Rigenerare il patrimonio costruito non significa soltanto recuperare edifici, ma restituire loro funzioni, valore e relazioni con le comunità. È il filo conduttore di “Riusare per rigenerare”, l’incontro promosso da Prospettiva alla Biblioteca della Camera dei deputati, che ha riunito istituzioni, progettisti, soprintendenze e operatori immobiliari per discutere opportunità e ostacoli del riuso adattivo. Al centro, la collaborazione pubblico-privato, la certezza delle procedure e la qualità del progetto come condizioni per trasformare il patrimonio esistente in una risorsa per le città.
Ad aprire i lavori, il vicepresidente della Camera Giorgio Mulè ha richiamato la necessità di conciliare conservazione e trasformazione, mentre Aldo Bottini, amministratore delegato di Prospettiva, ha posto l’accento sulla costruzione di fiducia tra i soggetti coinvolti. «Gli edifici non si rigenerano da soli, le città non si rigenerano da sole. Prima di tutto è necessario rigenerare le relazioni, la fiducia, la capacità di definire obiettivi condivisi». Una condizione che riguarda anche la prevedibilità dei processi: «Non servono meno regole, servono regole più comprensibili, processi più leggibili e dialoghi più continui». Il capitale, ha ricordato, accetta il rischio imprenditoriale, ma molto meno l’incertezza procedurale. Una prospettiva condivisa da Regina De Albertis, vicepresidente Edilizia e Territorio di Ance, che ha individuato tre criticità principali: incertezza normativa, sostenibilità economica e rigidità delle destinazioni d’uso.

Da qui la proposta di un percorso dedicato agli interventi di riuso adattivo di interesse pubblico, capace di anticipare il confronto tra amministrazioni, enti di tutela e operatori. «Si passa da una logica autorizzativa a una logica collaborativa», per rendere gli interventi più prevedibili senza indebolire le tutele.

Sulla necessità di semplificare il quadro normativo è intervenuta anche Benedetta Bonifati di Ance Roma-Acer, sottolineando l’importanza di superare la stratificazione delle regole e introdurre margini di flessibilità controllata per attrarre investimenti. Centrale anche il ruolo delle amministrazioni nel definire obiettivi chiari e condizioni di certezza per gli operatori. Sul partenariato pubblico-privato, Bonifati ha richiamato le criticità legate al venir meno del diritto di prelazione, che rischia di scoraggiare l’iniziativa privata in assenza di adeguate garanzie sui costi di progettazione sostenuti.

Sul fronte degli investimenti, Alessandra Bellioni, director development management di Coima Rem, ha portato l’attenzione sul patrimonio direzionale obsoleto. «Abbiamo mappato circa 750mila metri quadrati di immobili tra Roma e Milano, oggi ad uso ufficio, che devono essere convertiti o che possono essere convertiti». Di questi, meno del 20% è classificato di grado A, mentre la parte restante richiede interventi profondi di bonifica, efficientamento energetico e adeguamento strutturale. Un potenziale significativo che rischia tuttavia di scontrarsi con barriere economiche e procedurali. Per Bellioni, la risposta passa attraverso un dialogo pubblico-privato «molto concreto e basato sulla fiducia reciproca».

Il rapporto tra patrimonio e bisogni delle comunità è stato richiamato anche da Lucia Albano, sottosegretario al ministero dell’Economia e delle Finanze. «Prima dell’immobile viene il bisogno, prima del progetto viene la funzione, prima del finanziamento viene la visione». È il principio alla base della Guida agli enti locali per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, sviluppata nell’ambito delle attività della cabina di regia del ministero dell’Economia e delle Finanze, per aiutare le amministrazioni a individuare le esigenze dei territori prima di definire interventi e risorse.

Nella stessa direzione si collocano i Piani Città dell’Agenzia del Demanio, illustrati da Filippo Salucci, direttore Strategie immobiliari, sostenibilità e innovazione: strumenti amministrativi per mettere a sistema patrimoni pubblici, anche sottoutilizzati, e nuove funzioni urbane, superando la logica dell’intervento sul singolo immobile. Il riuso è anche una leva per la transizione ecologica, come evidenziato nel videomessaggio del ministro dell’Ambiente e della Sicurezza energetica Gilberto Pichetto Fratin, che ha richiamato la riduzione del consumo di suolo e risorse, l’efficienza energetica e i principi dell’economia circolare.

