Assoimmobiliare: Il Piano Casa è la prima vera politica industriale per il real estate

Non più solo patrimonio, ma infrastruttura economica e sociale. È questa la chiave con cui Confindustria Assoimmobiliare ha scelto di leggere il ruolo del real estate nel corso dell’Assemblea 2026, dal titolo “Rigenerare il Paese. L’impatto del Real Estate sullo sviluppo economico”.

Nella relazione del presidente Davide Albertini Petroni, il settore immobiliare viene collocato al centro di una nuova agenda di sviluppo, in un momento in cui il Paese, dopo la fase straordinaria del Pnrr, è chiamato a costruire una crescita più stabile, meno dipendente da misure emergenziali e più fondata sulla capacità di mobilitare investimenti, competenze, risparmio privato e capitale produttivo.

«Il real estate è una delle principali infrastrutture materiali dell’economia reale e del vivere sociale», ha affermato Albertini Petroni, chiarendo che rigenerare non significa soltanto trasformare edifici o riqualificare singole aree urbane, ma «rimettere in funzione parti del Paese che oggi non esprimono pienamente il proprio valore: immobili sottoutilizzati, aree dismesse, edifici obsoleti, porzioni di città non più coerenti con la domanda sociale ed economica».

Il punto, secondo Assoimmobiliare, è riconoscere il settore come leva industriale e non come semplice comparto patrimoniale.

Gli immobili, ha ricordato il presidente, sono contenitori di attività economiche e sociali: case, studentati, uffici, spazi logistici, strutture ricettive, data center, luoghi per il commercio e per i servizi. «Il valore dell’immobiliare non coincide quindi soltanto con il valore degli immobili. Coincide con la funzione che quegli immobili svolgono, con i bisogni che incontrano, con le risorse che mobilitano e con gli effetti che producono nei territori».

A sostenere questa impostazione sono anche i contenuti della ricerca dell’Istituto Bruno Leoni “Le città che cambiano. Il ruolo del settore immobiliare”, presentata durante l’Assemblea. Lo studio, firmato da Davide Mattone e Carlo Stagnaro, evidenzia il disallineamento tra una domanda urbana in rapida trasformazione e una capacità dell’offerta immobiliare ancora troppo rigida. Le città continuano a concentrare persone, imprese, servizi e innovazione, ma la domanda di abitazioni, uffici evoluti, studentati, logistica, hospitality e servizi urbani si scontra spesso con uno stock edilizio difficile da adattare e con un quadro regolatorio poco prevedibile.

È il tema del valore “allocativo” dell’immobiliare: uno spazio produce valore quando può essere riconvertito verso gli usi più richiesti. Quando invece resta bloccato in funzioni obsolete, il risultato è scarsità artificiale, aumento dei prezzi, minore mobilità e perdita di opportunità economiche.

Il problema emerge con forza nel residenziale. In Italia il comparto pesa circa l’8% degli investimenti immobiliari istituzionali, contro una media europea intorno al 25 per cento. Gli alloggi in affitto rappresentano circa il 13% dello stock abitativo e l’offerta a canone calmierato si ferma al 2,4%, a fronte di una media europea intorno all’8 per cento. Una carenza che non riguarda solo il welfare abitativo, ma il funzionamento delle città e del mercato del lavoro.

«La casa è una infrastruttura sociale, ma anche una infrastruttura produttiva», ha sottolineato Albertini Petroni. «Se un insegnante, un infermiere o un giovane lavoratore non riesce ad abitare vicino al luogo in cui lavora, il problema non riguarda solo la singola famiglia: riguarda il funzionamento del mercato del lavoro, la qualità dei servizi pubblici e la capacità delle imprese di attrarre persone».

Secondo i dati richiamati da Assoimmobiliare, circa 1,2 milioni di famiglie affrontano difficoltà crescenti nel sostenere i costi abitativi. L’incidenza media dei canoni sulle retribuzioni nette è pari al 35%, oltre la soglia critica del 30%, con punte superiori al 40% per i lavoratori più giovani. Il tema dell’abitare, quindi, non può essere affrontato soltanto come emergenza sociale, ma come componente essenziale della competitività urbana.

In questo quadro, il Piano Casa promosso dal Governo viene considerato dall’associazione un passaggio importante. Per Albertini Petroni si tratta della «prima vera iniziativa di politica industriale dedicata all’immobiliare», perché riconosce l’abitare come fabbisogno strutturale e valorizza il partenariato pubblico-privato.

Ma, secondo il presidente, il Piano deve essere rafforzato con regole chiare, strumenti fiscali coerenti, procedure efficaci e condizioni economiche sostenibili per gli operatori professionali.

Non solo. La richiesta di Assoimmobiliare è che il metodo avviato con il Piano Casa venga esteso anche agli altri comparti strategici del real estate: hospitality, logistica, retail, data center, infrastrutture per la salute e spazi per i servizi. «Se il Piano Casa rappresenta la prima vera iniziativa di politica industriale dedicata all’immobiliare, allora dobbiamo avere l’ambizione di estendere questo metodo anche ad altre infrastrutture immobiliari decisive per il futuro del Paese», ha affermato Albertini Petroni.

Per l’hospitality, ha spiegato il presidente, il turismo «non può essere considerato soltanto una rendita naturale legata alla bellezza del nostro Paese», ma una filiera strategica che richiede investimenti, qualità dell’offerta e rinnovamento dello stock esistente. Per la logistica, invece, la sfida riguarda la competitività produttiva, le catene di approvvigionamento, il reshoring e le connessioni tra Nord e Sud. Il retail, infine, viene letto non solo come spazio commerciale, ma come presidio urbano, servizio di prossimità e componente della vitalità dei centri città.

