Il tema dell’affordable housing non riguarda più soltanto le grandi metropoli, né può essere ridotto alla sola emergenza sociale. È diventato uno dei principali indicatori della tenuta economica e territoriale delle città italiane. Dove il costo dell’abitare cresce più rapidamente dei redditi, la casa smette di essere un’infrastruttura di stabilità e diventa un fattore di esclusione: per le famiglie, per i lavoratori, per i giovani, per chi si sposta verso i territori più attrattivi.

L’intersezione tra il livello dei canoni e il potere d’acquisto delle famiglie è ciò che è emerso come punto centrale dal tavolo di discussione “Housing accessibility” della Community valore rigenerazione urbana di Teha Group

Una casa può essere formalmente “calmierata” rispetto al mercato libero, ma risultare comunque non accessibile se il reddito disponibile non consente di sostenerne il costo. La soglia spesso assunta come riferimento è quella del canone pari al 30% del reddito familiare.

Ma questo parametro, da solo, non basta: se non include utenze, spese condominiali, trasporti, composizione del nucleo e inflazione dei beni essenziali, rischia di restituire una fotografia parziale della vulnerabilità abitativa.

Per questo Teha ha costruito un Indice di tensione abitativa capace di leggere i comuni italiani non solo in base ai prezzi immobiliari, ma nel rapporto tra canoni, redditi, saldo migratorio, disponibilità di stock e domanda potenziale. La tensione abitativa non nasce infatti da un solo fattore. È il risultato di una combinazione: attrattività economica, pressione demografica, scarsità di offerta, crescita degli affitti, trasformazione degli usi immobiliari, rigidità degli strumenti urbanistici e capacità limitata del settore pubblico di produrre o rimettere in circolo patrimonio abitativo.

Milano è il caso più evidente, ma non l’unico. Se nel capoluogo lombardo i dati mostrano una distanza crescente tra mercato e redditi, il tema diventa ancora più delicato quando la stessa dinamica si estende alle città medie. In questi contesti l’emergenza può essere meno visibile, ma non meno grave: comuni universitari, poli produttivi, territori turistici, città con saldo migratorio positivo o con forte domanda di lavoro possono trovarsi in una condizione di pressione abitativa senza avere gli strumenti, le risorse e la capacità amministrativa delle grandi città.

Il caso del Piano casa di Milano, però, mostra bene la contraddizione. Da una parte c’è una domanda abitativa evidente, con famiglie e lavoratori esclusi sia dal mercato libero sia dall’edilizia residenziale pubblica tradizionale. Dall’altra, gli operatori privati e cooperativi faticano a riconoscere la sostenibilità economica degli interventi, anche quando le aree sono pubbliche, calmierate o concesse in diritto di superficie. Il problema, quindi, non è solo trovare aree o fissare canoni più bassi: è costruire un modello economico capace di tenere insieme accessibilità per gli utenti, sostenibilità finanziaria per gli operatori e interesse pubblico per l’amministrazione.

La richiesta di maggiore flessibilità da parte degli sviluppatori e quella di un fondo di garanzia da parte del mondo cooperativo indicano lo stesso nodo: senza finanza paziente, strumenti di mitigazione del rischio e orizzonti lunghi di rendimento, l’affordable housing rischia di restare una politica enunciata ma difficilmente attuabile. Dunque, la concessione pubblica dell’area, da sola, può non essere sufficiente. Servono meccanismi di garanzia, prestiti a lungo termine, contributi mirati, semplificazioni normative e una più chiara articolazione tra locazione calmierata, vendita convenzionata, edilizia sociale, student housing, senior housing e residenze per lavoratori.

Il punto politico è qui: se il mercato non riesce a produrre casa accessibile neppure dove la domanda è forte e il suolo è pubblico, allora la tensione abitativa non può essere affrontata solo come questione immobiliare.

È una questione di welfare urbano, competitività territoriale e tenuta sociale. Le imprese che non trovano lavoratori, le università che non riescono ad accogliere studenti, le famiglie che si allontanano dai centri urbani e i comuni medi che vedono crescere la pressione sui canoni sono tutti segnali dello stesso squilibrio. L’abitare accessibile, dunque, va letto come una nuova infrastruttura pubblica. Non solo case a prezzo ridotto, ma un sistema di politiche che misura il rapporto tra reddito e abitare, individua i territori più esposti, differenzia le asset class e costruisce alleanze tra pubblico, privato, cooperazione, finanza e terzo settore. Senza questa regia, il rischio è che l’accessibilità resti un obiettivo condiviso da tutti ma non praticabile da nessuno. La vera domanda non è più se servano case accessibili. La domanda è quale architettura economica, urbanistica e finanziaria renda possibile produrle, mantenerle accessibili nel tempo e distribuirle nei territori dove la tensione abitativa sta crescendo più rapidamente.