Ma cosa significa, concretamente, dare nuova vita a un edificio? Per Giacomo Giroldi di Park Associati, la trasformazione agisce su due livelli. Il primo è l’«hardware», ovvero l’aggiornamento energetico, impiantistico, funzionale e strutturale, misurabile attraverso parametri prestazionali. Il secondo è il «software», la capacità dell’architettura di costruire relazioni con il contesto, accogliere nuovi usi e generare qualità urbana. Una sfida particolarmente evidente nel patrimonio direzionale del secondo dopoguerra, spesso concepito come organismo autonomo e separato dalla città. Riusare significa allora aprire gli edifici, renderli porosi e permeabili, trasformando grandi blocchi urbani in luoghi capaci di dialogare con lo spazio pubblico. Sul valore della qualità architettonica si è soffermato Francesco Isidori, fondatore di Labics, richiamando la necessità di definire criteri condivisi per la rigenerazione. Due gli elementi essenziali: la capacità di un intervento di promuovere l’interesse pubblico, anche quando riguarda proprietà private, e il riconoscimento del valore del patrimonio esistente. «La qualità si misura da quanto un progetto riesce a migliorare la vita pubblica dei cittadini». Un principio che trova applicazione anche nella trasformazione degli edifici: «Si può trasformare anche radicalmente un edificio, purché se ne riconoscano gli elementi strutturanti, i caratteri tipomorfologici». Il progetto diventa così uno strumento per interpretare l’identità architettonica, senza cristallizzarla.

Il tema della tutela introduce un’altra dimensione del riuso: quella dell’accessibilità e del riconoscimento collettivo.

Per Alessandra Fassio, funzionaria della Soprintendenza del Municipio I di Roma, il patrimonio culturale della Capitale è diffuso dal centro alle periferie e fino alle campagne, intrecciando edifici, paesaggio e memoria. Il rischio più grave per un bene abbandonato non è soltanto il degrado fisico, ma l’oblio: un luogo chiuso e inaccessibile finisce per scomparire dalla memoria collettiva. «Il riuso adattivo oggi è prima di tutto una politica dell’accesso e del riconoscimento». Un approccio che trova applicazione anche negli interventi di riqualificazione delle sponde del Tevere e nel programma Cantieri Narranti, pensato per rendere accessibili e raccontare i luoghi anche durante i lavori.
Una questione ripresa da Giuliana Barilà, direttrice della Direzione interventi su edilizia monumentale della Sovrintendenza Capitolina. «Una volta concluso il restauro, siamo sicuri di restituire alla città monumenti vivi e non soltanto sopravvissuti all’abbandono?». Le esperienze dei cantieri romani, sostenuti dal Pnrr attraverso Caput Mundi e dagli interventi per il Giubileo, mostrano la necessità di integrare conservazione, sicurezza, accessibilità e nuove funzioni. Dalla galleria sotterranea delle Terme di Traiano ai Grottini del Campidoglio, la complessità degli adeguamenti richiede un dialogo continuo tra progettisti e organi di tutela, privilegiando soluzioni calibrate sulle caratteristiche dei luoghi. Per Giulia Silvia Ghia, assessora alla Cultura del Municipio I Roma Centro, il nodo è evitare che la conservazione degli edifici avvenga a discapito della vitalità urbana. «Il rischio è quello di conservare perfettamente gli edifici e contemporaneamente perdere la vitalità degli spazi che li circondano». Dalle collaborazioni pubblico-private per portare l’arte contemporanea nelle piazze all’adattamento climatico del centro storico, la sfida è costruire condizioni di convivenza tra tutela e innovazione. «Il vero indicatore della rigenerazione non dovrebbe essere soltanto quanti metri quadrati abbiamo recuperato, ma quanta vita siamo riusciti a restituire alla città».

Una prospettiva che riporta il confronto al suo punto di partenza: la rigenerazione non si misura soltanto nella trasformazione fisica degli immobili, ma nella capacità di produrre valore pubblico e nuove opportunità d’uso. Per renderla attuabile servono regole leggibili, sostenibilità economica e collaborazione tra i diversi attori, ma soprattutto progetti capaci di tenere insieme le prestazioni degli edifici, la loro identità e le relazioni con la città.

In copertina: Galleria Sciarra © COIMA