Dai numeri alla strategia: istituzioni, investitori e industria chiamano a una governance di sistema per una rigenerazione urbana dei territori da Nord a Sud, che strizza l’occhio all’ambiente e a un rinnovato patto con i cittadini per una migliore qualità della vita. Non solo cifre e KPI, ma anche analisi e prospettive.

Nella sede di Cassa Depositi e Prestiti, a Roma, si è svolta la presentazione dei primi risultati del Rapporto Strategico sulla Rigenerazione Urbana promosso dalla Community Valore Rigenerazione Urbana di Teha Group. Un confronto attorno a un dato chiave: in Italia ci sono 320 milioni di mq di patrimonio da rigenerare entro il 2050, con un potenziale economico stimato in oltre 1.600 miliardi di euro anche se il 96,9% dei cittadini vive in aree con valori immobiliari sotto i 3mila euro al metro quadrato.

Sviluppatori, operatori e consulenti che condividono una visione comune: trasformare il patrimonio edilizio e territoriale del Paese in leva di crescita sostenibile.

Ad aprire i lavori è stato Dario Scannapieco, amministratore delegato di Cdp, che ha voluto partire da un numero, tratto dal Rapporto: «In Italia ci sono 320 milioni di metri quadrati di superficie lorda da rigenerare entro il 2050». Una massa enorme di spazi da riqualificare, che secondo Scannapieco rappresenta una sfida, ma anche una straordinaria opportunità, soprattutto nel Sud del Paese.

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«Un focus particolare va posto sul Mezzogiorno – ha premesso Scannapieco – dove le sfide della rigenerazione urbana sono certamente più complesse, ma anche dove si aprono le maggiori opportunità di crescita e innovazione».

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Il tema dell’abitare, ha ricordato Scannapieco, è il cuore del nuovo piano industriale di Cdp: «L’housing in tutte le sue declinazioni: student, senior, social e, da ultimo, il nuovo service housing, dedicato ai dipendenti delle aziende. Perché c’è una domanda crescente che arriva con forza dal mondo produttivo e da Confindustria, ma anche dai sindaci e dai territori: servono alloggi a canoni sostenibili per i giovani e i neoassunti, per consentire loro di costruire un futuro, formare una famiglia e restare nei luoghi dove lavorano».

Un tono pragmatico, ma anche provocatorio, arriva da Aldo Mazzocco, ceo di Generali Real Estate, che sulla visione politica e governance ha sempre espresso idee chiare: «La rigenerazione urbana è un tema di portata enorme e di urgenza assoluta: la nostra infrastruttura urbana è obsoleta, è come se cercassimo di far correre un treno super veloce su binari progettati per i treni a vapore». Per Mazzocco, l’Italia deve dotarsi di una governance adeguata: «Se davvero parliamo di un comparto che vale 1.600 miliardi e incide in modo decisivo sulla trasformazione del Paese, allora meriterebbe un Ministero dedicato, un vero ministero della Rigenerazione Urbana».

Ma attenzione, ammonisce il ceo di Generali RE: la rigenerazione non è un rimedio d’emergenza. «La rigenerazione è un processo di lungo periodo — vent’anni, non meno — e non può essere la scorciatoia per risolvere in pochi mesi i problemi dell’abitare o dell’inclusione sociale. Il rischio è quello di un “minestrone” dove mettiamo dentro tutto: sostenibilità, housing, riduzione della CO₂, qualità della vita, come se bastasse un decreto per farlo accadere».

La fotografia dell’Italia reale è chiara: e i numeri sono ingenerosi. «Il 96% degli italiani vive in luoghi dove il valore immobiliare non basta nemmeno per tinteggiare le pareti. In queste aree non si può intervenire con le stesse logiche di Milano o Roma, che sono ormai città ‘intelligenti’ con capacità di attrarre capitali esteri». Da qui la proposta di un modello innovativo: «Penso a delle “bolle” di rigenerazione, grandi ambiti territoriali con un quadro normativo e finanziario dedicato, dove sperimentare procedure più snelle, partnership pubblico-private e una governance stabile nel tempo», spiega l’ad di Generali. E un avvertimento netto: «Senza regole chiare e tempi certi, nessun capitale paziente verrà mai a investire nella rigenerazione italiana. E così, invece di rinnovare le città, rischiamo di rovinare il patrimonio degli italiani, il risparmio immobiliare che da generazioni rappresenta la vera ricchezza del Paese».

A proseguire la riflessione sul ruolo del capitale e del rischio d’impresa è stato Nicola Plescia, director di Ardian, che ha posto l’accento sulla necessità di creare interlocuzioni credibili e duraturi tra pubblico e privato. «In un paese come il nostro, dove i tempi sono lunghi, le certezze sono veramente poche, forse non attraiamo molti capitali pazienti e attraiamo quelli un pochino più speculativi, come possiamo leggere».
Per Plescia, la chiave sta nella chiarezza delle regole e nella qualità dei partner: «La chiarezza si ottiene con un’interlocuzione fatta tra soggetti che sono in grado di relazionarsi e di prendersi le responsabilità del loro pezzo». E aggiunge: «Anche il pubblico deve fare la sua parte. L’Amministrazione deve avere il coraggio di chiedere le garanzie dell’operatore, perché solo così si costruisce una buona relazione che dura nel tempo».

