Velocità e le aree ferroviarie dismesse sono un’occasione per la rigenerazione urbana. Torino da oltre vent’anni ha investito su questo tema e ha già trasformato pezzi di città lungo le Spine individuate dal Prg di Gregotti-Cagnardi e ha inaugurato la stazione AV Torino Porta Susa dove sta salendo anche la torre San Paolo Intesa. A Firenze Arup Italia sta lavorando con Sistemi Urbani per la trasformazione dell’area di Porta al Prato (11 ettari) non lontano dalla Leopolda e dal nuovo Teatro dell’Opera. Milano annuncia da anni le opportunità negli scali ferroviari e, cercando di andare oltre le difficoltà della crisi, Comune, Regione e Ferrovie stanno negoziando ora per definire il quadro di riferimento e arrivare per la primavera del 2015 con un piano chiaro rispetto al quale i privati potranno fare proposte concrete. Intanto a Roma Tiburtina sta salendo il nuovo Hedquarter del gruppo Bnl-Bnp Paribas Real Estate.

Milano, Torino, Firenze e Roma sono state protagoniste ad Urbanpromo il 12 novembre nell'ambito di un incontro promosso da Fs Sistemi Urbani, Bnp Paribas Real Estate e Arup Italia per fare il punto sulle occasioni, sulle strategie, sulle criticità e sugli strumenti più efficaci per mettere al centro il progetto e incidere concretamente sullo sviluppo delle città. In questo contesto l’assessore all'Urbanistica di Torino Stefano Lo Russo ha annunciato il suo impegno “per il riuso delle linee ferroviarie dismesse: vogliamo riutilizzarle come nuove linee della metro. La situazione attuale – ha commentato Lo Russo – ci impone di ragionare diversamente da come si è fatto ad esempio a Roma per la metro C, ci sono budget che le città oggi non si possono permettere. Tutti i soggetti si devono orientare verso una maggior economicità per puntare all’efficientamento del servizio. A Torino porremo l'attenzione alla qualità architettonica – ha aggiunto l’assessore – senza dover puntare sulla potenza numerica o dimensionale, ma sulla qualità diffusa”.

Da Fs Sistemi Urbani nasce l’idea: Sistemi Urbani che è la società controllata al 100% da FS ha il compito di valorizzare il patrimonio del gruppo non funzionale all’esercizio ferroviario e di svolgere servizi integrati urbani in una prospettiva di business, razionalizzazione, miglioramento funzionale e servizio alla collettività.

Bnp Paribas Real Estate è uno dei developer che ha saputo cogliere l’opportunità offerta da Fs Sistemi Urbani e a Roma sta costruendo un edificio a ridosso della stazione AV Tiburtina.

Ancora, Arup Italia è uno dei protagonisti di questa trasformazione avendo messo in campo la sua capacità creativa in numerosi contesti, a Firenze con il masterplan in via di redazione, ma anche a Salerno dove si sta costruendo un’importante infrastruttura che ricucirà la città attraverso la creazione di una nuova piazza che sovrasterà la trincea ferroviaria e un sottopasso carrabile sotto il fascio dei binari. Non solo, Arup ha vinto due concorsi internazionali a Firenze e Bologna per le nuove stazioni AV rispettivamente con Foster&Partners e Arata Isozaki.

La rete dell’AV in Italia interconnette oggi sette città metropolitane e altre tre (Cagliari, Palermo e Catania) saranno annesse alla rete entro il 2025. Ogni giorno a Roma Termini gravitano 500mila persone, a Milano Centrale 300mila e a Napoli Centrale altre 300mila. “E’ un’occasione storica per i processi di rigenerazione e densificazione urbana – dichiara Carlo De Vito, ad FS Sistemi Urbani – con 28milioni di mq di aree da trasformare e 1milione di mq di fabbricati”. Il sistema AV/AC ha riaggregato territori come Milano e Torino, Bologna e Firenze, Roma e Napoli, Venezia e Verona: i tempi di percorrenza oggi sono diventati l’unità di riferimento alternativo alle distanze espresse in chilometri. “L’Alta Velocità – continua De Vito – rientra in un disegno europeo e sulle città metropolitane e sulla rete delle infrastrutture si fonda l’architettura del futuro”. Ne è un esempio concreto la Svizzera, che grazie alla rigenerazione delle aree e degli scali ferroviari sta completamente rigenerando il proprio territorio (si veda il progetto di Barozzi Veiga).

In Italia tre grandi gruppi bancari hanno scelto di realizzare i loro nuovi headquarter sulle linee dell’Av: Intesa San Paolo con Renzo Piano a Torino, Unicredit con Pei Cobb Freed a Milano nell’area delle Varesine e Bnp Paribas a Roma con 5+1AA. L’Alta Velocità è chiamata "la metropolitana d’Italia": più di 30milioni di abitati sono serviti dall’AV. E ancora, il successo territoriale di questa infrastruttura si legge anche attraverso i numeri del turismo: dal 2006 al 2013 il numero di visitatori stranieri nel nostro paese è aumentato del 19% con un’incidenza significativa proprio nelle città-nodi dell'AV.

Il gruppo Bnl-Bnp Paribas ha scelto di realizzare la propria sede nell’area di Roma Tiburtina dopo un attento studio sulla patrimonializzazione del valore delle aree a ridosso dei nodi dell’alta velocità in Italia, Europa e non solo. “Abbiamo analizzato tutte le esternalità positive e negative – racconta Giovanni Visconti, development manager Bnp Paribas Real Estate -. A Londra, per fare un esempio, a King’s Cross la stazione AV è stata un elemento importante, un catalizzatore per la rigenerazione del quartiere, solo perché c’è stata una relazione chimica con altri elementi. La stazione è imprescindibile ma non basta. Per il successo di un’operazione immobiliare in un’area a ridosso di un terminal – aggiunge Visconti – si deve poter contare su un nodo di scambio interzonale; deve essere un’area centrale; ancora deve essere un’area diversificata con attività produttive, residenziali e direzionali”.

Bnp Paribas Real Estate commenta positivamente la sua operazione in corso a Roma Tiburtina ma mette in guardia dalla necessità di “fare presto. L’effetto annunciato mancato genera pesanti ricadute” conclude Visconti. Il riferimento è esplicito alla stazione Tiburtina “che è stata inaugurata anche un paio di volte ma ancora non è decollata come si era prospettato”.

E il ruolo del progetto? E’ centrale per la proprietà, per i developer e per i progettisti.  “Lo dimostrano i progetti internazionali che Arup ha sviluppato negli anni in tutto il mondo – spiega Mauro Oliveri, ad Arup Italia -. I due esempi più esplicativi di Londra sono l’area di Stratford dove nel 2012 si sono svolte le Olimpiadi, e il sito di King’s Cross and St Pancras”. In questo secondo caso grazie alla sinergia delle municipalità di Camden ed Islington e alla società ferroviaria proprietaria dell'area, è stato realizzato un importante piano di rigenerazione urbana con le firme di John McAslan + Partners, Stanton Williams Architects, David Chipperfield, Allies & Morrison e Wilkinson Eyre Architects. “Due masterplan che si contraddistinguono anche per il recupero di esempi di architettura industriale o per l'inserimento di nuovi edifici, ma anche per la costruzione di nuovi pezzi di città, con un mixed use dove lo sviluppo immobiliare – precisa Oliveri – non si è mai dissociato dalla qualità del progetto".

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Paola Pierotti
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