L’European affordable housing advisory board, nato lo scorso giugno con l’incarico di offrire una consulenza indipendente alla Commissione Ue, ha messo oggi sul tavolo un pacchetto di 75 raccomandazioni destinato a plasmare il nuovo Piano europeo per l’housing accessibile, atteso a dicembre. Un lavoro corposo, quasi un’agenda politica e industriale, che fotografa una realtà comune a molte città del del Vecchio Continente: la casa non è più solo un tema sociale, ma un nodo infrastrutturale, economico e finanziario.

Aprendo la video-conference con i giornalisti europerii di settore, l’irlandese Eamon Ryan, il presidente dell’advisory board, ha spiegato che l’obiettivo del report è informare l’intera filiera del real estate – dagli investitori agli urbanisti, dai costruttori ai policy maker – su quali siano i punti chiave di un piano che, nelle sue parole, punta prima di tutto a riportare le fasce più fragili della popolazione dentro il perimetro della possibilità di avere una casa.

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Per farlo, dice Ryan, è necessario cominciare dalle definizioni: che cosa intendiamo davvero quando parliamo di “affordable housing”? Non si tratta solo di prezzi calmierati o canoni sostenibili, bensì di progettazione di qualità, servizi, comunità, accessibilità, quartieri vitali. In altre parole: un ecosistema urbano completo.

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Ryan non aggira l’elefante nella stanza: la crisi dei prezzi delle case nelle città europee (in primis, in realtà come Roma, che all’Europa chiede più risorse per la casa) esplosa negli ultimi anni in proporzioni tali da rendere quasi inevitabile la gentrificazione. Non si può fermarla – osserva Ryan – ma si può governarla, attraverso una rigenerazione urbana capace di dare risposte ai nuovi bisogni abitativi senza alimentare espulsione sociale.

Secondo il board, la crisi abitativa cambia forma da Paese a Paese, e spesso da città a città, ma mostra caratteristiche comuni che possono essere affrontate con politiche coordinate. «L’Europa – sostiene Ryan – deve assumere un ruolo più chiaro, più forte, più strategico: coordinamento, finanziamento, strumenti innovativi». Tra le leve più promettenti, il presidente indica i meccanismi per attrarre “capitale paziente” verso nuovi progetti di cost-rental e social housing, grazie a modelli finanziari in grado di ridurre rischi e garantire rendimenti stabili nel lungo periodo.

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Le raccomandazioni del comitato rispondono a sei domande fondamentali, tutte legate a come spendere meglio le risorse, proteggere i più vulnerabili, mantenere alta la qualità della pianificazione e accelerare la transizione industriale verde.

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Il messaggio di fondo è chiaro: serve un cambio di paradigma. La casa deve tornare a essere un’infrastruttura essenziale, non un asset speculativo; l’accessibilità va misurata lungo l’intero ciclo di vita dell’edificio; l’housing first deve diventare una strategia sistemica per ridurre la homelessness; la rigenerazione urbana va prioritaria rispetto all’espansione incontrollata; la pianificazione deve essere accelerata ma non sacrificata; la transizione verde non è un lusso ma un investimento; e la produttività del settore edilizio passa – inevitabilmente – per un uso massiccio delle tecnologie Mmc (Modern methods of construction), dalla prefabbricazione al modular building.

A questo quadro, il comitato guidato Ryan ha aggiunto un punto che gli addetti ai lavori conoscono bene: senza dati comuni, trasparenti, confrontabili, l’Europa non può costruire una politica abitativa seria. Serve una piattaforma europea capace di raccogliere, armonizzare e mettere a sistema informazioni oggi sparse tra Stati e città.

Con l’European affordable housing advisory board, la Commissione europea ha riunito attorno allo stesso tavolo 15 figure di primo piano nel campo dell’urbanistica, della finanza sociale, della sostenibilità e delle politiche abitative. A presiedere il gruppo, come anticipato, è Eamon Ryan, già ministro dell’Ambiente, del clima, delle comunicazioni e dei trasporti in Irlanda nel quinquennio 2020–2025. Al suo fianco, nel ruolo di vicepresidente, c’è Carlos Moedas, sindaco di Lisbona ed ex Commissario europeo.

