La filiera del real estate: “Entro 5 anni, tutti a Roma”

Entro 5 anni, la città all’attenzione della filiera del real estate non può che essere Roma. Si conclude con questa sintesi il forum di Rapallo 2023. Lo dice Alessandro Caltagirone (Immobiliare Caltagirone) scommettendo sull’asset class degli uffici, ed evidenziando come il mercato sia più interessante nella Capitale, anche oggi che i prezzi di Milano sono alle stelle. Sulla stessa linea Manfredi Catella (Coima) che da anni guarda con interesse a Roma e che, senza preferenza per una tipologia specifica, scommette sul tema dei “quartieri”. Tra l’altro al forum di Scenari Immobiliari si è fatto sentire il rumor sull’avvio della gara per la ricerca dell’operatore per l’area di Guido Reni, a ridosso del Maxxi, e per Coima potrebbe essere una buona carta da giocare; mentre tutti aspettano il decollo dell’operazione dell’ex fiera annunciata dall’assessore Veloccia già la scorsa primavera. Sull’abitare in locazione nella Capitale credono DeA Capital Real Estate sgr con Emanuele Caniggia, Investire sgr con Dario Valentino e Generali Real Estate, con la voce di Benedetto Giustiniani. Quest’ultimo in particolare ha anticipato che «Generali Real Estate sta lanciando un fondo paneuropeo sull’hotellerie», una strategia mirata che va di pari passo con l’apertura di novembre dell’immobile di Piazza Cordusio a Milano, pronto per diventare un Gran Melià, «con camere in vendita su Booking a 1.600 euro a notte, quando all’inizio dell’operazione ci si era settati sui 600 euro a notte», commenta Giustiniani.

Mario Breglia aggiunge all’elenco il tema delle cliniche private, dell’ospedaliero a servizio del senior housing, con l’intento di allargare lo spettro delle opportunità per il mercato e per concretizzare la riflessione condivisa da tutti sull’indagine dei bisogni, con una domanda in forte evoluzione.

Se quello presente è il momento dell’hotellerie per Roma con le tante nuove aperture e i numerosi cantieri aperti, gli operatori per il prossimo futuro intravedono opportunità in altri settori. Ed è Giovanna Della Posta di Invimit a sottolineare l’impegno urgente nelle città secondarie dove anche Ferrovie è al lavoro.

Nell’appuntamento di Scenari Immobiliari è FS Sistemi Urbani, con il suo ad Umberto Lebruto, ad accendere i riflettori su Torino, con la gara per la vendita di Torino Lingotto-Parco della Salute, in scadenza il prossimo 31 ottobre e con un importo a base d’asta di 25,9 milioni di euro per una superficie territoriale di 72mila mq e diritti edificatori per 62mila mq. In quest’area è previsto fino a un massimo di 50% di funzioni per attrezzature di interesse generale, minimo 30% di residenziale (15% student housing e 15% social housing), e ancora minimo 20% di attività a servizio delle persone e delle imprese.

E tra gli annunci il concorso in arrivo entro la fine del 2023 per la progettazione del masterplan di Napoli Porta Est (185mila mq di superficie, 145mila mq di superficie di trasformazione, 81mila mq di slp con almeno il 15% a destinazione residenziale e 50mila mq di area a verde). 

Sarà un progetto di ricucitura urbana con un hub intermodale.

La filiera del real estate allarga lo sguardo e si interroga su tattica e strategie. Le sfide? Considerare l’asimmetria della domanda e personalizzare l’offerta; integrare le discipline; fare squadra tra pubblico e privato; riuscire a dare il giusto ritorno agli investitori con tempi certi; aumentare la qualità dei servizi; intercettare quelle occasioni che fanno crescere le città e il Paese, come possono essere infrastrutture di rilievo come gli stadi. E ancora, «leggere i dati e costruire una mappatura delle esigenze, oggi gli strumenti per farlo ci sono – ha commentato Roberto Busso (Gabetti Property Solutions). Serve dialogare e considerare la mission diversificata di tutti gli operatori della filiera. A monte rimane imprescindibile la scelta e la visione politica, per orientare il mercato».

E la progettazione? La voce della categoria è quella di Gabriele Scicolone (Artelia) che dice che «il settore delle società di architettura e ingegneria è cambiato molto. Nel 2016, quando ancora c’era la coda della crisi in atto si contavano 400 società che sviluppavano 1,5 miliardi di giro d’affari, oggi sono 450 con 4 miliardi di lavori. Dati che vanno letti – prosegue Scicolone – tenendo conto del numero di servizi tecnici ed economici richiesti negli ultimi anni alle società di progettazione. Un moltiplicarsi di acronimi, Bim, Esg per fare due esempi: attività professionale che ha cambiato il paradigma e che sta riposizionando i tecnici tra i player decisivi delle operazioni, quando a loro viene affidato il compito di mettere su carta un’idea, guardando a gestione, sicurezza, manutenzione». E dall’edificio si passa rapidamente all’ambiente intorno, interrogandosi sulle implicazioni, sul rapporto con il cambiamento climatico, «su quanto gli edifici come esseri viventi – aggiunge Scicolone – incidono sul pianeta, su quale sia l’impronta che il manufatto lascia». Un ruolo decisivo non sempre riconosciuto. Un tema, quello della progettazione, che richiede ancora un cambio di passo nella cultura della committenza. Come si evince dalla distanza riscontrata dall’architetto Piero Lissoni, ospite del forum di Rapallo, con pochissime commesse in Italia, senza clienti in questo settore dell’immobiliare e fermo sostenitore di qualche “no” di fronte a richieste con compromessi iniziali in termini di sperimentazione, e senza il giusto compenso.