Il mercato degli affitti brevi in Italia non è più un fenomeno occasionale, ma un potente motore di trasformazione urbana capace di ridefinire gli equilibri turistici, immobiliari e abitativi locali. A tracciare i contorni di questa profonda metamorfosi è AirMap , una ricerca sulla diffusione degli affitti Airbnb nelle principali città italiane. La mappatura, unica nel suo genere, riguarda il periodo 2017-2024. Lo studio è promosso da una rete di 16 università italiane guidate dal Centro interdipartimentale Full(Future urban legacy lab) del Politecnico di Torino. Tanto per cominciare attraverso l’elaborazione dei dataset lo studio colma una storica lacuna informativa istituzionale, offrendo uno strumento analitico per ripensare le strategie di rigenerazione urbana e la governance dei territori.

L’Italia viaggia a quattro velocità diverse: città sature, in forte espansione, emergenti e stabili. Di conseguenza, la ricerca offre una base concreta per sviluppare politiche pubbliche, strategie di governance urbana e interventi normativi che siano costruiti sulle specificità dei singoli territori. Viene bocciato l’approccio “interventista standard” o puramente emergenziale: un sindaco di una città satura come Firenze dovrà adottare misure radicalmente diverse rispetto a un amministratore di un mercato emergente come Bari o stabile come Trieste.

I decisori pubblici si trovano davanti a una responsabilità non più rimandabile: bilanciare gli ingenti indotti economici del turismo con la tutela del mercato abitativo.

La penetrazione capillare di Airbnb richiede una riflessione approfondita per garantire la residenzialità e la coesione sociale nelle città, evitando la desertificazione dei centri urbani. E lo studio evidenzia come le misure finora adottate in Italia non siano state in grado di affrontare efficacemente il tema.

Il nodo dei mercati saturi. Nelle principali città d’arte italiane – Roma, Firenze, Milano e Venezia – c’è da fare i conti con il fenomeno della saturazione da affitto breve. In questi contesti, il rallentamento della crescita delle unità Airbnb (come il modesto +7% registrato a Roma tra il 2017 e il 2024) non è il segnale di un disinteresse da parte degli investitori, ma la testimonianza del raggiungimento di un limite fisico e strutturale del mercato.  I centri storici sono ormai saturi: ogni spazio disponibile è stato capillarmente assorbito. E il tessuto edilizio storico viene cristallizzato e destinato quasi esclusivamente alla ricettività estrattiva. Roma guida la classifica nazionale superando gli 1,1 miliardi di euro di ricavi annui (con oltre 6 milioni di notti prenotate nel 2024). Seguono Milano con quasi 482 milioni di euro e Firenze che supera i 406 milioni. Venezia, pur con una superficie territoriale limitata, genera ben 342 milioni di euro. Questa enorme massa di valore economico non è frammentata tra piccoli proprietari, ma è fortemente concentrata. In città come Venezia, Firenze e Milano, oltre il 30% degli alloggi è in mano a grandi operatori (large host) che gestiscono più di 10 unità ciascuno.

Per i piani di rigenerazione delle grandi aree metropolitane, il cluster della saturazione rappresenta la sfida più complessa.  Senza una regolazione mirata che ponga un freno a questa concentrazione (anche guardando alle restrizioni introdotte nelle grandi capitali estere), i centri storici di questo cluster rischiano la totale desertificazione sociale, trasformandosi in “città-albergo” dove la rigenerazione si limita alla ristrutturazione estetica degli appartamenti, perdendo la sua componente fondamentale: la comunità residente.

