Un mercato sempre più polarizzato: è quanto emerge dal verticale di The European House – Ambrosetti (Teha Group) sull’housing accessibility presentato nell’ambito dell’advisory board della Community Valore Rigenerazione Urbana. Nelle città attrattive domanda e offerta non si incontrano, mentre nei territori meno dinamici il patrimonio perde valore. La questione abitativa italiana non è più soltanto un problema di prezzi. «A pesare è un crescente disallineamento tra patrimonio disponibile, capacità economica delle famiglie e geografia delle opportunità, che sta ridisegnando il rapporto tra casa, mobilità e attrattività dei territori», spiega Jacopo Palermo, associate partner e responsabile dell’area Real Estate&Construction di Teha Group.

La crisi dell’accessibilità abitativa assume oggi una forma più complessa rispetto alla semplice crescita dei valori immobiliari. Sul costo della casa incidono contemporaneamente le condizioni di accesso al credito, il rapporto tra redditi e prezzi, la pressione degli affitti, l’incremento delle spese familiari e una trasformazione demografica che sta modificando rapidamente la struttura della domanda. Nel report illustrato da Carlo Mauri, consultant di Teha, tassi e condizioni dei mutui rimangono una variabile determinante sul mercato della compravendita, ma sono soprattutto le città più attrattive a mostrare le maggiori tensioni nel rapporto tra prezzi immobiliari e capacità reddituale delle famiglie. Anche il mercato della locazione resta sotto pressione, mentre al costo di acquisto o affitto si sommano le spese per la gestione dell’abitazione. Nell’ultimo triennio i valori, nonostante alcuni parziali recuperi, non sono ancora tornati ai livelli pre-Covid. Di conseguenza, il costo vivo dell’housing continua a gravare pesantemente sulle finanze dei nuovi nuclei familiari. «Il dato nazionale nasconde una forte polarizzazione territoriale e qualitativa. Il confronto tra la distribuzione dei valori immobiliari nel 2019 e nel 2025 evidenzia infatti una crescita della quota di patrimonio collocata nelle fasce di prezzo più basse, mentre gli immobili nuovi o riqualificati mostrano una maggiore capacità di conservare il proprio valore», spiega Mauri. Dietro questa dinamica

c’è un patrimonio edilizio in larga parte datato e un divario crescente tra valore dell’immobile esistente e costo necessario per ricostruirlo, sostituirlo o adeguarlo agli standard contemporanei. Un fenomeno che supera i confini del mercato immobiliare.

In un Paese caratterizzato da un’elevata diffusione della proprietà della casa, la perdita di valore dello stock significa infatti anche erosione della ricchezza patrimoniale delle famiglie e, su scala più ampia, dei territori. Un processo particolarmente evidente nelle aree meno dinamiche dal punto di vista demografico ed economico.

La geografia dell’housing italiano appare quindi sempre più divisa. Da una parte ci sono territori nei quali il patrimonio perde valore e rende più difficile sostenere economicamente nuovi investimenti; dall’altra i principali poli urbani, dove domanda e capacità produttiva del mercato immobiliare faticano a incontrarsi. Milano rappresenta il caso più evidente, ma pressioni significative si registrano anche a Bologna, Roma e negli altri grandi centri capaci di attrarre popolazione, lavoro, università e investimenti. «Manca il prodotto abitativo che serve alla domanda. Nella nostra esperienza, il costo di costruzione dell’housing sociale è cresciuto di circa il 70%. Se in passato si riusciva a costruire con costi nell’ordine di 1.000 euro al metro quadro, oggi si attesta tra i 1.500 e i 1.700 euro al metro quadro, arrivando in alcuni casi anche oltre. A incidere sono diversi fattori, dalle specificità degli interventi di rigenerazione urbana alle bonifiche, fino alla complessità degli iter autorizzativi. Questo rende oggi sempre più difficile garantire la sostenibilità economica degli interventi di housing sociale», spiega Emanuele Zannoni di Near Sgr. È qui che emerge un secondo squilibrio: l’offerta abitativa non è allineata alla domanda reale. La nuova produzione edilizia non cresce abbastanza da rispondere al fabbisogno, mentre una quota rilevante degli investimenti privati tende a concentrarsi nei segmenti medio-alti del mercato, dove la sostenibilità economica delle operazioni è più facilmente garantita. Il risultato è una scarsità di prodotto accessibile proprio nei territori nei quali la domanda abitativa è più forte. Una condizione che contribuisce, a sua volta, a mantenere elevati prezzi di vendita e canoni di locazione. Anche la trasformazione delle famiglie accentua il mismatch. I nuclei diventano progressivamente più piccoli e aumenta la quota delle famiglie monocomponenti, soprattutto nelle grandi città. Cresce quindi la richiesta di abitazioni di dimensioni contenute, mentre una parte rilevante dello stock italiano continua a riflettere modelli familiari e abitativi costruiti in epoche differenti. A cambiare la geografia dell’abitare contribuisce anche la mobilità della popolazione. Migrazioni interne e internazionali tendono a concentrare persone e famiglie nei territori che offrono maggiori opportunità lavorative, formative e professionali, aumentando ulteriormente la pressione sui mercati immobiliari più attrattivi. L’abitazione diventa così non soltanto una questione sociale, ma una componente della competitività territoriale. È su questo terreno che housing e attrattività finiscono per coincidere. Una città può creare occupazione, università, servizi e nuove opportunità, ma se studenti, giovani professionisti, lavoratori e famiglie non riescono a trovare una casa coerente con il proprio reddito rischia di perdere proprio le persone che cerca di attrarre.

«Uno degli aspetti centrali, soprattutto nei processi di rigenerazione urbana, è la certezza del percorso amministrativo e urbanistico. Per chi investe è fondamentale poter contare su regole chiare, procedure leggibili e condizioni il più possibile stabili, evitando che l’attuazione di un investimento dipenda eccessivamente dalle modalità operative o interpretative della singola amministrazione con cui ci si trova a interagire», spiega Zannoni. Questo elemento assume un peso ancora maggiore per gli investitori internazionali, che hanno bisogno di comprendere con chiarezza tempi, passaggi autorizzativi, responsabilità e condizioni entro cui un’operazione può essere sviluppata. La capacità di rappresentare un investimento all’interno di un quadro amministrativo prevedibile diventa quindi un fattore essenziale di attrattività e competitività dei territori. «È su questo terreno che si collocano alcune delle principali opportunità, ma anche delle sfide, che oggi vediamo davanti a noi.

Per questo riteniamo utile costruire un confronto stabile e strutturato tra pubblico e privato, capace di individuare soluzioni condivise e di affrontare preventivamente i nodi che rallentano o rendono più incerti i processi».

La questione abitativa diventa quindi una vera e propria questione di sviluppo urbano. La risposta non può limitarsi ad aumentare genericamente il numero delle abitazioni. La sfida è produrre la casa giusta, nel luogo giusto e a un costo compatibile con la domanda, intervenendo contemporaneamente sul patrimonio esistente e sulla nuova offerta. Le politiche per la casa sono quindi chiamate a combinare strumenti finanziari, rigenerazione e riqualificazione dello stock, nuovi modelli di edilizia accessibile e forme di collaborazione pubblico-privato.