Il tema della scala resta però decisivo. Il mercato italiano del commercial real estate attrae circa 12 miliardi di euro di investimenti annui, pari a poco più dello 0,5% del Pil, contro livelli sensibilmente superiori nei principali mercati europei. Anche la superficie autorizzata nei permessi di costruire mostra un forte divario: 0,2 mq per abitante in Italia, contro 1,1 mq in Francia e 0,8 mq in Germania. Una frammentazione che riduce la capacità di fare scala, industrializzare la filiera e produrre nuova offerta.

La ricerca IBL individua nei colli di bottiglia regolatori uno dei principali ostacoli allo sviluppo urbano italiano. Norme nate in una fase di espansione delle città, cambi di destinazione d’uso complessi, standard rigidi, stratificazione delle competenze e incertezza sui titoli edilizi rendono difficile trasformare il patrimonio esistente. È un limite che pesa soprattutto in una fase in cui la domanda cambia rapidamente: il lavoro ibrido modifica la richiesta di uffici, la mobilità studentesca aumenta il fabbisogno di studentati, l’e-commerce ridefinisce logistica e retail, mentre la pressione abitativa cresce nelle aree urbane più attrattive. La novità indicata dalla ricerca dell’Istituto Bruno Leoni non riguarda però una generica richiesta di semplificazione, ma la costruzione di un quadro regolatorio più leggibile e capace di accompagnare la trasformazione del patrimonio esistente. Il confronto con altri Paesi europei mostra, infatti, che flessibilità e presidio pubblico possono convivere.

• In Francia il cambio d’uso segue una base nazionale chiara: è richiesto il permesso di costruire quando l’intervento modifica strutture portanti o facciate, mentre negli altri casi è sufficiente una dichiarazione preventiva.
• A Madrid, la Ley 3/2024 ha introdotto la possibilità, per un periodo limitato, di realizzare residenziale protetto in affitto su suolo terziario per uffici senza passare da una modifica ordinaria del piano, favorendo la riconversione di stock direzionale che aveva perso funzione.
• Nel Regno Unito, infine, i Permitted Development Rights consentono la conversione di uffici in abitazioni attraverso una procedura semplificata di Prior Approval, con tempi predeterminati e verifiche su aspetti specifici. Il caso britannico mostra però anche il rischio di semplificare senza standard qualitativi adeguati.

La lezione, secondo IBL, è che la flessibilità non coincide con la deregolamentazione: significa sapere prima quali trasformazioni sono ammissibili, a quali condizioni, in quali tempi e con quali risultati attesi. In questo senso, il confronto internazionale non suggerisce meno regole, ma regole più chiare, verificabili e capaci di distinguere tra tutela dell’interesse pubblico e rigidità amministrativa.

Da qui le priorità indicate e raccolte da Assoimmobiliare: rendere più flessibili i cambi di destinazione d’uso, garantire tempi autorizzativi certi, stabilizzare i titoli edilizi, riconoscere le nuove categorie immobiliari, rafforzare i partenariati pubblico-privati, misurare gli impatti concreti degli interventi e orientare la pianificazione urbana alla trasformazione del costruito più che alla sola espansione.

Attenzione alle competenze e alla formazione. Ma soprattutto alla misurazione dell’impatto, in primis quello sociale (affinché rendita e speculazione non siano la prioritaria chiave di lettura).

Tre le leve per il futuro del real estate sintetizzate dal presidente: innovazione tecnologica e digitalizzazione, modernizzazione della filiera produttiva, misurazione e valorizzazione dell’impatto sociale. PropTech, ConTech, BIM, BMS, digital twin e intelligenza artificiale non vengono richiamati come elementi accessori, ma come strumenti per rendere il settore più industrializzato, flessibile e misurabile. Allo stesso tempo, procedure urbanistiche ed edilizie digitalizzate, fascicoli digitali degli immobili e basi dati accessibili possono ridurre incertezza, duplicazioni documentali e tempi amministrativi.

Anche sul piano fiscale e finanziario, Assoimmobiliare rivendica la necessità di una cornice più coerente. Già oggi l’immobiliare genera circa 45 miliardi di euro di gettito fiscale annuo, pari all’8% del totale delle entrate. Ma, secondo l’associazione, il contributo potrebbe crescere se il mercato italiano si avvicinasse alla dimensione dei principali Paesi europei e se il risparmio privato venisse trasformato più efficacemente in investimenti di lungo periodo nell’economia reale.

Per questo Albertini Petroni richiama la necessità di rafforzare un ecosistema articolato di veicoli e strumenti: fondi immobiliari, SICAF, veicoli di cartolarizzazione, società quotate e non quotate. Strumenti diversi, chiamati a svolgere funzioni diverse lungo il ciclo dell’investimento, ma accomunati dall’obiettivo di mobilitare capitali verso nuova offerta abitativa, rigenerazione urbana e infrastrutture immobiliari.

«Non chiediamo deroghe o semplificazioni indiscriminate», ha concluso Albertini Petroni. «Chiediamo regole chiare, procedure prevedibili e strumenti coerenti con le trasformazioni che il Paese sta affrontando». Il messaggio consegnato alle istituzioni è dunque quello di una politica industriale per il real estate: non misure emergenziali, ma una strategia capace di trasformare patrimonio, capitali e competenze in nuova offerta abitativa, infrastrutture moderne, rigenerazione urbana e valore pubblico misurabile. Perché, nelle parole del presidente, «rigenerare significa rimettere in funzione patrimonio, capitali, competenze e territori».

In copertina: © Confindustria Assoimmobiliare