La domanda da cui partire è semplice: quale tipo di sviluppo è oggi immaginabile per Torino?

«Se si arriva in città con un modello di business preconfezionato — costruito su mercati ad alto valore immobiliare, soprattutto residenziale — il rischio è quello di trarre una conclusione affrettata: che a Torino non si possa fare sviluppo immobiliare. Se il business plan non torna, siamo sicuri che il problema sia la città? O è il modello che stiamo applicando a non essere adeguato?». Dalla provocazione dell’assessore all’Urbanistica del Comune di Torino, Paolo Mazzoleni, parte il tavolo di discussione con le pubbliche amministrazioni (presente anche Brescia con la sindaca Laura Castelletti e l’assessora con deleghe alla Rigenerazione Urbana, Michela Tiboni) della Community Valore Rigenerazione Urbana, coordinata da Jacopo Palermo, associate partner e Responsabile dell’area Real Estate & Construction di Teha Group-Ambrosetti.

Secondo l’assessore, Torino richiede un approccio diverso: un rapporto più strutturato con il pubblico, mix funzionali più articolati, una maggiore capacità di integrare lavoro, produzione e abitare. Costruire e vendere residenza resta l’opzione più semplice e veloce, ma qui non è sufficiente.

Torino funziona quando genera lavoro. Le persone arrivano — e restano — se trovano opportunità. E oggi la domanda non è solo abitativa: riguarda anche spazi per attività economiche in crescita, che spesso non trovano collocazione adeguata in città.

La sfida, allora, è un’altra: immaginare uno sviluppo capace di produrre contemporaneamente lavoro, abitazione e infrastrutture per l’economia reale.

Il tema centrale è la relazione tra pianificazione e trasformazione e un nuovo piano regolatore che arriva dopo oltre trent’anni e si confronta con una città che, nel frattempo, è cambiata radicalmente.

Il nuovo strumento urbanistico nasce dentro una fase segnata da grandi investimenti pubblici, in particolare sul fronte infrastrutturale.

Torino misura oggi circa 3,4 miliardi di euro di investimenti pubblici sul suolo urbano, a partire dal finanziamento di un’intera nuova linea metropolitana.

È questo, probabilmente, il vero elemento strutturante del nuovo piano: non un disegno formale astratto, ma la mobilità pubblica come ossatura della trasformazione urbana. Una svolta significativa per una città il cui precedente piano regolatore, quello di Gregotti e Cagnardi, era stato costruito in un’altra epoca e con un’altra idea di città.

Torino, inoltre, ha dovuto affrontare un lavoro preliminare di conoscenza. Dopo decenni senza un nuovo piano, è stato necessario rileggere dati, quartieri, dinamiche demografiche e condizioni urbane. Da qui emerge un dato importante: la città non cresce in termini tradizionali, ma negli ultimi anni ha smesso di perdere abitanti e inizia a trattenere una quota di popolazione giovane, composta in gran parte da studenti e lavoratori non residenti. Un cambiamento che non autorizza trionfalismi, ma suggerisce una possibile inversione di tendenza.

«Per questo il nuovo piano non assume la crescita come obiettivo quantitativo in sé. Il problema non è aumentare il numero di abitanti, ma evitare che Torino diventi una città sempre più anziana e fragile, incapace di sostenersi economicamente e socialmente», precisa Mazzoleni. «Da qui l’idea di un piano adattivo, inclusivo e innovativo: adattivo perché deve poter durare nel tempo senza diventare rapidamente obsoleto; inclusivo perché deve prevenire, già oggi, i rischi di esclusione e squilibrio che potrebbero derivare da un eventuale successo futuro. Innovativo perché prova a introdurre dentro una legge urbanistica molto datata strumenti nuovi e più flessibili».

Tra questi, un ruolo importante è affidato alla perequazione, reinterpretata non solo come meccanismo tecnico di redistribuzione dei diritti edificatori, ma come leva per legare le trasformazioni agli obiettivi pubblici della città. L’idea di fondo è chiara: una parte della plusvalenza generata dalle trasformazioni deve tornare alla collettività, soprattutto quando il valore immobiliare aumenta grazie a investimenti pubblici, come quelli sulla metropolitana o sulle infrastrutture.

Un altro elemento centrale è il lavoro sui quartieri e sulle centralità. Torino individua 34 quartieri riconoscibili e 83 centralità diffuse, assumendoli come base concreta per ripensare prossimità, servizi e qualità dell’abitare. Accanto a questo, il piano introduce le figure di ricomposizione urbana, grandi dispositivi strategici che superano la logica delle singole aree di trasformazione e cercano di orientare processi più ampi, legati soprattutto ai nodi infrastrutturali.

Emblematico, in questo senso, è il caso della Figura di ricomposizione urbana (Fru) Porta Nord, costruita attorno a un importante sistema di accessibilità: metropolitana, ferrovia regionale, nodo autostradale, stazione dei bus a lunga percorrenza. In quest’area, la rigenerazione non viene pensata come somma di singoli interventi, ma come ridisegno complessivo di una parte di città, capace di ricucire cesure, valorizzare aree pubbliche e attivare nuove opportunità urbane.

«Superare piani troppo rigidi, riconoscere il ruolo delle infrastrutture, assumere la rigenerazione come priorità, tenere insieme dimensione urbanistica e dimensione sociale, questo il nostro focus», spiega l’assessore.

Una cornice che racconta una visione. E dentro questa cornice resta, per l’assessore, aperta la domanda: «Cosa si può fare che ancora non stiamo facendo?».

In copertina: Torino © Fabio Fistarol