Ex caserme, fabbriche, colonie e uffici che hanno perso la propria funzione e restano chiusi per decenni. Sono i “buchi neri” delle città, immobili inutilizzati che interrompono la continuità urbana, ma possono diventare risorse per rispondere ai nuovi bisogni collettivi. È l’immagine evocata da Mario Valducci, presidente di Invimit e amministratore delegato di Fintecna, durante uno dei confronti centrali del Forum della Community valore rigenerazione urbana di Teha Group, tenutosi a Roma il 14 ottobre.

L’obiettivo non è soltanto recuperare edifici, ma individuare funzioni sostenibili e costruire condizioni di investimento capaci di riattivarli.

Per Valducci, quello che oggi costituisce «un problema delle città può diventare un’opportunità sociale», attraverso un’azione coordinata tra i diversi livelli istituzionali.

Con REgenera, Invimit ha messo al centro circa trenta compendi immobiliari inutilizzati: per circa venticinque sono state individuate nuove destinazioni, dagli studentati alle residenze per anziani, fino ai servizi pubblici. Destinazioni individuate, non interventi già conclusi. «Con il progetto REgenera – prosegue Valducci – Invimit ha avviato un percorso per individuare nuove destinazioni per immobili inutilizzati. Su circa trenta immobili, per venticinque è stata trovata una possibile funzione, dalle residenze per anziani agli alloggi per il personale sanitario e agli studentati. Un lavoro che riguarda anche Fintecna, impegnata nel cosiddetto “primo miglio” delle trasformazioni: verifiche, regolarizzazioni urbanistiche e ambientali e studi preliminari, spesso necessari prima di rendere gli immobili disponibili per nuovi investimenti».

A ricondurre il recupero del patrimonio a una strategia nazionale è Lucia Albano, sottosegretaria al ministero dell’Economia e delle Finanze. Il Piano Casa, il coinvolgimento dei capitali privati e il ruolo dell’economia sociale sono parti di un disegno che guarda oltre la sola funzione residenziale. «L’abitare ha bisogno di una serie di servizi per poter essere in qualche modo vissuto – sottolinea Albano – e quindi tutto questo non può che essere in un rapporto diretto con i soggetti dell’economia sociale». La sottosegretaria ha richiamato anche il Fondo housing coesione e il lavoro sulla Guida destinata agli enti locali, per accompagnare sindaci e uffici nei percorsi di valorizzazione degli immobili pubblici.

Il recupero del patrimonio pubblico si scontra tuttavia con una questione strutturale: i tempi e i costi necessari per riportare sul mercato immobili rimasti inutilizzati per anni. Le procedure di regolarizzazione urbanistica e ambientale possono richiedere dai tre ai dieci anni, mentre gli investimenti necessari per il recupero possono superare di molte volte il valore attuale degli edifici. A pesare sono anche la frammentazione delle competenze tra amministrazioni, la necessità di coordinare diversi livelli istituzionali e la difficoltà, soprattutto per gli enti locali, di sostenere le attività preliminari. Nel frattempo, gli immobili continuano a deteriorarsi e le città restano prive di spazi potenzialmente utili. Il costo dell’inazione diventa così una componente da considerare nella valutazione delle strategie di valorizzazione, accanto alla sostenibilità economica degli interventi e al loro impatto sociale.

È proprio durante questa lunga fase di attesa che gli usi temporanei possono offrire una risposta, economica e sociale. Simone Mazzarelli, ceo di Urban Value by Ninetynine, richiama il costo del non fare: negli anni dedicati alle procedure e alla progettazione, gli immobili chiusi producono degrado fisico e sociale, perdendo il rapporto con il quartiere. «Durante questo tempo – spiega Mazzarelli – si possono creare dei ricavi, si può creare impatto sul territorio, sostanzialmente si può fare un test di domanda».

È la logica degli usi temporanei, sperimentata dall’ex caserma Guido Reni a Roma al complesso La Santissima di Napoli, che permette di riaprire gli spazi, verificare nuove funzioni e ricostruire una relazione con la città.

L’attenzione alla componente sociale, vista come elemento portante di rigenerazione attiva sul territorio, entra anche nel lavoro dell’architettura. Stefano Carone, managing partner de Il Prisma, ha raccontato il progetto per un’ex scuola nel quartiere Gratosoglio di Milano, nell’ambito della ricerca Far fiorire le comunità. «Abbiamo lavorato e trasformato questa aula magna in uno spazio che abbiamo progettato con i ragazzi, per loro, sulle loro esigenze – racconta Carone – insieme anche con gli artisti, perché fa parte del nostro approccio di cercare di unire più discipline». Un esempio di progettazione costruita con chi abita il territorio.

Le esperienze mettono in evidenza la necessità di ripensare la valorizzazione del patrimonio pubblico, considerando anche il tempo che separa la dismissione di un immobile dalla sua trasformazione definitiva. Un intervallo che può diventare occasione per sperimentare nuove funzioni, coinvolgere le comunità e generare valore economico e sociale. La sfida è dunque trasformare questi “buchi neri” delle città da spazi abbandonati e fattori di degrado in luoghi nuovamente accessibili e vissuti, capaci di rispondere ai bisogni dei territori anche prima del completamento dei progetti di rigenerazione.