A Milano, vivere con lo stipendio non basta più. Fino al 60% del reddito viene assorbito da casa e trasporti, mentre la distanza tra costi abitativi e salari continua ad ampliarsi. Nel 2024 i prezzi di compravendita sono cresciuti dell’8,5% e gli affitti del 6,8%, a fronte di salari fermi a un +4,2%. Intanto cambia anche la struttura del mercato: gli affitti brevi aumentano del 36% nello stesso anno, mentre l’offerta di locazioni stabili si riduce sensibilmente, passando dal 66% al 51% in cinque anni. È questo il quadro che emerge dal terzo report dell’Osservatorio casa abbordabile (Oca), promosso da Consorzio cooperative lavoratori (Ccl) e LUM, in partnership con il dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano. Il dato più rilevante non è solo l’aumento dei costi, ma la natura ormai strutturale del fenomeno. La forbice tra redditi e spese per l’abitare non riguarda più soltanto i confini amministrativi della città, ma si estende all’intera regione urbana.

“Milano inside out. Abbordabilità della casa e dinamiche di trasformazione nella regione urbana”, la ricerca coordinata dal professore Massimo Bricocoli insieme ai ricercatori Marco Peverini e Lorenzo Caresana, aggiorna l’analisi con dati certificati e recenti. Il risultato è netto: non si intravede alcun cambio di tendenza. Al contrario, il quadro peggiora ulteriormente, confermando che l’accesso alla casa sta diventando una criticità sempre più sistemica.

Se il primo report denunciava una Milano “non per chi lavora” e il secondo fotografava l’estensione della crisi dell’accessibilità abitativa oltre i confini cittadini, il terzo cambia prospettiva: rovescia lo sguardo su cui si è costruito finora il racconto della città. L’operazione è esplicita: mettere “sottosopra” un punto di vista Milano-centrico che rischia di oscurare ciò che accade nella regione urbana più ampia. Il territorio mostra così le sue cuciture: squilibri, spostamenti, nuove geografie dell’abitare. Il rapporto entra nel merito di queste dinamiche, analizzando i passaggi più significativi che stanno ridefinendo l’abbordabilità della casa lungo l’asse “dentro–fuori” Milano, dove la crisi non si limita più al centro ma si redistribuisce, si trasforma e, in alcuni casi, si amplifica.

Sul fronte dei redditi, l’ultimo anno disponibile (dichiarazioni riferite ai redditi 2023) registra una crescita nominale che, pesata sull’aumento del costo della vita, “praticamente si annulla”. La distribuzione resta polarizzata: nel Comune di Milano nel 2023 il 52,5% dei contribuenti dichiara meno di 26.000 euro l’anno di imponibile, e il 30,7% meno di 15.000 euro l’anno. Nel 2024, per i dipendenti privati a tempo pieno e indeterminato, le retribuzioni lorde medie si attestano a 1.542 euro al mese per gli operai, 2.707 euro per gli impiegati, 6.530 euro per i quadri e 15.686 euro per i dirigenti. Il risultato è una progressiva perdita di accessibilità.

Oggi, destinando il 30% del reddito alla casa, un operaio può permettersi circa 16 mq in acquisto e 25 mq in affitto; un impiegato arriva a 22 mq in acquisto e 34 mq in locazione.

Superfici spesso inferiori a quelle disponibili sul mercato, rendendo l’accesso non solo difficile ma, in molti casi, irrealistico senza aiuti familiari o patrimonio pregresso.

Un altro elemento critico è la “città reale”: a fronte di circa 1,4 milioni di residenti, si stimano oltre 1,6 milioni di persone effettivamente presenti. Questa pressione aggiuntiva alimenta ulteriormente la domanda abitativa e mette sotto stress servizi e infrastrutture. Il problema non si ferma ai confini comunali. Anche nell’hinterland i costi crescono, spesso senza un reale vantaggio in termini di accessibilità. Il pendolarismo diventa una soluzione obbligata ma costosa: tra affitto e trasporti, si arriva facilmente a spendere il 60–80% del reddito. E se l’auto amplia le possibilità abitative, aumenta però i costi economici e ambientali.

Il quadro che emerge è quello di una crisi strutturale. La casa non è più solo una questione sociale, ma un fattore che incide direttamente su lavoro, mobilità e competitività urbana. Senza politiche integrate — che agiscano insieme su abitazione, trasporti e redditi — Milano rischia di diventare sempre più selettiva, escludendo proprio quelle figure essenziali al suo funzionamento quotidiano.

Secondo gli esperti, una soglia sostenibile per gli affitti in contesti ad alta pressione non dovrebbe superare i 100–110 euro al metro quadro annuo. Oggi, però, il mercato si muove ben oltre questi livelli. E segnali di inversione, per ora, non se ne vedono.

In copertina: Milano © Unsplash