Nell’aula magna di piazzale Leonardo da Vinci è andato in scena il convegno Dove il mercato incontra la città. Visioni per la valorizzazione degli spazi coperti, tradizionale appuntamento con cui il real estate center (Rec), dipartimento Abc del Politecnico di Milano, presenta l’annuale Osservatorio permanente pubblica amministrazione locale (Oppal). Due, quest’anno, i macrotemi al centro del convegno, moderato da Marzia Morena a capo del coordinamento scientifico dell’Osservatorio: un focus sulla valorizzazione dei mercati coperti in città e l’altro sui risultati sull’efficienza dei processi decisionali della Pa in materia di concessioni edilizie. Due riflessioni che trovano un riscontro anche negli appuntamenti del Public Program “Verso l’Agenda Urbana Brescia 2050”.

L’oggetto del focus di quest’anno non è un asset qualunque del tessuto urbano, ma una tipologia spesso ignorata: i mercati comunali coperti. Un tema che – incrociando ricerca accademica, amministrazioni pubbliche, operatori del real estate e investitori – diventa lente privilegiata per leggere come l’Italia stia (o non stia) ripensando le proprie città. A dare una chiave di lettura del contesto è Stefano Capolongo del Politecnico di Milano, dipartimento Abc: «Gli scenari che emergono sono collegati al cambiamento climatico, intelligenza artificiale, benessere, invecchiamento della popolazione e, soprattutto, alla profonda trasformazione dei luoghi della vita, tra cui le nostre città». Il dato demografico è chiaro: il 57% della popolazione mondiale vive nelle aree urbane: la previsione è che nel 2050 oltre il 70% della popolazione mondiale vivrà in aree urbane. In questo contesto le città acquisiscono sempre più un ruolo fondamentale nella cosiddetta coesione sociale, e la progettazione urbana non può più limitarsi al disegno, ma diventa pianificazione di servizi.

A portare il punto di vista dell’industria immobiliare è stato Matteo Calligaris, research & international affairs di Confindustria Assoimmobiliare, che ha spiegato: «La rigenerazione urbana nasce se esistono due condizioni che gli investitori riconoscono nella chiarezza, la rapidità, solidità in ambito normativo e la presenza di capitale». I numeri che vengono portati sul tavolo da Calligaris danno la misura del potenziale: nel 2024 sono stati rigenerati 33 chilometri quadrati di aree con la realizzazione di valori quotati superiori ai 15 miliardi». E il potenziale complessivo della rigenerazione urbana in Italia è superiore ai 10 milioni di metri quadri con possibili ricadute economiche superiore ai 600 miliardi, a condizione di avere orizzonti temporali sufficienti – 5 anni, almeno – e procedure che funzionano.

A fare da ponte tra norme, pratica amministrativa e operatività dei progetti c’è il lavoro dell’Oppal.

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Come funziona l’osservatorio nato nel 2008? Ogni anno viene somministrato un questionario ai 107 capoluoghi di Provincia, con l’obiettivo costante di monitorare i tempi della pubblica amministrazione, cioè i tempi con cui rilascia il permesso di costruire e le altre autorizzazioni.

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Quest’anno hanno risposto 44 Comuni, «una cifra – hanno detto Marzia Morena e Antonio Invernale del Rec, commentando numeri e trend dell’Oppal 2025 – che comunque è superiore alla media delle risposte che abbiamo avuto nel corso degli anni», con una forte prevalenza del Nord Italia. I dati mostrano tendenze precise: per l’edilizia, i trend che riguardano i permessi di costruire sono in discesa, mentre sono in forte crescita quelli più legati a permessi che consentono attraverso la Scia di attivare immediatamente i cantieri. La media dei tempi per il permesso di costruire è di 112 giorni.

Accanto alla parte “fissa” del questionario, ogni anno c’è un focus tematico. Quest’anno è il turno dei mercati comunali coperti. L’indagine mostra che il numero di mercati coperti è importante all’interno delle città: Napoli dichiara 17 strutture, mentre Genova e Bologna emergono come altri poli rilevanti. Interessante la percezione della qualità: il 65% hanno bisogno di una ristrutturazione o di riqualificazione. Il 20% sono strutture che sono state riqualificate o ristrutturate o sono in via di valorizzazione.

