Negli ultimi anni il crowdfunding immobiliare si è affermato come una delle forme più innovative di investimento collettivo, capace di aprire a un pubblico ampio un settore tradizionalmente riservato a grandi investitori e operatori specializzati. Si tratta di un sottoinsieme del crowdinvesting che consente a numerosi investitori di partecipare al finanziamento di progetti immobiliari, sia in ambito residenziale che commerciale, ottenendo in cambio una remunerazione del capitale iniziale.

Gli sviluppatori devono garantire la sostenibilità del progetto: per questo la raccolta online rappresenta generalmente una quota minoritaria del budget, affiancata da credito bancario e autofinanziamento. Nonostante ciò, questa frazione è preziosa perché fornisce liquidità rapida e con poca burocrazia, facilitando l’avvio di una operazione.

Partito dagli Stati Uniti, il real estate crowdfunding ha visto la nascita delle prime piattaforme specializzate già nel 2012. Oggi il fenomeno ha assunto una dimensione globale: il Real estate crowdfunding report 2023, pubblicato da Walliance e dalla School of Management del Politecnico di Milano, ha mappato ben 159 piattaforme dedicate, di cui 23 negli Stati Uniti, 81 nell’Unione Europea e 55 in altre aree geografiche.

A fine 2023 la raccolta cumulata è stata stimata in 28,2 miliardi di dollari negli Usa, 12,4 miliardi di euro in Europa e 12,1 miliardi di euro nel resto del mondo. In Europa il mercato leader è la Francia, con 1,3 miliardi raccolti nel solo 2023, seguita da Germania (538 milioni) e Italia (180 milioni). Secondo l’ultimo Real estate crowdfunding report curato dalla stessa piattaforma Walliance e della Luiss Business School, l’Italia presenta tipologie immobiliari differenti rispetto al resto del mercato europeo, privilegiando gli interventi di ristrutturazione che richiedono spesso investimenti più contenuti e sono preferiti dai portali lending.

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In Italia per quanto riguarda la destinazione dell’immobile, i progetti residenziali raccolgono la gran parte del totale finanziato

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«Mi sono avvicinato al mondo del crowdfunding immobiliare come semplice investitore, perché rispetto ad altre forme di raccolta fondi, il real estate permetteva dati tecnici in grado di fornire un return on investment quantificabile. Il punto di forza del crowdfunding immobiliare è proprio quello di potersi basare su percorsi guidati in base al quale i progetti vengono approvati o meno», dichiara Luigi Donato, avvocato e board member di Upsidetown, piattaforma con alle spalle il track record di Praxi, società di consulenza internazionale con oltre 55 anni di storia. Proprio Upsidetown ha recentemente concluso il finanziamento di Colli d’oro, operazione che punta a ridare vita a un immobile in disuso nella zona nord di Roma, ricavando 30 appartamenti di varia metratura.

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Parliamo della più grande operazione di rigenerazione urbana finanziata tramite crowdfunding nella Capitale, prevedendo una durata di 18 mesi a fronte di rendimenti lordi compresi tra il 21% e il 31,5%, proporzionalmente alla classe di rischio e all’ammontare investito

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Secondo il 10° Report italiano sul crowdinvesting, pubblicato sempre dalla School of Management del Politecnico di Milano, a fine giugno 2025 in Italia erano autorizzate ad operare ben 18 piattaforme nell’ambito immobiliare (3 in più rispetto al 2024). Nel settore equity crowdfunding, dove l’investimento avviene attraverso sottoscrizione di titoli di proprietà del capitale di un veicolo societario che promuove il progetto immobiliare, dopo un primo semestre 2024 particolarmente negativo, si è registrato un forte recupero nel secondo semestre, con 35,91 milioni di euro raccolti, il massimo storico.

Il primo semestre 2025 ha totalizzato 27,86 milioni di euro, in aumento del 40,9% rispetto allo stesso periodo del 2024, confermando un trend positivo. Le campagne lending, dove invece l’investimento avviene tramite un prestito diretto ai promotori del progetto immobiliare, mostrano minore vivacità. Nel secondo semestre 2024 sono stati raccolti 65,22 milioni di euro, valori simili al 2023, mentre nel primo semestre 2025 la raccolta scende a 52,77 milioni, il livello più basso da fine 2022, con un calo del 32% rispetto al primo semestre 2024. Da quando è partito il mercato Italia, la raccolta cumulata del crowdfunding con campagne lending è di 529 milioni di euro, il doppio rispetto a quanto raccolto dalle campagne equity (289,14 milioni di euro).

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Nonostante queste differenze, il complesso degli investimenti di crowdfunding immobiliare ha raggiunto comunque un record nel secondo semestre del 2024 (101,13 milioni di euro) mentre nei primi sei mesi del 2025 si scende 80,63 milioni, un valore comparabile a quello del 2022

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Trend positivi ma qualche battuta d’arresto: il 31 luglio 2025, la Banca d’Italia ha disposto la sospensione delle attività della società Recrowd che il 30 agosto ha inviato un piano di rimedio volto a superare i rilievi emersi dagli accertamenti ispettivi alla base del provvedimento di sospensione. La società è impegnata a implementare il piano entro il 31 ottobre, data entro la quale l’autorità valuterà il superamento dei rilievi anche ai fini della rimozione della sospensione.

Per quanto riguarda le tempistiche di restituzione dell’investimento, il report pubblicato dalla School of Management del Politecnico di Milano sottolinea come nel lending crowdfunding immobiliare si sia osservato un lento aumento della durata media prevista dei progetti, arrivata a 14 mesi nel primo semestre 2025. L’equity immobiliare, al contrario, ha visto una riduzione in termini di durata media attesa (21 mesi e mezzo) dei progetti tra il 2022 e il 2023, ma che è tornata velocemente a crescere superando nel primo semestre 2025 la media di 28 mesi.

«Per una piattaforma non è importante solo la qualità del progetto – precisa Donato, che tra l’altro è stato responsabile della gestione del patrimonio immobiliare per Banca d’Italia fino al 2022 – ma ci sono altri parametri come la regolarità amministrativa e le prospettive di remunerazione. Il crowdfunding nasce per colmare la carenza di credito bancario e superare le criticità nei tempi di finanziamento: la piattaforma ha generalmente un mese di tempo per raccogliere liquidità in tempi rapidi. Per questo ritengo che il crowdfunding immobiliare rappresenti oggi una delle poche innovazioni significative di processo nel settore».

In copertina: © Adobe Stock