Affordability, crescita delle comunità, politiche abitative che premiano scelte orientate a combinare responsabilità sociale e investimenti. E poi soluzioni concrete per passare dalla letteratura ai fatti. Questi i temi affrontati nel convegno organizzato da Legacoop Abitanti (a Roma l’11 marzo 2026, nei giorni del Mipim di Cannes e in ore calde per la discussione del Piano Casa da parte del Governo). Un confronto aperto teso a convergere verso un modello di alloggi a prezzi accessibili, che si collochi in quello spazio grigio tra l’alloggio sociale e quello a libero mercato, capace di rispondere ai bisogni del ceto a basso-medio reddito, di chi è in condizione di fragilità e degli studenti.

L’obiettivo lo spiega Rossana Zaccaria, presidente di Legacoop Abitanti: «manca da oltre vent’anni una politica abitativa strutturale, serve che le risorse europee della politica di coesione nel prossimo quadro finanziario pluriennale prevedano un fondo dedicato all’edilizia sociale, garantendo la componente grant (fondo perduto) in blending con strumenti finanziari, anche attraverso fondi rotativi che garantiscano sostenibilità nel lungo periodo». E ancora, è necessario che l’Europa incentivi gli Stati con meno del 5% di edilizia sociale a dotarsi di piani strutturali, ma soprattutto che i finanziamenti siano legati alla reale accessibilità basata sui salari, non sui prezzi di mercato.

«Dobbiamo escludere logiche di profitto a breve termine, facilitando l’accesso alle garanzie europee per sostenere progetti di utilità sociale meno ‘bancabili’ ma fondamentali per i territori».

Ancora una volta il mondo cooperativo si fa sentire sul tema casa . «Il Rapporto della Commissione House, presieduta da Irene Tinagli – commenta Zaccaria – ha avuto un percorso tormentato fino alla fine, tra un approccio più basato su una analisi strettamente di mercato domanda-offerta e incline e più spinto sulla semplificazione (urbanistica, burocratica) e una visione della crisi abitativa in termini più sistemici e orientata a prevedere un ruolo forte degli investimenti europei con una logica di chiara definizione di affordability». Dopo tanti emendamenti il Rapporto è stato approvato in plenaria dal parlamento europeo con 367 voti a favore, 166 contrari e 84 astensioni. Sempre nei giorni scorsi la segretaria generale di Housing Europe ha dichiarato che si può fare di più, soprattutto per assicurare una logica che massimizzi il valore sociale e non i rendimenti. Ancora, anche sul European Affordable Housing Plan  , presentato dalla Commissione Europea il 16 dicembre, ci sono alcuni temi cruciali che andranno chiariti nelle prossime fasi di definizione.

Le proposte di Legacoop Abitanti si sintetizzano in otto punti: destinare, attraverso un fondo chiaramente dedicato,parte delle risorse della politica di coesione all’edilizia sociale nel quadro finanziario pluriennale (QFP); incentivare gli stati membri con meno del 5% di edilizia sociale a definire piani per l’abitare; garantire che la piattaforma di investimento paneuropea di Bei promuova modelli di finanziamento per investimenti di lungo periodo nell’edilizia sociale; assicurare che i finanziamenti dell’Ue promuovano un’offerta di reale accessibilità basata sui salari, e non sui prezzi di mercato o sui rendimenti attesi (per l’Italia indicativamente si parla di 450-500 euro al mese di canone, o rate di mutuo entro quella percentuale); evitare che i finanziamenti dell’Ue siano disponibili per soggetti profit con una logica di breve periodo; proporre opportunità su misura che riflettano le realtà locali.

Alice Pittini dell’Osservatorio Housing Europe evidenzia che secondo le «stime della Banca Europea degli Investimenti, dando una soluzione alla domanda di alloggi a prezzi accessibili, si può stimare un aumento in media del 2% del Pil europeo e una diminuzione delle diseguaglianze dal punto di vista dei salari». Alloggi che, tuttavia, devono essere pensati in maniera diversa, devono essere in grado di rispondere a nuovi fenomeni. Stando ai dati del rapporto Ifel-Anci 2025 infatti, si legge un presunto calo del 6,7% della popolazione nel 2050, un aumento del 8,2% entro il 2050 di persone che vivono da sole, a fronte dei 9,7 milioni nel 2024, e un incremento del 14,7% di genitori soli con figli minorenni.

Legacoop Abitanti sta già presentando proposte mirate alle Regioni, che possono svolgere un ruolo rilevante non solo nel reperimento delle risorse ma anche nella definizione di modelli di intervento rispondenti alle diverse esigenze e caratteristiche territoriali della domanda abitativa, con l’intenzione di dare concretezza in tempi brevi a questa importante novità, evitando di pregiudicare ancora una volta l’opportunità dell’utilizzo delle risorse europee.

In questa impostazione costituiscono una condizione abilitante essenziale strumenti di garanzia di natura pubblica a favore degli investimenti privati per consentire l’accesso alle risorse europee a basso costo e di lunga durata, in particolare della Banca Europea degli Investimenti, attivando le potenzialità dello strumento di garanzia Invest Eu estendendone le funzionalità anche ai progetti promossi da privati.

Più nel dettaglio, gli elementi del modello finanziario proposto da Legacoop Abitanti sono: il 15% di quota di equity dei soggetti privati limited profit, come le cooperative di abitanti, il 30% di quota di contributo pubblico diretto e indiretto(Fondo perduto, fondi di garanzia, aree /diritti edificatori), il 55% come quota di debito a carico dei Soggetti privati limited profit (mutui di lunga durata Bei e Ceb con garanzia pubblica).

 Anche se Legacoop Abitanti propone che almeno il 30% delle risorse riprogrammate (circa 1,2 miliardi) possano essere utilizzate con questo schema innovativo, gli investimenti dei privati rimangono un fattore cruciale. E Sergio Urbani, direttore generale e ceo di Fondazione Cariplo, propone l’utilizzo di fondi di garanzia per attrarre investimenti dai privati. In Olanda, ad esempio, dove il 32% del parco abitativo è costituito da alloggi sociali (in Italia è il 5%), è stato istituito un fondo garantito per il social housing da 800 milioni di euro che fa da ponte tra la percezione del rischio da parte della banca e il rischio effettivo. Indirizzare questa proposta nell’istituto della cooperativa indivisa, sempre secondo Urbani, può essere la scelta giusta. «Le cooperative indivise esistono da decenni e sono state nel tempo una rete importantissima a sostegno dei cittadini più fragili, una vera piattaforma di welfare abitativo».

L’abitare come priorità internazionale Agnese Papadia, membro di gabinetto del commissario europeo per l’energia e l’abitazione Dan Jørgensen è intervenuta nel confronto ricordando che «l’Unione Europea può dare supporto ai governi e alle amministrazioni locali sulle politiche abitative ed è prevista l’istituzione dell’European Housing Alliance, per riunire il maggior numero di soggetti dei territori che lavorano sull’housing».

In copertina ©Adobe Stock