A valle di un 2025 segnato dalla battuta d’arresto di Milano, locomotiva del settore negli ultimi anni, il real estate italiano si interroga sul proprio futuro, alla luce della conclusione del Pnrr e di una nuova stagione di politiche urbane.
Da qui prende avvio la nuova edizione di Platform Real Estate, organizzata da Platform e PPAN presso l’Auditorium del MAXXI di Roma, che ha riunito in due giornate i protagonisti della filiera — investitori, sviluppatori, asset manager, rappresentanti istituzionali, progettisti, consulenti e imprese — in un confronto a tutto campo sul futuro del settore.

Una fase di profonda transizione che impone nuove forme di partenariato pubblico-privato, guidate da politiche lungimiranti e da un quadro chiaro di tempi e regole. Maurizio Veloccia, assessore all’Urbanistica di Roma Capitale, ha aperto i lavori con un messaggio chiaro: «È evidente che ciò che è accaduto a Milano ha lasciato un segno sull’intero Paese. Alcuni interventi, talvolta già conclusi, sono stati rimessi in discussione: il punto di fondo è che viene meno la certezza. E se viene meno a Milano, l’onda lunga può colpire la reputation di tutto il sistema.

Per questo a Roma noi vogliamo garantire un quadro chiaro di regole per favorire la trasformazione urbana: lo facciamo con una delibera nelle prossime settimane che definisce con certezza le modalità di applicazione della legge regionale sulla rigenerazione urbana e con le nuove norme tecniche del PRG a cui stiamo lavorando da tempo.

Questo proprio perché avevamo intuito da subito che l’evoluzione delle norme di piano sono lo strumento migliore per superare le sovrapposizioni e le contraddizioni fra norme locali e nazionali che spesso, invece di semplificare, hanno generato un’incertezza normativa diffusa».

Incertezza normativa che si sta riflettendo anche sulla questione abitativa, una crisi che coinvolge tanto Milano quanto Roma e che mette in evidenza la necessità di una strategia coordinata tra politiche urbane, edilizie e sociali. «A Roma il 60% del costruito – prosegue Veloccia – realizzato nella seconda parte del ‘900, presenta una qualità edilizia insufficiente, ed è qui che ci aspettiamo le proposte dai privati. Abbiamo un deficit di circa 70mila abitazioni nei prossimi dieci anni da colmare: se andassero tutte sul mercato libero, due terzi resterebbero invenduti perché il ceto medio oggi non può permettersele. Questa è la sfida che ci aspetta: garantire sostenibilità economica a queste operazioni, rivedendo ad esempio anche il nostro regolamento per il social housing».

Un settore dove l’innovazione sostenibile e lo sviluppo economico devono trovare un percorso parallelo, agevolati da strumenti finanziari ibridi e un cambio di passo sul fronte della trasparenza e dell’impatto sociale. «La missione REgenera – dichiara Stefano Scalera, amministratore delegato Invimit – è un partenariato pubblico-privato, in cui il pubblico mette gli immobili e del capitale, perché spesso gli investimenti sono ingenti (essendo da anni in disuso). Fondamentale è il coinvolgimento della comunità locale, che ha il quadro delle necessità del territorio. Per esempio, nell’ambito di REgenera, l’ex colonia marina di Fano sarà rimessa in funzione con una parte di essa che riunirà in un’unica sede tutti i servizi della Asl, finora dislocati in 5 sedi. Inoltre, il progetto prevederà un nuovo hotel, un parcheggio e un piccolo parco proprio di fronte ad una scuola. Questa è la funzione di REgenera: un concreto partenariato pubblico-privato rimesso in attività». Sulla stessa linea anche Emanuele Caniggia, amministratore delegato di Dea Capital: «Un dialogo efficiente tra pubblico e privato si concretizza quando si discute su cosa dobbiamo e possiamo realizzare insieme, non solo sul come. Questo vuol dire che la politica ha chiaro il quadro e la direzione che vuole imprimere allo sviluppo della società e il privato collabora con le sue competenze e caratteristiche. La pianificazione del territorio è saper leggere e interpretare correttamente la società, i suoi bisogni, le sue domande. Oggi le società cambiano e si sviluppano ad una velocità sempre crescente.

Per questo è fondamentale saperne interpretare i trend, raccogliendo i suggerimenti di tutte le istituzioni che studiano la società, dalle scienze sociali, a quelle economiche, condividendo insieme al pubblico la visione delle città».

Oggi più che mai, l’integrazione della filiera rappresenta la condizione essenziale per attivare processi di rigenerazione urbana autentica, capaci di generare valore economico, sociale e ambientale. Un percorso che, per tradursi in risultati concreti, necessita però di una regia pubblica chiara, in grado di coordinare attori e risorse, definire regole certe e garantire continuità alle politiche urbane, creando le condizioni per una collaborazione virtuosa con il settore privato. «Riguardo alla regia pubblica nel settore dell’immobiliare, è importante puntare sulla cabina di regia sulla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico del MEF (coordinata dal sottosegretario Albano), che sta facendo un importante lavoro di coinvolgimento diplomatico, non coercitivo, dei vari enti a lavorare insieme nello sviluppo del territorio e quindi ad evitare che si affronti, ad esempio, il tema della casa ciascuno per conto suo», prosegue Stefano Scalera.

Una regia invocata anche dai privati per riuscire a concretizzare autentici processi di rigenerazione urbana: «Investiamo risorse – conferma Emanuele Caniggia – per sviluppare le città non per speculare. Demolire un immobile e ricostruirlo non vuol dire rigenerazione urbana, vuol dire demolire un immobile vecchio e ricostruirlo nuovo. Rigenerazione urbana vuol dire riqualificare un intero quadrante, un quartiere di una città, migliorandone la vivibilità, i trasporti, le infrastrutture, la sicurezza. Il sinonimo di rigenerazione urbana per me è riqualificazione di un territorio».