In Europa sono i Paesi del Nord, i più ricchi, ad avere il tasso più alto di alloggi in edilizia sociale. E i Paesi del Sud e dell’Est, quelli più poveri, sono anche quelli dove si registrano le percentuali più basse di case popolari, gli stipendi più bassi, ma canoni di mercati molto alti. È questo quanto emerge da uno studio commissionato da Tomorrow.Building World Congress, evento che si tiene nell’ambito dello Smart City Expo World Congress, fiera che si focalizza sulle innovazioni nel settore delle costruzioni e dell’edilizia e sul futuro delle città.

In un momento in cui in Europa il problema del caro-alloggi è sempre più pressante – basti pensare al recente appello dei sindaci di dieci tra le più importanti città europee alla presidente della commissione Ursula vor der Leyen e alla nomina del commissario alla Casa Dan Jørgensen –, anche dallo studio di Tomorrow.Building emerge che il costo delle abitazioni è aumentato in media del 48% nell’ultimo decennio (dati Eurostat), e che sono i giovani ad avere maggiori difficoltà di accesso alla casa. Una crisi che tocca tutta Europa e che i singoli Paesi hanno deciso di affrontare in modi diversi.

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Nel dettaglio, secondo la ricerca, sono i Paesi Bassi (30%), l’Austria (24%), la Norvegia (23%) e la Danimarca (20%) ad avere le percentuali più alte di edilizia residenziale sociale, circa il 9,3% in più della media europea

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Il primo posto dei Paesi Bassi è dovuto sia a politiche abitative locali, che negli anni hanno acquisito terreni per lo sviluppo urbano o li hanno venduti per la costruzione di alloggi, sia a un’iniziativa del governo nazionale, che negli Anni ‘90 ha affidato a enti senza scopo di lucro la supervisione e la gestione degli affitti sociali (la Housing Associations, che oggi include oltre 280 organizzazioni per 2,3 milioni di proprietà). Un punto molto importante è che i profitti generati devono essere sempre reinvestiti in edilizia sociale. Il tetto massimo degli affitti è stabilito dal Governo, per il 2024 era 879,66 euro, su un prezzo medio di mercato di 5mila euro/mq e stipendi medi che si attestano su 3.200 euro al mese.

L’Austria, da sempre modello per la qualità della vita, la percentuale del patrimonio abitativo dedicato all’edilizia sociale raggiunge il 24% del totale, e nella sola Vienna è l’amministrazione locale a gestire il 50% dello stock (220mila case, con altre 200mila gestite dalle cooperative), con circa un milione di persone che abitano in alloggi popolari o sovvenzionate. È di circa 400 milioni di euro all’anno il budget che il Comune destina a questo segmento. In Austria, i prezzi arrivano a 6mila euro al metro quadrato sul libero mercato e gli stipendi medi si attestano su quasi 3.300 euro al mese.

La Norvegia rappresenta un caso unico in Europa, in quanto le case popolari sono per la maggior parte di proprietà e non in affitto. Anche in questo caso ci sono 41 associazioni, riunite nella Federazione delle cooperative abitative della Norvegia (Nbbl) a gestire il 23% del patrimonio nazionale. L’acquisto delle case avviene tramite aste dirette, ma i membri delle cooperative hanno la priorità nel pareggiare l’offerta più alta e la quota nelle cooperative può essere trasmessa ai figli. Anche in questo caso i prezzi raggiungono i 5mila euro al metro quadrato a fronte di stipendi medi poco superiori ai 3mila euro. Inoltre, Oslo, la capitale, offre alloggi temporanei a persone in difficoltà economiche o che non ricevono sufficienti sussidi pubblici per periodi dai tre ai cinque anni.

Un’altra eccellenza europea è la Danimarca, dove il 20% del parco abitativo nazionale è di case popolari, oltre mezzo milione. Solo a Copenaghen il 22% della popolazione vive in case sovvenzionate (15% nelle altre zone), che operano secondo un sistema di affitti che richiede un deposito equivalente al 2% del prezzo di vendita stimato dell’alloggio. Secondo uno studio della commissione sulla Casa del parlamento danese, circa il 60% degli affittuari delle case popolari paga un canone di meno di 669 euro al mese, indice quindi di redditi inferiori alla media. Inoltre, circa la metà beneficia di misure pubbliche per coprire parte dell’affitto. Sul mercato libero, il prezzo medio dei canoni è di 4.300 euro/mq per quasi 3.500 euro di salario medio mensile.

Infine, la Svizzera, che ha un modello sempre basato sulle cooperative di abitanti, circa 1.500 che gestiscono 160mila alloggi. Sono anche proprietarie dell’8% dell’intero parco abitativo. Significativi anche i prezzi: gli affitti sociali sono inferiori di circa il 20% rispetto al mercato, che arriva a punte di 12mila euro al metro quadrato, con stipendi che mediamente superano i 6.200 euro. Il sistema permette ai soci di acquisire delle quote della cooperativa, invece di versare una caparra. A Zurigo, una delle città più care d’Europa, il 25% dello stock abitativo è gestito da cooperative.

Fanalini di coda in Europa la Spagna, con solo il 2,5% di case popolari, nonostante il governo di Pedro Sanchez abbia in programma di destinare due milioni di mq di aree residenziali alla Sepe (Agenzia pubblica del suolo) per la costruzione di migliaia di case popolari a prezzi abbordabili.

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La Spagna, insieme al Portogallo, è uno degli Stati membri con maggior disparità tra il canone medio di mercato, che si aggira sui 3mila euro al m/q, e salari medi che si attestano sui 1.700 euro

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Chiudono Portogallo (2%), Croazia (1,8%), Estonia (1,7%) e Romania (1,5%). Nel paese lusitano, tuttavia, il governo nazionale sta mettendo in campo diverse misure per contrastare la crisi abitativa, tra le quali il permesso di edificare in aree agricole solamente se una quota del 70% è destinata all’edilizia sociale. In Portogallo i prezzi arrivano anche a 3mila al metro quadro sul libero mercato, rapportati però a mille euro di stipendio medio.

Per quello che riguarda l’Italia, la ricerca stima una percentuale del 3,7% di case popolari sullo stock nazionale e un canone medio sul mercato libero di 3.100 euro al metro quadro, con un salario medio che si aggira sui 1.600 euro. Nel nostro Paese sono state tuttavia avanzate proposte sia Legacoop Abitanti che Confindustria e si è attesa della pubblicazione del Piano Casa del Mit.

In copertina: @Adobe Stock