Più case accessibili, ma con il contributo del mercato. Il terzo pilastro del Piano Casa chiama in causa gli investitori privati e propone un modello di edilizia integrata, dove alloggi convenzionati a prezzi calmierati convivono con immobili liberi, destinati alla vendita o alla locazione a condizioni di mercato. La logica è che la componente libera aiuti a rendere economicamente sostenibile l’intervento complessivo, mentre la parte convenzionata garantisce l’impatto sociale. In particolare, l’articolo 9 della bozza del Piano casa si rivolge a soggetti che non possono accedere all’Erp perché superano le soglie previste, ma, allo stesso tempo, non riescono a sostenere i costi del mercato libero. Inclusi anche gli studenti universitari fuori sede, i lavoratori del settore privato trasferiti per esigenze lavorative e lavoratori stagionali, compresi quelli dei settori agricolo, turistico, termale e della somministrazione.

Il cuore dell’articolo è il comma 3. I programmi devono rispettare alcune condizioni rilevanti: almeno il 70% dell’investimento complessivo deve essere destinato all’edilizia convenzionata e il prezzo o canone calmierato deve garantire una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato della stessa zona.

I valori di riferimento sono quelli dell’osservatorio del Mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate. Gli alloggi convenzionati devono essere destinati solo a soggetti con requisiti specifici, tra cui Isee superiore alle soglie delle liste dell’Edilizia residenziale pubblica, ma con costi abitativi di mercato superiori al 30% del reddito disponibile. Gli appartamenti devono mantenere la destinazione calmierata per almeno 30 anni.

Vincoli e controlli, si legge nella bozza del testo, saranno serrati, anche se non è specificato con quali procedure. Se al momento della stipula mancano i requisiti soggettivi, il contratto di vendita o locazione è nullo. Se invece i requisiti economici vengono superati successivamente, per due anni consecutivi, le parti possono scegliere tra: risoluzione del contratto o conversione del canone ai valori di mercato. Il conduttore ha l’obbligo di comunicare tempestivamente eventuali variazioni della propria situazione economica. In caso contrario, può scattare la risoluzione del contratto e il recupero della differenza tra canone calmierato e canone di mercato, da destinare al comune per il potenziamento delle politiche abitative.

Un altro punto importante è il contenimento del consumo di suolo. L’articolo stabilisce che gli interventi devono attuarsi prioritariamente attraverso: rigenerazione urbana; riuso di aree già urbanizzate o degradate; riqualificazione del patrimonio edilizio esistente; ristrutturazione di immobili esistenti, anche in zone agricole, per specifiche esigenze legate ai lavoratori stagionali. Sono possibili incrementi di superficie utile, ma entro limiti specifici e nel rispetto della disciplina urbanistica. Si è parlato tanto anche del commissario straordinario per i grandi investimenti. Infatti, per programmi di investimento particolarmente rilevanti, con una componente di investimento diretto estero pari almeno a 1 miliardo di euro, l’articolo consente di applicare la disciplina dei grandi programmi di investimento strategico. In questi casi può essere nominato un commissario straordinario di Governo per coordinare e accelerare l’attuazione del programma.

In sintesi, l’articolo 9 prova a costruire un modello intermedio tra pubblico e mercato. Non finanzia direttamente solo l’edilizia popolare, ma prova ad attivare capitali privati imponendo una quota sociale. L’aspetto più rilevante della bozza è il riconoscimento, forse per la prima volta in modo così esplicito, di un’emergenza abitativa che non riguarda più solo le fasce più fragili della popolazione, ma anche la classe media: famiglie, giovani, lavoratori e studenti. In questo senso, l’articolo intercetta la cosiddetta “fascia grigia”, cioè quella parte di popolazione che, pur avendo un reddito, competenze e un lavoro, fatica ad accedere al mercato della casa a condizioni sostenibili. La sua efficacia, però, dipenderà anche dalla capacità dei comuni di negoziare convenzioni solide, controllare i requisiti e costruire operazioni urbane realmente sostenibili.

Il punto da osservare con maggiore attenzione, però, riguarda la reale sostenibilità economica dell’operazione per gli operatori privati. Il vincolo del 70% di edilizia convenzionata è una scelta ambiziosa, ma può funzionare solo se accompagnata da condizioni capaci di renderla effettivamente praticabile: premialità urbanistiche, disponibilità di aree adeguate, procedure più rapide e convenzioni. In assenza di questi elementi, il rischio è che la misura resti poco attrattiva per il mercato e, quindi, difficilmente attuabile.

Anche per questo l’articolo 10 interviene sul tema delle semplificazioni, configurandole come una possibile contropartita per garantire la sostenibilità complessiva dell’iniziativa. Un altro aspetto da considerare riguarda lo sconto del 33% rispetto ai valori di mercato. È una riduzione importante, ma non basta da sola a rendere gli affitti davvero accessibili.

Nelle città dove i prezzi delle case sono molto alti, anche un canone ridotto di un terzo può restare difficile da sostenere per molte famiglie. Per questo la misura va valutata insieme ai criteri di reddito e alle differenze tra territori.

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