I segni più e i segni meno del real estate sono indicatori della crescita e rilevatori economici indispensabili, soprattutto in questo scomposto contesto mondiale. A corollario della presentazione del primo osservatorio dell’anno, sul mercato immobiliare di Nomisma si è parlato di carenze dell’offerta, impatti e bisogni legati alla riqualificazione urbana, di tecnologia e del necessario cambiamento di approccio degli investitori di progetti immobiliari. In generale, i prezzi mostrano una dinamica più solida rispetto allo scorso anno, ma è previsto un rallentamento delle compravendite, frenato da un atteggiamento di maggiore prudenza delle famiglie. «È l’incertezza a fare da guida», spiega Lucio Poma, chief economist di Nomisma e professore associato di Economia applicata all’Università di Ferrara. «È uno scenario macroeconomico vivace, un momento complicato. Arriviamo da 20 giorni molto turbolenti che accentuano quello che avevamo già detto. Oggi ricolleghiamo i fili tra logistica marittima e grandi navi, gas, petrolio, lo stretto di Hormuz, inflazione, tassi delle banche e potere di acquisto delle famiglie».

Pedine che si muovono in maniera velocissima nello scacchiere e anche se l’Italia viene da solo 3 trimestri negativi negli ultimi 5 anni e il nostro principale concorrente, la Germania, è in recessione, il futuro non sembra roseo. La globalizzazione ci fa essere un unico mercato, con ricadute in ogni angolo del pianeta e nelle nostre case.

Oggi il costo dell’energia, ma anche di tutti i beni in trasformazione e trasportati – come li chiama Poma “i beni alimentari” – e l’inflazione che ha raggiunto 1,7, ci impongono cautela. «Siamo in una situazione di inflazione in aumento con una componente core (quindi la componente non governabile da politiche economiche) che non si modifica. Oltretutto, nonostante l’inflazione alta, determinati beni restano anelastici perché la popolazione non ne riduce il consumo in quanto non desidera ridurre il proprio tenore di vita. Quindi questo significa maggiore povertà, maggiore ricorso al credito, maggiore vendita dei beni di famiglia. Tra cui beni di valore e seconde case.

«Il 2025 consegna al Paese un mercato immobiliare solido, ma lo scenario potrebbe cambiare», interviene Elena Molignoni, responsabile dell’osservatorio immobiliare di Nomisma. «Il comparto residenziale delle compravendite consolida il trend di crescita già avviato nel 2025, mentre il segmento delle locazioni registra livelli ancora sostenuti, seppur in lieve ridimensionamento». Nello specifico, l’Osservatorio ha sottolineato come nel 2025, il mercato immobiliare italiano ha mostrato segnali di rafforzamento, con un recupero significativo rispetto alla contrazione del 2023. Questa tendenza positiva si è manifestata soprattutto nel settore residenziale, dove le compravendite a livello nazionale sono aumentate del 6,4%, evidenziando una maggiore dinamicità nei comuni non capoluogo, rispetto alle città principali. I mercati intermedi, che includono città come Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona, hanno registrato una crescita delle transazioni del 6,0 per cento. Nei capoluoghi di queste città, la crescita è stata ancora più marcata, a sottolineare l’attrattività di questi centri rispetto alle aree periferiche.

Un altro segnale positivo è stato il rallentamento della contrazione dei mutui. Seppur la maggior parte delle compravendite continuino a realizzarsi senza il ricorso al credito, la quota di acquisti finanziati da mutui è aumentata dal 40,1% nel 2023 al 45,9% nel 2025. Incremento che si è verificato nonostante i tassi di interesse sui mutui siano rimasti elevati. Tuttavia, le condizioni di domanda favorevoli e la buona qualità degli indicatori di rischio bancari hanno sostenuto il ricorso al credito. Inoltre, nel 2025 si è registrato un miglioramento della qualità dei mutui: le sofferenze sono calate del 2,9%, con l’incidenza dei mutui in sofferenza scesa al 9,8%, rispetto al 13,6% del 2022.

In parallelo, i prezzi degli immobili residenziali hanno continuato a crescere. Nei primi mesi del 2026, si è registrato un aumento del 2,3% per le abitazioni in ottimo stato nei 13 mercati intermedi monitorati, mentre le case usate in buono stato hanno visto un incremento del 2,7 per cento.

Questi aumenti si allineano con la tendenza registrata negli ultimi anni, seppur a fronte di un’inflazione cumulata che ha superato il 17% dal 2021 a oggi. Nelle città principali, la crescita è stata più contenuta, con un aumento dei prezzi pari all’1,3% per le abitazioni di alta qualità e all’1,9% per quelle usate in buono stato. Un dato interessante è l’incremento dei prezzi delle abitazioni meno pregiate, che ha superato quello delle abitazioni più costose, segnalando un crescente interesse per il mercato residenziale più accessibile (tema a cui ha dedicato attenzione la community Valore Rigenerazione Urbana ). Quanto ai tempi di vendita, i 13 mercati intermedi hanno visto una media di circa 5 mesi per la conclusione di una transazione, con uno sconto medio durante la trattativa pari all’8,6 per cento. Questo dato suggerisce un mercato ben equilibrato, con una domanda che assorbe in modo sostenibile l’offerta disponibile.

Nel mercato delle locazioni residenziali, l’andamento è stato altrettanto positivo, come riportato anche nell’ultimo Forum locazioni Nomisma e Scenari Immobiliari . Nel 2025 si sono registrati circa 1 milione di contratti di locazione, con un incremento dell’1,4% rispetto all’anno precedente, con un aumento medio del 3,4%, con un interesse crescente per le abitazioni in buono stato, che continuano a essere le più ricercate. La carenza di offerta di qualità ha contribuito a mantenere elevata la domanda, nonostante le restrizioni sugli affitti brevi, che hanno fatto rientrare qualche unità sul mercato, ma non in quantità sufficiente a colmare il gap. Infine, i rendimenti delle locazioni hanno visto un lieve miglioramento. Il rendimento medio lordo annuo per il 2025 si è attestato all’8,4%, con un contributo del 5,7% derivante dal rendimento da locazione e un incremento dei prezzi pari al 2,7 per cento. Anche i tempi per la conclusione di un contratto di affitto si sono ridotti, con una media di 1,6 mesi, a conferma della forte domanda nel settore.

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