Quale però l’utilità generata da un investimento? «Il tema del rendimento, – conclude Plescia – è complesso tant’è che il profitto e gli interlocutori in alcuni casi sono quasi una commodity: se tu costruisci un pacchetto che ha ragionevolmente un determinato livello di rischio e una determinata esposizione, l’aspetto finanziario è molto più semplice di quello che sembra. In sintesi: interlocuzione chiara e livello di rischio adeguato. E il matching lo si fa solo se ci sono soggetti in grado di parlare davvero tra loro».

Una riflessione socio-economica necessaria per un contesto in cui ci si muove ancora senza una norma (ferma al palo da anni). E un’emergenza che è diventata europea: la casa. Un’emergenza abitativa che in Italia si manifesta anche nel ceto medio con l’elevato costo degli affitti e la difficoltà di accesso alla proprietà. Le soluzioni includono interventi a livello governativo (edilizia residenziale pubblica, semplificazioni, incentivi fiscali), progetti innovativi di collaborazione tra settore pubblico, privato e terzo settore, e supporto economico transitorio offerto dai Comuni. «Oggi la rigenerazione urbana si intreccia sempre più con il tema dell’abitare, che non è più soltanto la casa come bene fisico, ma un vero e proprio ecosistema di servizi flessibili, pensati per rispondere ai bisogni delle diverse categorie sociali — dagli studenti alle giovani coppie, dagli anziani ai lavoratori», interviene Lucia Albano, sottosegretario di Stato per l’Economia e le Finanze.

Al centro, il tema dell’affordable housing, che in Italia assume una connotazione di urgenza: «Diventa cruciale affrontare la questione, ovvero la possibilità di garantire abitazioni accessibili a chi non può spendere più del 30% del proprio reddito. È un tema europeo, ma in Italia assume un’urgenza particolare, stretta tra lo spopolamento delle aree interne e la polarizzazione nei grandi centri urbani». Ma, avverte Albano: «La rigenerazione, tuttavia, non è solo edilizia: è anche sociale. Significa ridurre disuguaglianze, favorire occupazione e inclusione, contrastare il degrado e restituire ai territori vitalità e coesione». Per farlo serve una visione integrata, capace di unire pubblico, privato e associazionismo: «È fondamentale valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico e privato attraverso una visione sistemica, anti-speculativa, capace di coniugare sostenibilità economica e impatto sociale. L’obiettivo è costruire un modello di sviluppo in cui la casa torni a essere un diritto e una leva di crescita, anche grazie alla collaborazione tra pubblico, privato ed economia sociale. A tale proposito – conclude – è quasi pronto il Piano Nazionale per l’Economia Sociale, un passo significativo perché riconosce per la prima volta un’economia che valuta il suo impatto non solo in termini di profitto), ma anche in base alla coesione sociale, fiducia e inclusione. Questo piano, in consultazione fino al 12 novembre 2025, mira a supportare lo sviluppo attraverso un nuovo approccio che collega economia e comunità».

Sul “nodo” collaborazione pubblico privato, l’affondo arriva da Massimiliano Pulice, responsabile del Competence Center rigenerazione urbana e infrastrutture di Cdp: «Serve un cambio di paradigma culturale nel rapporto tra pubblico e privato: oggi esiste ancora una barriera che impedisce il dialogo e rallenta ogni processo di rigenerazione: in Italia il pubblico spesso si arrocca, il privato viene ancora visto come ‘prenditore’ e non come partner di sviluppo: finché non superiamo questa diffidenza reciproca, non ci sarà vera collaborazione».  «Il vero ostacolo – evidenzia Pulice – non è tecnico né finanziario, ma culturale: manca fiducia, manca la consapevolezza che pubblico e privato condividono lo stesso obiettivo, quello di generare valore per i territori: l’interesse pubblico non si misura solo in bilancio, ma nell’impatto che una città produce nel tempo: serve una visione strategica, non una contrattazione al ribasso».

A completare il confronto è Jacopo Palermo, associate partner di Teha Group, che sintetizza l’approccio della Community Valore Rigenerazione Urbana: «Il vero tema oggi è la capacità di attivare investimenti che abbiano un impatto concreto sui territori del Paese, anche e soprattutto su quelli meno favoriti. È una sfida che riguarda non solo la crescita economica, ma anche la qualità della vita».

La rigenerazione, spiega Palermo, è un processo competitivo e sistemico, non solo urbanistico: «Quando parliamo di rigenerazione urbana non parliamo solo di infrastrutture o di valore immobiliare, ma di competitività e attrattività dei territori in un contesto sempre più paneuropeo — e in alcuni casi globale — dove città come Milano e Roma competono per trattenere e attrarre talenti, studenti, ricercatori, lavoratori qualificati».

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Ma resta un tema di accessibilità: «In Italia la quota di famiglie in overburden, cioè che spendono più del 40% del proprio reddito per l’abitare, è ancora troppo alta. A questo si aggiunge una carenza di patrimonio pubblico abitativo, spesso inferiore agli standard europei e non sempre gestito con efficienza».

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La rigenerazione come politica industriale dei territori: «Rigenerare per ri-mettere in moto il sistema Paese, con politiche abitative capaci di rispondere ai nuovi bisogni — dallo student housing al social housing — e con un’offerta diversificata e di qualità, che renda le città proiettate verso il futuro sostenibili e competitive».