Lo scenario dello student housing italiano parte da un dato apparentemente contraddittorio. Nell’anno accademico 2024-2025 gli iscritti all’università hanno raggiunto quota 2 milioni, il 19% in più rispetto a dieci anni fa. La crescita, però, è trainata soprattutto dagli atenei telematici, aumentati del 461% rispetto al 2014-2015, mentre le università tradizionali registrano nello stesso periodo un incremento più contenuto, pari al 4 per cento. A questo si aggiunge l’elemento demografico.

Si stima che la popolazione italiana tra i 18 e i 21 anni dovrebbe passare dai 2,34 milioni del 2024 a 1,67 milioni nel 2045, con una riduzione del 29% in vent’anni.

Aumentare il tasso di iscrizione diventa quindi necessario, ma non sufficiente. Nel quadro tracciato durante la verticale dedicata allo student housing dell’advisory board della Community Valore Rigenerazione Urbana, promossa da The European House – Ambrosetti (TEHA Group), emerge con chiarezza come la capacità di attrarre studenti dipenda non solo dalla qualità della didattica, ma anche dall’offerta di servizi, opportunità e condizioni abitative adeguate.

«L’alloggio entra così nella value proposition dell’ateneo e della città», commenta Alberto Scuttari, direttore generale dell’Università degli Studi di Padova. Su quest’ultimo fronte l’Italia mostra segnali nuovi. Le immatricolazioni internazionali sono cresciute del 40% in cinque anni, secondo l’Osservatorio richiamato nel rapporto Crui 2024/Talents Venture. Per chi arriva dall’estero l’alloggio è una componente immediata della scelta: spesso non esistono reti familiari locali e la qualità dell’accoglienza incide tanto sulla decisione di iscriversi quanto sulla possibilità di rimanere nel Paese. Il posto letto diventa così un’infrastruttura di attrazione del capitale umano, non soltanto uno strumento di welfare studentesco. Ma il problema resta quello dell’accessibilità.

In Italia il 68% degli studenti vive ancora con i genitori, contro una media europea del 34%, mentre circa il 60% proviene da famiglie con reddito medio-basso.

Tra il 2017 e il 2021 gli studenti fuori sede sono aumentati di circa 60mila unità, soprattutto nelle grandi città del centro-nord (Milano, Torino, Bologna e Roma) ma con un contributo crescente anche da poli universitari come Ferrara, Padova, Parma, Messina, Foggia e Lecce. Dove l’offerta residenziale è insufficiente, però, la mobilità rischia di diventare selettiva e di penalizzare proprio chi dispone di minori risorse.

Se il ministero dell’Università e della Ricerca ha recentemente comunicato di aver raggiunto il target Pnrr dei 60mila nuovi posti letto universitari (di cui 30mila nel 2027), la domanda non soddisfatta è ancora nell’ordine delle 200mila unità, a fronte di un’offerta stimata in circa 85mila posti letto.

La partita non è però soltanto quantitativa. Gli investimenti privati nello student housing europeo hanno raggiunto 12,4 miliardi di euro nel 2022 e circa 50 miliardi complessivi nell’arco degli ultimi dieci anni. Un terzo si concentra nel Regno Unito, mentre all’Italia è riconducibile soltanto una quota intorno al 2 per cento. I capitali esistono, ma per attrarli occorrono modelli gestionali stabili e prodotti capaci di rispondere a una domanda che chiede sempre più servizi, socialità, prossimità ai campus e integrazione con la città.

È qui che lo studentato cambia natura. Da edificio monofunzionale può diventare un hub urbano, capace di combinare residenza, studio, lavoro, servizi, cultura e relazione con il quartiere. Nel confronto della Community trova spazio anche un caso studio internazionale: il Bastardo Hostel di Madrid che, pur non essendo uno student housing in senso stretto, offre un modello utile per leggere l’evoluzione dell’abitare temporaneo. Il progetto integra dormitori e camere private con ristorazione, spazi comuni, aree per il lavoro, eventi culturali e attività aperte anche ai residenti. La logica supera la semplice offerta della camera per costruire una comunità mista tra giovani, studenti, viaggiatori, nomadi digitali e abitanti del quartiere. Allo stesso tempo, la diversificazione delle funzioni amplia le fonti di ricavo e trasforma gli spazi collettivi da servizio accessorio a componente centrale del modello.

Demografia, crescita delle università telematiche, internazionalizzazione e mobilità stanno ridisegnando la domanda. Il mercato dei posti letto resta sottodimensionato e continua a produrre diseguaglianze di accesso. Mentre dal punto di vista economico i canali finanziari esistono, ma devono essere inseriti in modelli gestionali solidi. Lo student housing diventa così contemporaneamente politica universitaria e politica urbana: una leva per attrarre talenti, ampliare le opportunità di studio e costruire nuove infrastrutture di comunità.