Casa e crescita economica: il nodo abitativo condiziona i territori perché l’accesso all’abitazione e l’attrattività urbana sono due dimensioni sempre più intrecciate. Non solo welfare, ma la casa è un fattore di sviluppo e in mancanza di questa non c’è crescita. Secondo i dati dell’Osservatorio di Nomisma in Italia oggi 1,5 milioni di famiglie si trovano in una situazione di grave disagio abitativo, coinvolgendo principalmente chi vive in affitto a causa del continuo aumento dei canoni. Interi distretti e realtà metropolitane rischiano di non risultare più attrattive a causa di un costo per l’abitare che supera abbondantemente il 30% del reddito, considerata la percentuale limite. In attesa del nuovo Piano Casa, urgono misure urgenti e straordinarie per favorire la re-immissione sul mercato dei 4,5 milioni di immobili oggi vuoti o sottoutilizzati da destinare alla “domanda debole”.

Da quando la politica abitativa italiana ha perso il sostegno diretto dello Stato e si è frammentata, in un contesto nazionale dominato dalla proprietà, la locazione è rimasta marginale aggravando la scarsità di alloggi accessibili all’acquisto o all’affitto di un’abitazione dignitosa

per una crescente fetta di popolazione. Inoltre, il disagio abitativo ha assunto connotazioni nuove rispetto alle forme estreme di povertà a cui si rivolge il sistema dell’Edilizia residenziale pubblica (Erp): oggi c’è la cosiddetta “fascia grigia” che coinvolge nuclei familiari prevalentemente monoreddito e single impoveriti, a seguito delle crisi economiche che si sono susseguite nel corso degli anni, e non più in grado di sostenere il costo del mutuo o del canone.

Secondo quanto emerge dall’ultima edizione dell’Osservatorio sul mercato immobiliare realizzato da Nomisma, il sovraffollamento che si è venuto a determinare sul segmento della locazione ha impresso una nuova spinta ai canoni, che crescono del +3,5% su base tendenziale, con un picco dei contratti per studenti, che fanno segnare addirittura un +9,5%. I territori in cui l’incidenza del canone pagato sul reddito del locatario supera il 30% sono il Nord-Ovest (31%), il Centro (34%) e il Sud e le Isole (41%) mentre, per dimensione, coinvolge i comuni più popolosi, oltre i 200.000 abitanti (38%). Nello specifico il canone medio di abitazioni in buono stato per un bilocale di 60 mq localizzato in centro città (anno 2025) varia da città a città: Bari 640 euro al mese, Bologna 950 euro, Cagliari 690 euro, Catania 520 euro, Firenze 990 euro, Genova 760 euro, Milano 1500 euro, Napoli 1000 euro, Padova 500 euro, Palermo 880 euro, Roma 1700 euro, Torino 950 euro, Venezia 1200 euro.

Nell’ultimo decennio, per far fronte all’emergenza abitativa, sono state adottate varie misure: forme di esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale per l’acquisto della prima casa per i giovani sotto i 36 anni di età; fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa; agevolazioni per la rinegoziazione di mutui ipotecari per l’acquisto della prima casa, oggetto di procedure esecutive; fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione; fondo inquilini morosi incolpevoli.

Nella legge di Bilancio 2026, però, non ci sono risorse per il Piano Casa, per far fronte nell’immediato alla crisi abitativa. Non c’è traccia di un rifinanziamento del vecchio Fondo affitti o del Fondo morosità incolpevole, su cui sono stati stanziati l’anno scorso appena 30 milioni

Per far fronte alla carenza di abitazioni sociali in locazione, il primo passo sarebbe quello di creare le condizioni per favorire la re-immissione sul mercato almeno di una parte degli immobili vuoti o sottoutilizzati. Bisognerebbe intervenire con agevolazioni pubbliche attraverso leve di natura finanziaria, fiscale o urbanistica, perché sarà sempre più marcato l’orientamento a produrre più edilizia destinata alla vendita sul libero mercato a scapito della locazione a canoni accessibili: riduzione dell’IVA, esenzioni IMU, contributi pubblici per la costruzione o ristrutturazione. Importante sarà l’accesso a fondi dedicati: come quelli previsti dal PNRR, dai programmi regionali o dai fondi di housing sociale (es. CDP real asset). O gli sgravi sugli oneri di urbanizzazione: in molti comuni, gli interventi di Edilizia residenziale sociale (Ers) beneficiano di riduzioni o esenzioni parziali. Per quanto riguarda gli strumenti urbanistici facilitanti: le premialità volumetriche (possibilità di costruire più metri quadri rispetto alla norma, se destinati a Ers); il cambio di destinazione d’uso agevolato (per il recupero di immobili dismessi o sottoutilizzati); iter autorizzativi semplificati (tempi ridotti per l’approvazione dei progetti). Un altro elemento fondamentale di leva sono i modelli di gestione sostenibili: i canoni moderati garantiti (attraverso convenzioni con il Comune, che assicurano stabilità dei flussi di cassa) e la gestione affidata a enti terzi come cooperative sociali o agenzie per la locazione, che riducono il rischio operativo (alloggi Ers occupati da inquilini stabili, con supporto sociale, che contribuisce a ridurre la morosità). Una ulteriore area di intervento, infine, chiama in causa la costruzione di nuovi percorsi per l’accesso al credito, in grado di offrire un sostegno adeguato attraverso soluzioni molto più sartoriali in relazione alle diverse condizioni familiari, in alcuni casi integrate da una proposta di gestione degli immobili e sostenute da nuovi strumenti pubblici di garanzia.

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