Rigenerazione urbana più semplice: cambiano le norme tecniche del Prg di Roma

Parola d’ordine: semplificazione. Che si esplicita in una serie di obiettivi. Questi: attuare lo snellimento amministrativo e l’adeguamento agli aggiornamenti normativi regionali e nazionali, agevolare la rigenerazione urbana, specie in periferia, garantire sostenibilità ambientale, sociale ed economica contenendo il nuovo consumo di suolo, tendere all’eliminazione di relitti urbani ed edifici degradati, aggiornare la Carta per la qualità. Per questo la giunta di Roma capitale ha deciso il 13 giugno di modificare le Norme tecniche di attuazione del Prg. La delibera, che costituisce Variante urbanistica, andrà adottata dall’Assemblea capitolina e poi approvata definitivamente, sempre in aula Giulio Cesare, dopo il recepimento di osservazioni e relative controdeduzioni. Le Norme tecniche di attuazione (Nta) contenute nel Prg definiscono, in forma scritta, le regole che stabiliscono diritti e doveri della proprietà immobiliare, in funzione delle trasformazioni edilizie e urbanistiche della città e del territorio. Entrate in vigore nel 2008 con l’approvazione del nuovo Prg, all’epoca della giunta Veltroni, negli ultimi 15 anni non sono mai state cambiate, anche se sono stati diversi i tentativi in tal senso. Il sindaco Gualtieri e la sua squadra hanno insomma pensato che fosse il momento di un tagliando. E dopo la devoluzione dei poteri urbanistici dalla Regione Lazio al Campidoglio, avvenuta alla fine del 2022, la modifica delle Nta è diventata competenza esclusiva di Roma Capitale. Questi i principali punti della variante proposta: in relazione alle periferie, visto che dei 192 Print (programmi integrati) previsti del Prg solo uno è in attuazione, si permette di intervenire in modalità diretta o con permesso di costruire convenzionato fino a 12mila mq (innalzati a 25mila nei tessuti per attività) in ogni Print, il che è consentito oggi solo in alcuni casi.

Sostegno anche allo sviluppo del social housing per cui si definisce l’inserimento degli alloggi sociali (comprensivi di student e senior housing) come standard aggiuntivi di cui al Dm 22/04/2008, insediabili nelle aree a servizi e si introduce l’housing tra le funzioni ammesse nell’ambito della cessione compensativa. Si semplificano i cambi di destinazione d’uso con la riduzione da 7 a 5 delle categorie funzionali: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale, commerciale, rurale rendendo sempre possibile il cambio di destinazione d’uso all’interno delle categorie funzionali a meno di specifiche prescrizioni di tessuto. E ancora. Viene superato il vincolo del mix funzionale fino a 5mila mq negli ambiti di destinazioni residenziali nella città consolidata. Per incentivare il rinnovo edilizio l’articolo 21 viene modificato e si introduce un articolo speciale, il 21bis, per contrastare il diffondersi di edifici abbandonati, che producono degrado e insicurezza: in questi casi l’Amministrazione potrà intimare alla proprietà di intervenire con progetti incentivati di rigenerazione urbana ma potrà anche sanzionarne l’inerzia intervenendo in danno e bloccando i cambi di destinazione.

Incentivata poi la cessione delle aree a servizi pubblici abbandonate, in cui non sono stati realizzati servizi o aree verdi attrezzate. In sostituzione dell’esproprio si incentiva il riconoscimento perequativo per superare lo stallo nei procedimenti e favorire l’acquisizione e la dotazione di aree destinate a servizi pubblici per la collettività attraverso la modifica dell’articolo 22 delle Nta. Si permette inoltre di intervenire in queste aree anche al privato attraverso la forma del Ppp (partenariato pubblico-privato), con la possibilità di avanzare proposte di realizzazione e gestione di servizi assimilabili a quelli pubblici previo convenzionamento con l’amministrazione e cessione al termine della convenzione, se non rinnovata. Per le aree a verde private si consente di ridurre la dotazione di parcheggi nei pressi di nodi del trasporto pubblico su ferro fino all’80 per cento. Nella città storica, per le strutture alberghiere viene eliminato il limite di 60 posti letto massimi e si favorisce la conversione degli immobili che abbiano il 70 per cento della struttura adibito ad attività di affittacamere o case vacanze in strutture alberghiere, così da fornire una densificazione dell’offerta di ricettività incrementandone la qualità. Quanto, invece, alla Carta per la qualità, novità sull’elaborato del Prg che riporta tutti gli immobili e le aree urbane sottoposti a uno speciale regime di tutela individuato da Roma Capitale, autonomo rispetto agli altri vincoli statali e definito in accordo con la Sovrintendenza di Roma Capitale: con il suo aggiornamento si recepiscono le novità intercorse dal 2008 (è la prima volta che accade dopo l’approvazione del Prg), si introducono nuovi immobili da tutelare (villini storici del I e II Municipio) e si eliminano quelli per i quali non è più giudicato necessario uno specifico regime di tutela, il che dovrebbe favorirne la rigenerazione.

Cambiamento, quest’ultimo, in cui si sente ancora l’eco delle lunghe polemiche seguite all’abbattimento, avvenuto nel 2017, del villino Naselli nel quartiere Coppedè.

Nel dettaglio la proposta prevede: la perimetrazione di 246 nuovi villini individuati, 113 nel I municipio e 133 nel II, sui quali non sarà più possibile mettere mano senza il via libera preventivo della Sovrintendenza capitolina. C’è poi l’aggiornamento di circa 1.000 elementi di preesistenze archeologico-monumentali di cui 91 eliminati e 170 nuovi inseriti, nonché quello di elementi riconosciuti come «Edifici balneari storici con valore architettonico» ed «Edifici balneari con valore testimoniale», sulla base del Piano di utilizzazione degli arenili: 13 elementi lavorati di cui 7 stralciati per favorire la rigenerazione degli stabilimenti. Previsto infine lo stralcio di oltre 300 immobili a seguito di istanze di parte, recepimento di trasformazioni urbanistiche, valutazioni congiunte con Sovrintendenza capitolina: immobili che non possedevano caratteristiche da tutelare e che possono ora essere liberamente trasformati.

In copertina: villa Oriani, foto tratta da l”Piano regolatore generale” dell’assessorato all’Urbanistica