L’impact investing torna al centro del dibattito come leva per “disegnare il futuro” del Paese, distinguendo con chiarezza tra spesa corrente e interventi capaci di generare valore economico, sociale e ambientale nel lungo periodo. Ed è in questo quadro che la rigenerazione urbana emerge come piattaforma operativa in cui convergono innovazione di governance, sostenibilità e crescita, “superando la contrapposizione tra filantropia e speculazione” e riportando l’attenzione sugli “investimenti reali”: quelli che si traducono in cantieri, con tempi certi e regole stabili. Questo il messaggio raccolto dall’iniziativa promossa a Roma dal fondo Coima Esg City Impact, partecipato da primari investitori istituzionali nazionali tra cui Cassa forense, Enpam, Inarcassa, Cassa dei dottori commercialisti, Gruppo Intesa Sanpaolo, Compagnia di San Paolo, Fondazione Padova e Rovigo, Fondo pensione Monte dei Paschi di Siena, Enpacl, Fondo pensione nazionale BCC-CRA.

Con il villaggio olimpico di Milano, nell’ex scalo di Porta Romana, come riferimento di opera realizzata, e con alcune iniziative in pipe line come la rigenerazione di Guido Reni a Roma e la maxi-valorizzazione di MilanoSesto sempre nel capoluogo lombardo.

L’iniziativa rappresenta uno dei primi esempi in Italia di fondo immobiliare strutturato secondo i principi dell’impact investing, con l’obiettivo di generare simultaneamente un ritorno finanziario, ambientale e sociale con obiettivi quantitativi definiti ex ante

Fino ad oggi sono stati mobilitati capitali complessivi per 5 miliardi di euro attraverso l’attivazione di partnership strategiche e coinvestimenti che hanno coinvolto primarie istituzioni nazionali e internazionali, tra cui tre fondi sovrani e primari fondi pensione.

In occasione della presentazione del primo rapporto di impatto è stato sottolineato che «l’investimento è una scelta politica, con la P maiuscola. Non riguarda solo l’allocazione di risorse, ma la definizione di una visione e la capacità di attuarla. In questo senso, la richiesta rivolta alla politica è stata esplicita: costruire un quadro normativo chiaro, stabile e attuabile, per evitare che l’alleanza tra pubblico e privato resti sulla carta».

La rigenerazione urbana viene indicata pertanto come punto di congiunzione tra innovazione (nei modelli e negli strumenti), sostenibilità e dimensione economica, con l’obiettivo di guidare le principali transizioni in corso: energetica, sociale e digitale. Un ambito in cui l’impact investing trova una sua applicazione concreta, proprio perché consente di combinare rendimento finanziario e impatto misurabile. Da qui la necessità, evidenziata dagli operatori e con i dati e gli scenari della community Valore Rigenerazione Urbana di Teha di un salto di qualità negli strumenti: nuovi modelli di pianificazione capaci di allineare interessi pubblici e privati e sistemi di valutazione che, accanto ai parametri finanziari, includano valore sociale, contributo alla transizione energetica, attrattività degli investimenti e sviluppo di competenze.

Un cambio di paradigma che ridefinisce anche il ruolo del real estate, sempre più inteso come infrastruttura territoriale e non solo come asset

In questo scenario, il partenariato con Cdp real asset viene indicato come elemento abilitante. La società di gestione del risparmio del gruppo Cassa depositi e prestiti, nata per canalizzare capitale istituzionale nell’economia reale, ha costruito infatti negli ultimi quindici anni un programma di social housing che supera i 4 miliardi di investimenti e oltre 19mila alloggi realizzati. Con un forte impegno oggi in particolare nello student housing.

