Dieci miliardi di euro di risorse statali, altrettanti da mobilitare attraverso gli enti territoriali e il coinvolgimento dei capitali privati. È questa la prospettiva delineata da Felice Squitieri, commissario straordinario del Governo per il Piano casa 2026, intervenuto a margine della seconda edizione del Green Building Forum Italia, organizzato da Green Building Council Italia a Roma il 28 ottobre.

«Dieci miliardi in un tempo ben preciso e tre pilastri: pubblico, pubblico-privato e totalmente privato con il controllo pubblico. Questa è la struttura del Piano casa», spiega Squitieri, illustrando un programma che punta a intervenire tanto sul patrimonio residenziale esistente quanto sulla produzione di nuova offerta abitativa accessibile.

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La strategia si sviluppa su più livelli: recuperare gli alloggi pubblici oggi inutilizzati (Erp), ampliare l’offerta di edilizia residenziale sociale (Ers)

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valorizzare gli immobili pubblici sottoutilizzati e costruire un sistema di collaborazione tra Stato, amministrazioni territoriali e operatori privati.

L’obiettivo è affrontare l’emergenza abitativa attraverso un programma di lungo periodo, nel quale il settore pubblico assuma un ruolo di indirizzo e di attivazione degli investimenti.

Uno dei primi compiti affidati alla struttura commissariale riguarda la conoscenza del patrimonio immobiliare pubblico e dei fabbisogni abitativi. Secondo Squitieri, manca ancora una ricognizione organica che consenta di misurare, su scala nazionale, le disponibilità effettive e le opportunità di recupero degli immobili destinabili alla residenza.

Per colmare questo vuoto informativo, il commissario richiama il progetto di riattivazione dell’Osservatorio della condizione abitativa, previsto da una normativa del 1998 ma rimasto sostanzialmente inattivo, anche per la carenza di risorse.

«È la prima volta che si fa una cosa di questo genere», sottolinea Squitieri, riferendosi all’operazione di ricognizione che la struttura intende promuovere.

Il passaggio operativo sarà la costruzione di una piattaforma nazionale per la raccolta e l’organizzazione dei dati, alimentata dalle Regioni e dagli enti territoriali. Lo strumento dovrà permettere di ricostruire la consistenza del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale, individuare gli immobili disponibili e mettere in relazione le risorse esistenti con la domanda abitativa.

Non si tratta soltanto di censire gli alloggi, ma di costruire una base conoscitiva sulla quale orientare gli investimenti e programmare gli interventi, anche attraverso il recupero di edifici pubblici oggi destinati ad altre funzioni.

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Sul fronte delle risorse, il primo pacchetto di interventi ha un valore complessivo di 970 milioni di euro, ripartiti

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secondo quanto illustrato dal commissario, tra 700 milioni destinati all’edilizia residenziale pubblica (Erp) e 270 milioni all’edilizia residenziale sociale (Ers).

La priorità immediata riguarda il recupero degli alloggi pubblici esistenti che, pur appartenendo al patrimonio abitativo delle amministrazioni, non possono essere attualmente utilizzati.

«I Comuni saranno chiamati a dire cosa devono ristrutturare», chiarisce Squitieri. Gli interventi interesseranno unità immobiliari che rispondano a tre condizioni: essere libere da occupanti, non essere già assegnate e necessitare di lavori di manutenzione per essere nuovamente disponibili.

Il meccanismo annunciato prevede un contributo di 25mila euro per appartamento, con verifiche a consuntivo sull’effettiva realizzazione degli interventi.

Il commissario propone un esempio: un Comune che individui cento appartamenti da recuperare potrà ricevere un contributo parametrato a quel numero di alloggi, indipendentemente dalle differenze di costo tra le singole unità.

«Io non voglio sapere se il Comune spende 5mila euro per un appartamento o ne spende 40mila. A me interessa che cento appartamenti vengano ristrutturati tutti».

L’impostazione punta a privilegiare il risultato finale, cioè il numero di abitazioni effettivamente recuperate e rese disponibili, lasciando alle amministrazioni la gestione operativa degli interventi e prevedendo controlli successivi sull’utilizzo delle risorse.

Assegnare le abitazioni prima della fine dei lavori: l’obiettivo è recuperare fino a dieci mesi.

Tra le novità operative illustrate da Squitieri, una riguarda direttamente le procedure di assegnazione degli alloggi pubblici. L’intenzione è superare la sequenza tradizionale nella quale, soltanto dopo la conclusione dei lavori, si avvia il percorso amministrativo per individuare gli assegnatari. Un processo che può lasciare gli immobili inutilizzati per diversi mesi, anche quando gli interventi edilizi sono già terminati.

La soluzione prospettata dalla struttura commissariale è anticipare le procedure di assegnazione durante l’esecuzione dei lavori, così da far coincidere, per quanto possibile, la disponibilità dell’alloggio con il suo ingresso in uso.

«Gli immobili prima della fine dei lavori devono essere assegnati. Fin quando non c’è il nome della signora Maria che deve entrare in quell’appartamento, noi non consentiremo il verbale di fine lavori», afferma Squitieri.

