Il mercato immobiliare si configura sempre più come una crisi di attivazione dell’offerta, più che di disponibilità fisica degli immobili. I dati presenti nello studio della rete SoloAffitti (1.188 proprietari e 812 inquilini coinvolti) in occasione di RentVolution, il 17 aprile 2026, delineano un quadro netto: a fronte di circa 4,3 milioni di abitazioni locate, si stimano circa 8 milioni di immobili sfitti, mentre gli affitti brevi si collocano tra le 500mila e le 600mila unità.

Il dato restituisce un paradosso evidente: il patrimonio abitativo esiste, ma una parte consistente resta fuori dal mercato, con un rapporto di circa 1 abitazione locata su 3.

Da questo osservatorio, la principale barriera all’ingresso degli immobili nel mercato è rappresentata dal rischio percepito dai proprietari: l’86% indica la morosità come timore principale, mentre il 62% segnala la difficoltà legata alle procedure di sfratto. A fronte di circa 40mila provvedimenti annui, il fenomeno reale risulta più ampio e articolato, includendo risoluzioni informali e perdite economiche non registrate.

La composizione della proprietà immobiliare italiana è un elemento decisivo per comprendere il fenomeno. Il 55% dei locatori è costituito da piccoli proprietari, spesso titolari di uno o due immobili, mentre al 9% si attestano i “grandi” proprietari, coloro che possiedono più di sette locali.

Lo studio rivela inoltre che il 29% ha acquistato l’immobile esclusivamente per ragioni di investimento, mentre il 36% ha acquisito gli immobili per eredità e il 28% per uso personale o familiare.

Dalla prospettiva dei proprietari è urgente una riforma dell’istituto della locazione, che preveda flessibilità dei contratti, fiscalità e sicurezza di rientrare nella piena disponibilità dell’immobile in caso di morosità, senza pagare le imposte relative al periodo in cui non si è goduto del canone.

«Serve incentivare la riqualificazione degli immobili oggi sfitti: molti proprietari non immettono sul mercato le proprie abitazioni anche perché non dispongono delle risorse per ristrutturarle. Prevedere meccanismi di incentivo mirati alla messa a reddito, come l’esenzione delle imposte sui canoni di locazione per un periodo, può rappresentare una leva concreta», commenta il ceo di SoloAffitti, Silvia Spronelli.

Ma le riforme hanno bisogno di fondi, e per questo Gian Battista Baccarini, presidente Confassociazioni real estate, auspica che si possano destinare risorse europee anche per questi rapporti, soprattutto tra piccoli proprietari e inquilini. Proprio perché l’Ue ha già dimostrato che di fronte a un’emergenza diffusa nell’Unione, è in grado di arrivare in soccorso dei Paesi membri con aiuti come il Pnrr e l’European affordable housing plan.

In un rapporto di locazione tuttavia, oltre ai proprietari, ci sono anche gli inquilini, e sempre secondo i dati di SoloAffitti tre inquilini su quattro scelgono l’affitto consapevolmente, mentre il 27% avrebbe preferito acquistare. Non è più una soluzione transitoria, ma una risposta a stili di vita più mobili e con un potere d’acquisto più limitato. A incidere infatti è anche il contesto economico: oltre la metà degli inquilini ha aumentato il budget prefissato per l’affitto di oltre il 10%. Eppure, la domanda non si riduce e, in presenza di un’offerta limitata, tende a prolungare la permanenza negli immobili, riducendo ulteriormente la disponibilità economica.

L’intervento tenuto da Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, si concentra proprio sulla necessità di guardare ai redditi degli inquilini, di curarsi anche delle giuste tutele che questi devono avere nel rapporto con il locatore. Perché non sempre snellimento e flessibilità sono sinonimi di efficienza. Se dovessero mancare le giuste garanzie, non si farebbe altro che allungare ancora di più in tempi senza raggiungere l’obiettivo prefissato: riattivare l’offerta oggi disponibile, più che crearne di nuova.

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