Il ventaglio degli esperti è ampio e trasversale. Sarah Coupechoux, responsabile della missione Europa presso la Fondation Abbé Pierre, porta l’esperienza maturata nel campo della vulnerabilità abitativa. Marja Elsinga, docente alla Delft University of Technology, è tra i massimi riferimenti sul tema delle istituzioni dell’housing e delle governance locali. Dal mondo accademico arriva anche Patrycja Haupt, docente alla Cracow university of technology e specializzata nell’ambiente abitativo, mentre Ivana Katurić, direttrice della società di consulenza Urbanex e docente all’università di Rijeka, si distingue per il contributo nell’urbanistica sostenibile e nel riuso degli spazi.

Il collegamento con la dimensione degli investimenti, cruciale per attrarre capitali pubblici e privati nel settore residenziale, è garantito da figure come Vicky Kefalas, membro del comitato investimenti di Investe e con ruoli attivi in EIC ed EIT, e da Raphael Lehmann, impact investment manager presso Erste Social Finance Holding.

Non manca l’Italia: nel board siede Ezio Micelli, professore di Economia immobiliare allo Iuav di Venezia, specializzato in politiche urbane e strumenti finanziari per il real estate.

Il punto di vista delle organizzazioni attive nell’housing sociale è rappresentato da Teija Ojankoski, CEO di Y-Foundation, uno dei principali player nordeuropei nell’offerta di alloggi per le fasce più fragili. Dal versante della formazione manageriale arriva Jaime Pérez Luque, direttore dell’Escp institute of real estate finance and management, mentre Oliver Rapf, direttore del Buildings performance institute Europe, è tra le voci più ascoltate sui temi dell’efficienza energetica del patrimonio immobiliare.

Chiudono il gruppo tre nomi che testimoniano l’attenzione a una lettura sociale e territoriale del fenomeno: Rikke Skovgaard Nielsen, ricercatrice senior alla university of Aalborg; Irina Zamfirescu, docente all’università di Bucarest nel dipartimento di sociologia e servizio sociale; e Matthew Zerafa, ceo della Malta housing authority.

Terminata la presentazione, il presidente dell’advisory board Ryan ha aperto il Q&A con una ventina di giornalisti europei. Una delle prime domande ha toccato il ruolo dell’Unione Europea: coordinamento, dati condivisi, coinvolgimento di più direzioni generali, partnership con governi e città, diffusione delle best practice. Ryan ha sottolineato che, pur essendo indipendente, «il comitato ha lavorato in dialogo con le istituzioni e continuerà a farlo: dal Parlamento europeo alla Commissione europea, fino alle amministrazioni locali».

Un’altra domanda ha riguardato il «cambio di paradigma» necessario per affrontare la finanziarizzazione della casa. Ryan ha risposto: «se per qualcuno l’aumento dei prezzi sembra una buona notizia, per le nuove generazioni è l’esatto contrario: un ostacolo all’ingresso nel mondo adulto, un freno alla mobilità sociale, una distorsione strutturale dei sistemi urbani. Serve pianificazione solida, strumenti robusti, modelli finanziari che incorporino capitale a lungo termine e riducano i rischi attraverso regole chiare, accesso ai terreni, buon design e mix funzionale dei progetti».

Nel corso del dibattito sono intervenuti anche altri membri dell’European affordable housing advisory board, ricordando che la soluzione passa da una combinazione equilibrata di investimenti pubblici e privati, governati da un framework stabile che eviti derive speculative. E che l’obiettivo finale è una transizione ordinata verso un ecosistema europeo dell’housing affidabile, energeticamente efficiente, capace di creare valore sociale ed economico nel lungo periodo.

La sensazione, dopo quasi un’ora di domande, è che il tema della casa sia ormai uscito definitivamente dalla nicchia delle politiche sociali per entrare nella cassetta degli attrezzi della competitività europea. E il nuovo Piano europeo per l’housing accessibile – se seguirà davvero la traiettoria tracciata dal comitato – potrebbe trasformarsi in uno dei cantieri più strategici della prossima legislatura.

In copertina: © Adobe Stock