La rigenerazione urbana come settore industriale maturato attraverso un nuovo metodo di lavoro che mappa e stima la trasformazione del Paese, firmato Ambrosetti. Una “formula” messa a punto grazie a una rete di investitori e sviluppatori (Ardian, Generali real estate, Nhood), e studi di progettazione (Mario Cucinella Architects, Park Associati), con la finanza pubblica (Cassa depositi e prestiti), la consulenza legale (Advant Nctm, Dla Piper), le utilities, le tech company, ma anche fondazioni e università, riuniti in un ecosistema interdisciplinare. Accanto a loro, i rappresentanti della Commissione europea e della Regenerative society foundation, con storie di successo come quelle di Arexpo (oggi Principia) e Stu Reggiane così come startup che operano fra dati, energia e mobilità. In stretta relazione con le Pubbliche amministrazioni, coinvolte dalla società Ppan.

Con la nuova Community valore rigenerazione urbana di The European House – Ambrosetti (Teha Group, che nella prima settimana di settembre sarà protagonista con la 51esima edizione del Forum di Cernobbio), il cambiamento dei luoghi e degli spazi non è (solo) una questione urbanistica, ma un vero e proprio settore industriale.

Secondo i numeri elaborati dalla Community, fra il 2025 e il 2050 in Italia potranno essere trasformati circa 320 milioni di metri quadri di superficie lorda, distribuiti in ogni regione, con un mercato diretto vicino a 1.400 miliardi di euro che in media equivale a oltre 54 miliardi l’anno e a 4,2 milioni di posti di lavoro diretti attivabili nel periodo considerato. Già oggi, con 12 milioni di metri quadri in cantiere, la filiera produce 51,3 miliardi di giro d’affari, 22,5 miliardi di valore aggiunto e sostiene 160 mila occupati.

Non si parla di soli numeri, perché la prima lettura che balza all’occhio è territoriale. Se Lombardia e Lazio guidano per superfici e valore aggiunto, fra le prime quindici province per potenziale si incontrano anche centri non metropolitani come Brescia, Padova, Treviso, Vicenza e Rimini.

Segno che la rigenerazione non è questione esclusiva delle grandi città, ma leva di riequilibrio per l’Italia diffusa con l’effetto di promuovere uno sviluppo più uniforme nel Paese, anche al Sud che rimane un territorio tutto da esplorare.

Ecco perché la Community ha indicato cinque priorità d’azione. Anzitutto il partenariato pubblico-privato, nodo giudicato essenziale per allineare gli interessi, condividere rischi, anticipare risorse e distribuire benefici in territori a minor valore immobiliare. Però, per rendere davvero attrattivi i progetti la filiera chiede norme stabili e uniformi, iter autorizzativi chiari e un fondo nazionale adeguato, oggi fermo allo 0,5 % del fabbisogno stimato. Necessaria una riflessione tecnica e con competenze multidisciplinari per far evolvere il paradigma, soprattutto alla luce della crisi del laboratorio milanese.

La seconda leva riguarda la progettazione di kpi sociali, ambientali ed economici in grado di monetizzare sia i benefici sia il “costo del non fare”. Il lavoro del comitato scientifico, guidato dalla professoressa Patrizia Lombardi del Politecnico di Torino, ha selezionato e integrato 119 indicatori, superando l’approccio statico basato sulla sola prossimità geografica o sul rispetto di requisiti normativi, e introducendo metriche dinamiche che colgano accessibilità, qualità e differenziale rispetto alla situazione ex ante, con un particolare focus sull’impatto sociale in quanto rappresentativo dell’interesse delle comunità.

Il risultato? Un modello di misurazione solido e standardizzabile corredato di un indice sintetico, la cui prima versione sarà presentata a Roma il 5 novembre 2025 insieme al primo Rapporto Strategico annuale della Community.

Ancora fondamentale è il monitoraggio data-driven dei territori e delle opportunità, attraverso una mappatura strutturata che consenta l’attrazione di capitali su progetti realmente trasformativi. Altra area d’azione è la diffusione di una toolbox per la rigenerazione, che include linee guida normative, modelli di project financing, benchmark internazionali e casi di “uso temporaneo attivo”, capace di generare valore sociale a costo zero durante le fasi di stand-by amministrativo. Quinto tassello, l’ingaggio sistematico del decisore pubblico: la piattaforma intende farsi cerniera tra filiera e istituzioni, contribuendo al dibattito sugli aspetti regolatori e fornendo dati e soluzioni operative su incentivi, fiscalità e governance multilivello.

Tutto ciò prende forma attraverso il metodo di think tank-act tank di Teha: una metodologia di lavoro inclusiva che nel 2025 ha previsto tre advisory board, due workshop tematici e incontri dedicati con le amministrazioni pubbliche. Il percorso è affiancato da testimonianze internazionali e dall’analisi comparata di progetti benchmark, dove la misurazione dei kpi ha riguardato l’intero ciclo di vita dell’intervento, incluse le ricadute nella fase di cantiere. Ogni fase di lavoro è documentata e condivisa in funzione della pubblicazione del rapporto strategico finale così da alimentare il confronto qualificato tra i partner, il commitment verso una narrativa comune e, soprattutto, costruire fiducia fra attori con interessi complementari.

Un capitolo a parte merita il tema dei “nodi da sciogliere”. Innanzitutto, la carenza di risorse pubbliche a fronte della necessità di una strategia integrata di strumenti che abilitino la fattibilità delle operazioni di trasformazione, soprattutto nei contesti dove i valori di mercato sono bassi. Il secondo nodo è la frammentazione amministrativa e le necessità di coordinamento ai diversi livelli di governance centrale, regionale, locale. Ultimo, ma non meno importante, è il gap di competenze che frena l’utilizzo di partenariato pubblico-privato e strumenti di finanza evoluta.

«Il “Rapporto strategico annuale” che vedrà la luce il 5 novembre 2025 conterrà, oltre ai risultati di un anno di lavoro, una serie di proposte per liberare il potenziale di questo mercato. La Community scommette infatti su un nuovo paradigma di valore – come spiega Jacopo Palermo, principal expert real estate di The European House – Ambrosetti – non più solo crescita economica, ma un equilibrio tra ritorni finanziari, benessere sociale e resilienza ambientale.

Se rigenerare significa restituire futuro ai nostri spazi, oggi possiamo misurare con precisione quanto questo futuro valga per passare dalle intenzioni all’azione e trasformare il potenziale in un cantiere diffuso di sviluppo capace di contribuire alla creazione di valore per il sistema Paese e di accompagnare l’Italia verso gli obiettivi del Green deal e dell’Agenda 2030».