Nella procedura descritta dal commissario, l’impresa manterrebbe la disponibilità e il presidio dell’immobile fino all’individuazione della famiglia assegnataria. La formalizzazione della conclusione dell’intervento e l’ingresso degli abitanti avverrebbero così in una fase coordinata.

Secondo le stime illustrate da Squitieri, questa modalità potrebbe consentire un risparmio medio compreso tra sette e dieci mesi rispetto alle procedure ordinarie.

La condizione essenziale è però un maggiore coordinamento tra gli enti che gestiscono il patrimonio immobiliare e i Comuni responsabili delle assegnazioni. L’individuazione degli aventi diritto dovrà quindi procedere parallelamente ai lavori, e non successivamente.

Accanto all’Erp, il Piano casa intende rafforzare l’offerta di edilizia residenziale sociale, rivolta a quella fascia di popolazione che non possiede i requisiti economici per accedere all’edilizia pubblica, ma incontra difficoltà a sostenere i costi del mercato immobiliare.

È la cosiddetta fascia intermedia del disagio abitativo, che comprende famiglie e persone con redditi insufficienti per acquistare un’abitazione o accedere agevolmente a un finanziamento, pur non rientrando nelle soglie previste per le graduatorie Erp.

Squitieri quantifica in circa 1,5 milioni le famiglie con necessità abitative, delle quali 250mila già presenti nelle graduatorie dell’edilizia residenziale pubblica. La restante quota, pari a circa 1,25 milioni di famiglie, rappresenterebbe il bacino potenziale di riferimento per gli interventi di edilizia sociale.

Una platea che, secondo le valutazioni richiamate dal commissario, corrisponde complessivamente a circa 3,5 milioni di persone.

Il quadro, tuttavia, è ancora incompleto. La ricognizione nazionale dovrà servire anche a individuare quella parte del fabbisogno che non emerge dalle attuali rilevazioni e dagli strumenti amministrativi disponibili.

Per l’Ers, Squitieri indica 7,5 miliardi di euro già individuati, da collocare nella strategia più ampia di mobilitazione delle risorse per l’abitare.

L’obiettivo è ampliare l’offerta di alloggi accessibili attraverso modelli di intervento capaci di integrare finanziamenti pubblici, investimenti privati e strumenti di partenariato, mantenendo una governance pubblica sulle finalità sociali dei programmi.

Un altro ambito strategico riguarda il patrimonio pubblico non residenziale. Il commissario individua negli immobili inutilizzati o sottoutilizzati dalle amministrazioni una risorsa sulla quale intervenire per incrementare l’offerta abitativa.

«Noi interverremo su quegli immobili che oggi non sono utilizzati dall’amministrazione pubblica oppure sono sottoutilizzati, per poterli non solo riqualificare e rivalorizzare, ma, dove è possibile, portarli in edilizia residenziale, quindi cambiare la destinazione d’uso».

La prospettiva è utilizzare gli strumenti della valorizzazione immobiliare e della rigenerazione urbana per trasformare beni pubblici che hanno perso la propria funzione originaria in nuove opportunità per la residenza.

Un’operazione che richiederà il coinvolgimento di una pluralità di soggetti proprietari e gestori: Comuni, Regioni, Province, amministrazioni centrali e Agenzia del Demanio.

Il tema non riguarda quindi soltanto la ristrutturazione di alloggi esistenti, ma anche la possibilità di riconvertire immobili e compendi pubblici, verificandone la compatibilità urbanistica, le condizioni tecniche e la sostenibilità economica.

In questa direzione, il Piano casa si collega alle politiche di rigenerazione urbana e alla necessità di costruire programmi territoriali capaci di integrare funzioni, risorse e strumenti di attuazione.

La dimensione finanziaria è un altro elemento centrale della strategia illustrata dal commissario.

All’investimento statale di dieci miliardi di euro, Squitieri affianca la prospettiva di una mobilitazione di risorse di pari entità da parte degli enti territoriali, per un totale potenziale di 20 miliardi di investimenti pubblici.

«Noi metteremo dieci miliardi in questo inizio, altrettanti grossomodo ne metteranno le Regioni e i Comuni», spiega, richiamando anche le iniziative per la casa già avviate da grandi amministrazioni come Roma e Napoli.

Il principio è che lo Stato non debba limitarsi a finanziare direttamente gli interventi, ma svolgere una funzione di attivazione e coordinamento delle risorse. «Lo Stato deve essere leva, deve essere motore di cambiamento».

A questa dotazione pubblica potrebbe aggiungersi il contributo del settore privato. Squitieri richiama, a questo proposito, un rapporto di leva finanziaria attribuito a uno studio dell’Università Bocconi, secondo il quale ogni euro di investimento pubblico potrebbe attivarne tre di capitale privato.

Applicando tale rapporto ai venti miliardi di investimenti pubblici ipotizzati, si arriverebbe a sessanta miliardi di investimenti privati, per un volume complessivo potenziale di 80 miliardi di euro. Una proiezione che lo stesso commissario presenta come condizionata alla capacità effettiva di mobilitare i capitali. Si tratta dunque di uno scenario teorico di investimento, non di risorse già stanziate o impegnate, la cui concretizzazione dipenderà dalla costruzione di programmi economicamente sostenibili e dalla partecipazione degli operatori.

In copertina: Edilizia residenziale pubblica (E.R.P) © Comune di Roma