Le nuove terre di conquista. Se nelle città d’arte tradizionali si assiste a una progressiva saturazione, è nel secondo cluster individuato da AirMap – composto da Napoli, Torino, Palermo e Bologna – che si sta consumando la trasformazione urbana più dinamica e, per certi versi, aggressiva. Queste città stanno vivendo la loro “fase aurea” di penetrazione delle piattaforme, agendo come veri e propri magneti per gli investimenti immobiliari legati allo short-term rental. Non si tratta più di flussi turistici lineari, ma di una metamorfosi strutturale che sta ridisegnando i quartieri centrali e semicentrali, accelerando i processi di gentrificazione e modificando radicalmente la pianificazione del territorio. Il capoluogo campano rappresenta il caso di scuola di questa ondata espansiva. Nel 2024 la città ha superato le 16.600 unità attive, registrando un volume di notti prenotate pari a 1,7 milioni, un dato che risulta quasi triplicato rispetto al 2017. Questa avanzata non si limita a occupare gli spazi residenziali vuoti, ma impatta direttamente sui canoni d’affitto tradizionali, spingendo la popolazione locale verso le periferie e trasformando interi rioni storici in aree a uso prettamente turistico.

A Palermo l’impatto economico ha raggiunto dimensioni macroscopiche:

superati i 96 milioni di ricavi annui, a dimostrazione di come le città del Mezzogiorno non siano più mete stagionali o marginali, ma mercati strutturati capaci di generare una redditività d’impresa estremamente elevata, spesso a discapito della disponibilità di alloggi per studenti e lavoratori fuori sede.

Per realtà come Torino e Bologna, la crescita impone una riflessione urgente sulle strategie di rigenerazione urbana. Se da un lato il recupero edilizio e il decoro urbano beneficiano degli investimenti privati per ristrutturare gli appartamenti da inserire nel circuito Airbnb, dall’altro la drastica riduzione dello stock immobiliare destinato al lungo periodo rischia di minare l’attrattiva universitaria e produttiva di queste città.

Gli emergenti e il “caso” Bari. Il dato forse più sorprendente emerso dalla ricerca riguarda Bari, Genova, Catania e Bergamo. In questi territori la spinta turistica sta letteralmente travolgendo dinamiche urbane e immobiliari consolidate. Bari rappresenta il vero e proprio “caso nazionale” dello studio. Con un incremento del 245% delle unità Airbnb in soli sette anni, la città pugliese mette a segno il tasso di crescita più alto dell’intera ricerca. Questa avanzata verticale sta modificando la fisionomia di quartieri storici e centrali (come il Murattiano e Bari Vecchia), spostando la destinazione d’uso degli immobili dal residenziale di lungo periodo alla ricettività extra-alberghiera, con forti ripercussioni sulla popolazione studentesca e sui residenti.

Anche nel Nord Italia il fenomeno esce dai confini delle mete turistiche tradizionali. Genova registra un balzo del 90%, segno di un progressivo riposizionamento della città ligure nello scacchiere turistico e di un forte dinamismo nel recupero del suo immenso centro storico a fini ricettivi. Bergamo segue a ruota con un +74%, un’accelerazione fortemente legata alla connettività aeroportuale e alla visibilità internazionale, Catania registra una crescita delle unità attive dell’88%, ma il dato più impressionante è quello finanziario: il valore economico generato dagli affitti brevi sul territorio risulta quasi quintuplicato rispetto al 2017. E la domanda turistica è diventata estremamente profittevole per chi investe nel mattone locale.

Il rischio concreto per i mercati emergenti è quello di importare le criticità delle città sature (caro affitti, carenza di alloggi per i residenti) senza aver prima consolidato i benefici di uno sviluppo urbano equilibrato e diversificato.

I mercati stabili (per ora). L’ultimo cluster delineato dalla ricerca AirMap fotografa una realtà profondamente diversa dalle accelerazioni aggressive del Mezzogiorno o dalla saturazione dei grandi attrattori culturali. Città come Trieste, Cagliari e Reggio Calabria vengono classificate come mercati stabili, aree in cui il fenomeno degli affitti brevi mantiene dimensioni complessivamente contenute e segue un trend di crescita graduale, costante e lineare nel tempo. In questo scenario, la rigenerazione urbana può beneficiare di tempi più distesi per integrare le nuove forme di ricettività nel tessuto economico e sociale preesistente. Per i decisori pubblici di questo cluster, la stabilità del mercato non deve però essere interpretata come assenza di dinamismo, bensì come un vantaggio strategico temporale. È proprio in queste città che è possibile fare “governance preventiva”.

In copertina: Foto di Settembri Stefano su Unsplash