Italia al Mipim, dal mercato immobiliare all’ecosistema urbano

Un paradigma che cambia, da Nord a Sud, un tessuto nazionale che si sta attrezzando a diventare luogo di interesse e di valore. Ben più di un mercato immobiliare, una piattaforma territoriale integrata. È questa l’immagine dell’Italia che emerge dalla conferenza italiana al Mipim 2026 di Cannes, promossa da ITA-Italian Trade Agency e organizzata da PPAN società di comunicazione e networking, dove istituzioni, investitori, developer e rappresentanti delle città hanno fatto il punto sul posizionamento del Paese nel panorama internazionale.

«Il posto migliore dove vivere, ma anche dove far crescere il proprio capitale» dichiara Marco Cito, head of foreign investiment attraction office, Ita-Italian Trade Agency. «La diversificazione è la nostra forza. Offriamo un portafoglio equilibrato per ogni tipo di investitore. La maggior parte dei nuovi investimenti si concentra inoltre su asset conformi ai più avanzati standard energetici» ha commentato, con chiaro riferimento alle policy Esg.

Ma il punto di partenza sono i dati. Nel 2025 il volume degli investimenti immobiliari in Italia ha raggiunto i 13,5 miliardi di euro, con una crescita del 36% rispetto all’anno precedente. Un segnale di ripresa che, secondo gli operatori presenti a Cannes, conferma il ritorno di interesse del capitale internazionale: circa il 60% degli investimenti proviene infatti dall’estero.

Retail, hospitality e logistica restano tra i settori più dinamici, ma il messaggio che emerge dal confronto è più ampio: il real estate non si racconta più per asset class, ma come sistema di capacità imprenditoriale, capitale e competenze. Deve essere analizzato anche con lo sguardo attento al ruolo delle città medie e all’innovazione nei distretti urbani.

Sempre più spesso rappresenta una piattaforma di sviluppo economico e urbano, in cui infrastrutture, servizi, università e innovazione contribuiscono alla creazione di valore

Secondo Davide Albertini Petroni, presidente di Assoimmobiliare, il settore sta attraversando un cambio di paradigma: «Per molti anni abbiamo guardato al real estate attraverso una logica asset-based. Oggi il valore di un progetto dipende sempre più dal contesto territoriale in cui si inserisce e dalla capacità di generare servizi, qualità urbana e opportunità economiche».

In questa prospettiva la rigenerazione urbana diventa uno degli strumenti principali per attrarre investimenti. Non solo riqualificazione degli edifici, ma trasformazione di interi sistemi urbani in cui pubblico e privato devono collaborare fin dalle prime fasi.

Anche Marco Daviddi, managing partner, EY Parthenon Italy and EY Global real estate leader ha insistito sul fatto che il real estate deve essere considerato una piattaforma abilitante per lo sviluppo economico, innovazione e qualità. In questo quadro, Milano resta il caso più evidente, ma il potenziale si sta estendendo anche ad altri territori, soprattutto dove università, imprese e amministrazioni stanno costruendo ecosistemi capaci di attrarre investimenti.

Proprio il ruolo del settore pubblico è stato uno dei temi più ricorrenti della giornata. Secondo Massimiliano Pulice, responsabile Rigenerazione Urbana di Cassa depositi e prestiti, l’Italia dispone di un enorme potenziale di rigenerazione: oltre 320 milioni di metri quadrati di aree da riqualificare, con un possibile impatto economico fino al 2050 stimato in 1.500 miliardi di euro. Per attivarlo è necessario rafforzare competenze e capacità progettuale delle amministrazioni locali, così da rendere i progetti realmente investibili. Due le parole chiace di Pulice: “plan” e “competence”.

Il secondo panel, con Alberto Bounous (vice president Development King Abdullah Financial District), Carlo Castelli (founder Urban Purpose), Raoul Ravara (senior managing director di Hines Italy) e Simone Santi (Development director, Near Sgr) ha approfondito il tema dell’innovazione urbana e dei nuovi modelli di sviluppo. Al centro del confronto la trasformazione del ruolo degli operatori privati.

Il developer non è più soltanto un costruttore, ma sempre più spesso diventa gestore e attivatore di comunità urbane, soprattutto nei nuovi modelli di sviluppo residenziale come il build to rent

Un passaggio che riflette una trasformazione più ampia delle città contemporanee. I progetti di rigenerazione più efficaci, è stato sottolineato, non partono dagli edifici ma dai contenuti economici e sociali: università, cultura, ricerca, servizi e funzioni urbane capaci di generare domanda reale di spazio, spiega Simone Santi. Il tema dell’housing accessibile ha occupato una parte significativa della discussione. In Italia il residenziale istituzionale rappresenta ancora una quota molto limitata del mercato rispetto alla media europea e per colmare questo divario saranno necessari modelli più scalabili e prevedibili, capaci di garantire agli investitori tempi e regole chiare.

Sul fronte istituzionale europeo, Gabriele Todesca del Fondo europeo per gli investimenti ha ribadito l’impegno nel sostenere progetti di housing sostenibile e infrastrutture sociali, mentre dal lato degli operatori privati con l’intervento di Aldo Mazzocco (chief executive officer & general manager Generali Real Estate, chaiman Citylife), è stato ricordato come l’Italia disponga oggi di una finestra favorevole grazie alla maggiore stabilità politica e alla crescente domanda urbana.

Tra le città, Milano resta il riferimento principale per gli investitori internazionali, ma Roma e altre realtà stanno guadagnando terreno. In particolare, Genova si è presentata al Mipim con una strategia che punta su infrastrutture, rigenerazione urbana e nuove partnership con il settore privato

«La pubblica amministrazione deve essere un partner affidabile», ha spiegato la sindaca del capoluogo ligure, Silvia Salis. «Servono procedure chiare, tempi certi e una visione strategica della città. Solo così possiamo attrarre investimenti e trasformarli in opportunità per il territorio».

Dal confronto di Cannes emerge quindi una prospettiva precisa: l’Italia vuole proporsi non solo come destinazione immobiliare, ma come ecosistema urbano in cui città, infrastrutture e capitale internazionale possano convergere per generare valore nel lungo periodo.

La sfida ora è tradurre questa visione in progetti concreti, governance stabile e strumenti capaci di accompagnare le trasformazioni urbane nei prossimi anni.

In copertina © Tom Chauvin – Pure Moment