Cdp real asset ha avuto un ruolo decisivo nel cosiddetto “primo miglio”: gestione della complessità urbanistica, ambientale e progettuale nelle fasi iniziali, con l’obiettivo di ridurre il rischio e rendere investibili operazioni che il mercato da solo non attiverebbe

Il modello del fondo Impact si fonda su tre pilastri: industriale (trasformazione fisica degli asset), scientifico (misurazione ex ante e monitoraggio degli impatti) e sperimentale (adattamento continuo). Il richiamo all’economia reale è centrale anche nella governance del fondo: il Comitato di indirizzo ha promosso infatti il primo rapporto di impatto nazionale e un momento pubblico di confronto tra istituzioni, investitori e operatori, con l’obiettivo di costruire un’agenda condivisa per la transizione industriale del Paese.

In cinque anni, gli investimenti attivati hanno generato oltre 3,6 miliardi di attività economica e 1,9 miliardi di contributo al Pil, con più di 13.700 posti di lavoro lungo la filiera

Nel dibattito è emerso il tema del ritardo competitivo dell’Italia. «Siamo in ritardo nell’evoluzione urbana rispetto ad altre geografie, ma questo ci consente di aggiornare l’agenda e costruire una visione più avanzata – ha osservato Manfredi Catella, fondatore e ceo di Coima, sottolineando – come il limite non sia tanto nella disponibilità di capitali – oggi più maturi e qualificati rispetto al passato – quanto nell’assenza di obiettivi chiari e di un quadro di incentivi coerente. Il rischio, in mancanza di queste condizioni, è che la transizione venga rallentata o frammentata».

La rigenerazione urbana, tuttavia, non è solo una questione di infrastrutture o pianificazione. Come evidenziato da Giovanna Melandri, presidente Human Foundation, rappresenta «la piattaforma più importante» per misurare l’impact investing perché consente di generare impatti tangibili: servizi, infrastrutture sociali, riattivazione di luoghi degradati. Un processo che richiede approcci come il design thinking e lo stakeholder engagement, ma soprattutto il riconoscimento dei saperi degli abitanti, «i veri esperti» dei territori. E in questa prospettiva si colloca anche l’evoluzione degli strumenti finanziari, con modelli outcome-based e contratti a impatto sociale.

Il quadro che emerge è quello di un’economia rigenerativa, in cui la trasformazione urbana diventa leva per la crescita economica e la coesione sociale

Una traiettoria che richiede una strategia nazionale con obiettivi misurabili, procedure autorizzative più rapide e prevedibili, strumenti di de-risking pubblico e una governance stabile tra istituzioni e investitori. Condizione necessaria perché la rigenerazione urbana diventi una delle principali piattaforme di investimento dell’economia reale italiana, capace di attrarre capitali, generare valore e guidare le transizioni in corso.

Riprendendo anche il temi della conferenza italiana del Mipim di Cannes, “città come piattaforme di investimento” Davide Albertini Petroni, presidente Confindustria Assoimmobiliare commenta che «il settore immobiliare sta vivendo un cambio di paradigma: il passaggio da un settore immobiliare focalizzato sul valore dell’edificio come bene finanziario a uno basato sul valore generato dall’edificio nel contesto territoriale in cui è inserito. In questa prospettiva, l’immobile diventa parte di un ecosistema territoriale: genera valore non solo per le sue caratteristiche intrinseche ma perché abilita attività economiche, attrae imprese e talenti, promuove l’innovazione, migliora la qualità della vita urbana». Ed è Maria Annunziata, presidente Cassa nazionale di assistenza e previdenza forense, a titolo dei numerosi co-investitori, ad aggiungere che «la rigenerazione del patrimonio immobiliare sta vivendo un cambio di paradigma: da strumento amministrativo ordinario da rimodulare a processo industriale di interesse pubblico; da semplice manutenzione alla valorizzazione strategica. Senza ulteriori scelte legislative innovative, integrate con efficaci ed efficienti soluzioni urbanistiche, energetiche, infrastrutturali, sociali e finanziarie, non è possibile costruire piani di rigenerazione credibili, sostenibili e in grado di attrarre capitali privati, garantendo solidità anche agli investitori istituzionali».

In copertina © Donato di Bello; Courtesy of COIMA