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21-04-2023 Alessio Garofoli | Claudia Rubino 5 minuti

Sviluppo del territorio, verso un boom di case vendute e fatturato a Milano

Il rapporto Scenari Immobiliari e Nhood punta sul rapporto pubblico-privato

Fedele alla propria nomea di città in movimento, Milano va verso una notevole crescita del territorio metropolitano, che nei prossimi dieci anni si prevede trascinerà l’intero mercato immobiliare nazionale. Il capoluogo lombardo è infatti la prima metropoli italiana per sviluppo del territorio con 23,5 milioni di metri quadrati di edificabilità potenziale al 2035 nella Città metropolitana di cui 5,1 milioni di metri quadrati solo a Milano. Il che implicherebbe un impatto potenziale di valore aggiunto sul mercato immobiliare rispettivamente di 50 miliardi di euro e 19,5 miliardi di euro. In questo contesto il partenariato pubblico-privato potrebbe essere uno strumento importante, che produrrebbe un incremento stimato del valore aggiunto immobiliare di oltre il 15 per cento. Dati e stime estrapolati dal Rapporto 2023 sul mercato immobiliare della città metropolitana di Milano “Winning mix – il partenariato pubblico privato come risorsa per la rigenerazione urbana” presentato il 20 aprile a Milano da Scenari Immobiliari e Nhood. Il rapporto fa anche il punto sul mercato immobiliare residenziale sotto la Madonnina: il principale della Lombardia, per volume di compravendite e fatturato, nonché il più grande a livello nazionale, secondo solo a Roma in un confronto tra capoluoghi. Ebbene, nel 2023 si prevede che saranno vendute trentamila case a Milano con una crescita del cinque per cento in un anno e di oltre il 15% sul 2019.


Il fatturato del comparto residenziale supererà i 12 miliardi di euro, con un incremento del 4 per cento sugli oltre 11,5 miliardi dell’anno scorso e del 16 per cento circa sugli ultimi 5 anni.


Numeri in virtù dei quali il mercato milanese conferma il proprio primato in Italia e si colloca ai primi posti in Europa. Quanto ai prezzi, si conferma ciò di cui l’informazione si è spesso occupata: nel capoluogo lombardo superano ampiamente qualsiasi altra realtà nazionale. Sono sopra ai 9.600 euro nelle zone centrali, ai 5.400 euro nelle zone semicentrali e ai 3.300 euro in quelle periferiche. Le previsioni per quest’anno sono di ulteriore crescita intorno al 6 per cento medio, il doppio di quanto previsto per l’Italia. E l’assessore regionale alla Casa e housing sociale Paolo Franco, tra i presenti, non si è potuto esimere dal toccare il tema del momento, sottolineando la «necessità di dare dignità a tutti coloro che vogliono vivere e abitare Milano». In un appuntamento mirato a pensare a nuove forme di partnership pubblico-privato, nel gruppo dei contributor si trovavano infatti, oltre a Franco, Giuseppe Savoia, Direttore Valorizzazione e Sviluppo Immobiliare Fs Sistemi Urbani; per il Comune Giuseppe Marinoni, presidente Commissione per il Paesaggio e l’assessore alla Rigenerazione urbana Giancarlo Tancredi. Tanto che Carlo Masseroli, Development and strategy director in Nhood, ha definito l’evento come «inizio della creazione di un think tank, di un lavoro comune sul tema», riconoscendo che «il soggetto pubblico deve avere una visione senza subire la risorsa privata». Quanto al come sposare le rispettive esigenze, per Marinoni «la qualità del paesaggio urbano è indispensabile al privato per generare valore, che per il pubblico porta attrattività ed è un asset economico, ma soprattutto un asset sociale perché innalza la qualità della vita dei cittadini». Dalla sua Savoia ha ricordato che «abbiamo le aree dismesse più attrattive, siamo la porta alla città e/o anche l’ingresso alla rete». Ragion per cui alcune tra le maggiori strategie legate agli scali ferroviari sono al centro di progetti di riqualificazione e rigenerazione urbana anche a Milano.

«Analizzare, come facciamo da tanti anni, l’evoluzione del territorio e del mercato immobiliare milanese, è importante per capire come si muoverà il nostro Paese – ha dichiarato Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari –. Almeno dal 2015, Milano è un importante laboratorio di innovazione e introduce modelli utili per tutti gli operatori. In un Paese che soffre, Milano è un’oasi per chi vuole investire e crescere, come il Salone del mobile di questi giorni sta dimostrando».

Nel complesso gli ambiti di riqualificazione edilizia e rigenerazione urbana della Città metropolitana di Milano interessano una superficie di quasi 50 chilometri quadrati, in grado di generare una potenziale superficie lorda di 23,5 milioni di metri quadri, concentrata per poco più del 40 per cento in funzioni urbane di natura residenziale (9,8 milioni di mq) e per poco più di un terzo logistico-produttiva (7,9 milioni di mq). Le possibilità di sviluppo del settore residenziale e delle diverse attività economiche potranno consentire di offrire una nuova abitazione a quasi 200 mila abitanti teorici, pari a poco meno di 90 mila nuclei familiari, e di ospitare poco più di 100 mila posti di lavoro.


Si stima un impatto sul mercato immobiliare di circa 50 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per due terzi nel comparto residenziale.


Gli ambiti di riqualificazione edilizia e di rigenerazione urbana della città di Milano interessano una superficie territoriale di circa 9,5 chilometri quadrati e una superficie lorda pari a circa 5 milioni di metri quadrati, concentrata per poco meno della metà nel comparto residenziale (2,35 milioni di mq), per un terzo nel direzionale (1,5 milioni di mq) e meno del 10 per cento in quello commerciale (460 mila mq). Non solo. La città di Milano e il suo più vasto territorio amministrativo metropolitano dispongono di tutti gli elementi fisici, urbani, infrastrutturali, economici, sociali e di governance che possono contribuire allo sviluppo di processi innovativi di partenariato pubblico-privato in grado di giocare un ruolo nell’evoluzione qualitativa e quantitativa del tessuto economico, sociale e metropolitano, dice sempre il rapporto. E lo ribadisce nel suo intervento l’assessore Tancredi, sostenendo che «Milano ha una tradizione consolidata di rapporto pubblico-privato, è il motore della crescita di questa città».

L’attivazione di nuovi partenariati pubblico-privato, oltre allo sviluppo e al miglioramento dell’ampia e fitta rete infrastrutturale e dell’offerta di servizi alla persona e alle imprese che caratterizzano il territorio delle Città metropolitana di Milano, potrebbe fare la sua parte nella riqualificazione e rigenerazione di una superficie territoriale di circa 5,5 chilometri quadrati.

Nuove superfici che andrebbero ad aumentare l’offerta immobiliare metropolitana quantificata in precedenza, con importanti ricadute indirette e indotte di natura sociale ed economica. Il valore aggiunto immobiliare sarà pari a circa 7,8 miliardi di euro (+15 per cento) con ulteriori potenziali effetti indiretti e indotti sui contesti territoriali e urbani di riferimento, stimabili in circa 5,5 miliardi di euro. E innescati dallo sviluppo della rete infrastrutturale e dei servizi di interesse collettivo di livello locale e sovralocale.

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Alessio Garofoli
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