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Dal punto di vista funzionale, i mercati coperti sono già, in molti casi, dispositivi ibridi: la metà delle pubbliche amministrazioni ci ha detto che all’interno dei propri mercati ci sono già altre funzioni oltre a quella del commercio puro.

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La lista è varia: somministrazione di alimenti e bevande; uffici e servizi; spazi dedicati alle associazioni, ai laboratori alimentari ai laboratori per la ricerca e lo studio delle specie ittiche (nei mercati legati al mare). Molto più arretrata, invece, la dimensione digitale: la maggior parte dei mercati comunali coperti, ad oggi, non ha siti web o comunque non ha una parte online per comunicare le attività presenti.

Da questa prospettiva, la domanda chiave diventa: che cos’è un mercato coperto? La domanda è stata al centro del panel conclusivo dell’evento Oppal dal titolo «Pubblico e privato: esperienze a confronto», a cui hanno partecipato Fabio Buscemi e Anna Gaiaschi del Comune di Genova e  Umberto Montano di Mercato Centrale Holding e Federico Zunino di Sogemi.

Mercato Centrale Holding, nata dieci anni fa e che oggi impiega 1500 persone e raggiunge 100 milioni di fatturato l’anno, si inserisce nel vuoto lasciato dalle amministrazioni. Pur essendo un’attività economica privata, il gruppo rivendica la scelta precisa di connettersi con l’interesse sociale e partecipare a tutti i grandi fenomeni che riguardano la città: dagli eventi sportivi ai concerti.

Se Mercato Centrale rappresenta la risposta privata a una domanda urbana latente, Genova viene portata come esempio di amministrazione che cerca di usare in modo attivo il proprio patrimonio. Il Comune ricorda di avere 19 mercati coperti e un mercato all’ingrosso ittico, con modelli di gestione differenziati che vanno dall’autogestione in concessione al diritto di superficie al consorzio degli operatori. Una delle formule più interessanti è quella in cui una quota pari al 50% dei canoni versati l’anno prima viene utilizzata per finanziare lavori di manutenzione e migliorie concordati.

Se Genova lavora sui modelli di gestione e sulla partecipazione, Milano sperimenta una vera e propria politica industriale sui mercati di quartiere, affidandone la gestione alla propria partecipata Sogemi, già responsabile dei mercati all’ingrosso Foody.

Sogemi gestisce un comprensorio di 700 mila metri quadri, a tre chilometri dal Duomo, con quattro mercati all’ingrosso (ortofrutta, ittico, carne/gastronomia, fiori).

Negli ultimi cinque anni la struttura ha visto la ristrutturazione dell’85% delle superfici totali e un investimento di 200 milioni di euro da parte del Comune.

Da questa piattaforma logistica e organizzativa nasce il progetto Mercato di quartiere, che ha già un primo “capostipite” in via Lombroso. Il Comune ha conferito a Sogemi 15 mercati coperti, con passaggio di proprietà e mandato chiaro: riportarli al centro della vita dei quartieri.

Il mix merceologico previsto è preciso: almeno 60–70% degli spazi dedicati ai prodotti freschi (frutta e verdura, salumi e formaggi, macelleria, gastronomia, pasta fresca, pescheria, pane, pasticceria); un 15–20% destinato a “servizi di ristorazione e somministrazione” (bar, rosticceria); un ulteriore 15–20% a servizi e prodotti non food di completamento, come la libreria già presente in via Lombroso.

Gli obiettivi sono ambiziosi: entro agosto 2027, tutti e 15 devono essere riqualificati, a partire dalle basi: certificati statici, impianti a norma, sicurezza, impianti di climatizzazione e una previsione del 100% di occupazione degli spazi, entro agosto 2026.

In copertina: veduta del Mercato del ferro di Sestri Ponente a Genova © Angelo G. Valle