La casa resta il principale investimento degli italiani, ma il mercato residenziale continua a muoversi dentro una contraddizione sempre più evidente: la domanda cresce, le compravendite ripartono, i prezzi salgono, mentre l’offerta di nuove abitazioni resta insufficiente, soprattutto nelle grandi città.

È questa la fotografia che emerge dal quarto Osservatorio sull’Abitare – Una casa è per sempre. Un investimento che vale, realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. E presentato oggi a Milano nell’ambito del Forum dell’Abitare 2026. Nel 2025 il comparto residenziale ha raggiunto un fatturato vicino ai 135 miliardi di euro, in crescita dell’8,25% rispetto all’anno precedente e di oltre il 60% nell’ultimo decennio. Le compravendite hanno toccato quota 770mila abitazioni, quasi 50mila in più rispetto al 2024, con una crescita del 7%. Per il 2026 le previsioni indicano un ulteriore aumento, fino a circa 800mila transazioni.

A crescere sono anche i prezzi. Nel 2025 i valori medi delle abitazioni sono aumentati del 3,1% e, secondo le stime, nel 2026 potrebbero segnare un nuovo incremento del 4%.

A sostenere questa dinamica non è solo la solidità della domanda, ma soprattutto la scarsità di prodotto abitativo di qualità, nuovo o ristrutturato, nei principali mercati urbani.

Gli investimenti diretti nel residenziale hanno raggiunto il miliardo di euro, a cui si sommano 470 milioni di investimenti indiretti, per un totale di 1,5 miliardi destinati alla produzione e trasformazione di nuovo prodotto abitativo.

Il nodo resta la possibilità concreta di trovare gli alloggi, come più volte evidenziato anche nel dibattito sul Piano Casa. «Il vero tema oggi è la carenza di offerta, soprattutto nelle grandi città», ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, sottolineando come la crescita dei prezzi renda più difficile l’accesso all’abitazione per giovani e famiglie. Per Breglia, il mercato sta anche cambiando natura: non conta più solo l’immobile, ma il contesto urbano in cui si inserisce, la presenza di servizi e la qualità della vita. Da qui la necessità di favorire nuova offerta e processi di rigenerazione urbana, ancora frenati da tempi lunghi e procedure complesse.

La carenza di prodotto nuovo è uno degli elementi più critici fotografati dall’Osservatorio.

Nelle principali città italiane sono disponibili circa 17.200 nuove abitazioni, ma oltre il 70% si concentra tra Milano e Roma.

Milano conta circa 12.250 unità di nuova realizzazione, seppure in calo rispetto alla rilevazione precedente. Firenze ne registra circa 1.450, mentre Bari, Bologna e Torino si collocano tra le 600 e le 750 unità. In molte città del Sud, così come a Palermo, Venezia e Catania, la nuova offerta resta sotto le 200 unità complessive. Il peso del nuovo non supera l’8% dello stock nelle principali città, confermando la difficoltà dell’industria immobiliare a rispondere alla domanda su scala adeguata.

Secondo Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co., lo squilibrio tra domanda e offerta è ormai strutturale. Milano e Roma assorbono la gran parte delle nuove abitazioni disponibili, mentre il resto del Paese continua a registrare livelli di produzione limitati. A Milano, in particolare, il mercato risente anche del rallentamento delle nuove costruzioni legato alla complessità delle inchieste sull’urbanistica cittadina, alla burocrazia e alla riduzione dei permessi di costruire. Questo scenario sta spingendo una parte crescente della domanda verso l’hinterland, dove l’offerta è più ampia e i prezzi risultano più accessibili.

Il cambiamento riguarda anche le tipologie richieste. Nelle grandi città si rafforza il ruolo degli alloggi di piccola dimensione: i monolocali superano il 10% dell’offerta a Milano, Roma, Bologna e Torino, sostenuti dalla domanda di studenti, giovani professionisti e investitori. Bilocali e trilocali rappresentano circa due terzi dell’offerta complessiva nelle principali città italiane, mentre le abitazioni di dimensioni maggiori prevalgono solo in contesti specifici, come Venezia e Palermo.

Il focus su Milano conferma il ruolo della città come mercato più dinamico del Paese. Nel 2025, nella città metropolitana funzionale, le compravendite hanno superato le 81.500 unità; nel solo comune sono state registrate 26mila transazioni, in crescita dell’8,3% rispetto al 2024. Il fatturato ha raggiunto gli 11,8 miliardi di euro, con un aumento del 10,3%, trainato dal segmento di fascia alta e dalla domanda internazionale. I prezzi medi si attestano a 10.850 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 6.350 euro nel semicentro e 3.950 euro in periferia. Per il 2026 si prevede un ulteriore aumento, con il centro a 11.420 euro al metro quadrato, il semicentro a 6.740 euro e le aree periferiche oltre i 4.100 euro.

Accanto ai numeri di mercato, l’Osservatorio introduce anche una lettura più ampia delle città metropolitane funzionali, intese non solo come perimetri amministrativi, ma come sistemi territoriali costruiti su relazioni, servizi, infrastrutture, dinamiche economiche e sociali. Una chiave utile per comprendere dove si concentra l’attrattività e quali territori possono accogliere nuovi residenti, investitori e funzioni urbane.

Il dato di fondo resta però chiaro: il mercato residenziale italiano è in espansione, ma rischia di diventare sempre meno accessibile se alla domanda non corrisponderà una maggiore capacità di produrre abitazioni. La casa continua a essere un investimento che vale, ma proprio per questo diventa sempre più urgente trasformare il tema dell’offerta in una politica urbana, industriale e sociale.

In copertina: Firenze © Louis Charron – Unsplash