Il Piano casa, che non sia solo una questione tecnica o finanziaria. Oggi la politica è chiamata a decidere se il Piano Casa deve restare una somma di interventi prevalentemente finanziari, costruiti attorno a un numero ristretto di protagonisti, quelli sopra un milione di euro, oppure se aprirsi a una filiera più ampia e plurale, cioè operatori più piccoli. Il sistema dell’abitare in Italia può contare su una rete di competenze che negli anni ha promosso, prodotto e gestito edilizia sociale ed edilizia convenzionata.

Ancora due settimane per licenziare il testo definitivo. A pesare, però, sono gli stop illustri. Il piano si arena infatti davanti all’opposizione delle Regioni, che hanno ottenuto il rinvio del parere previsto in Conferenza Unificata per proseguire il confronto con Palazzo Chigi e con i ministeri competenti. Al centro delle criticità ci sono le risorse, giudicate insufficienti, il mancato rifinanziamento del contributo affitti e del fondo per la morosità incolpevole, oltre ai poteri attribuiti al commissario straordinario, considerati troppo invasivi rispetto alle competenze di Regioni e Comuni.

Tante, inoltre, le incertezze. Sul primo pilastro restano molti dubbi. In teoria dovrebbe essere la parte più chiara del provvedimento: aumentare e rendere utilizzabili gli alloggi pubblici destinati all’affitto a canoni bassi, per le famiglie con redditi più fragili. In sintesi: rafforzare prima di tutto l’Edilizia residenziale pubblica (Erp). Nella pratica, però, il testo presenta diverse criticità. La prima riguarda l’obiettivo generale: vendita degli alloggi e affitto a canone calmierato sembrano messi sullo stesso piano. Non emerge quindi una priorità netta a favore del mantenimento e dell’aumento del patrimonio pubblico.

Anche il secondo pilastro presenta diversi elementi di confusione. Al centro c’è il Fondo housing coesione, gestito da Invimit, pensato come un fondo di fondi territoriali. L’obiettivo dichiarato è dare maggiore uniformità agli interventi pubblici per la casa sul territorio nazionale, mettendo insieme risorse e programmi regionali.

La dotazione iniziale di 100 milioni di euro, messa a disposizione dal Dipartimento per le politiche di coesione, rappresenta quindi solo un primo passo. Serve ad avviare il Fondo, ma non basta a determinarne l’impatto reale.

La vera sfida sarà coinvolgere Regioni, Comuni e altre amministrazioni pubbliche, convincendoli a conferire al Fondo i propri immobili e ad agganciare a questi patrimoni interventi di riqualificazione.

Del terzo pilastro, il punto centrale riguarda i programmi infrastrutturali di edilizia integrata previsti dall’articolo 9 e rafforzati dall’articolo 10, che introduce semplificazioni e aumenti di volumetria. Una parte della maggioranza e diversi stakeholder leggono queste norme come una corsia preferenziale di notevole impatto, pensata soprattutto per grandi programmi immobiliari con una componente di investimento estero diretto superiore al miliardo di euro. Per questo, alcune forze politiche della maggioranza sembrano orientate a modificare l’articolo 10, comma 1, eliminando la riserva che oggi limita questa fast track ai soli maxiprogrammi con investimento estero. La domanda, però, è fino a dove possa spingersi questa estensione: si può abbassare la soglia dimensionale? Si può aprire la procedura anche a operazioni interamente nazionali, senza il vincolo della componente estera?

L’idea di allargare questi programmi agevolati a più operatori è una direzione che la maggioranza potrebbe voler seguire, se il governo sarà d’accordo. Tuttavia, non appare ragionevole estendere semplificazioni così forti a qualsiasi intervento definito “integrato”. Le norme in questione prevedono infatti strumenti straordinari, compresa la possibilità per i commissari di derogare a standard urbanistici e limiti di altezza degli edifici. Anche il riferimento al partenariato pubblico-privato resta troppo generico. Così com’è, non rappresenta una vera proposta di politica abitativa.

Da una parte, dunque, la richiesta di rendere flessibile il peso dell’edilizia convenzionata nei programmi integrati, lasciando più spazio alla trattativa tra Comune e investitore. E il tentativo di allargare il campo delle semplificazioni anche agli interventi più piccoli, fuori dal perimetro dei grandi programmi strategici sopra il miliardo. Dall’altra la posizione critica dell’Anci e le cooperative. Per la vicepresidente Sara Funaro, il Piano rappresenta un primo segnale positivo, ma resta insufficiente per costruire una vera politica nazionale dell’abitare. La questione principale riguarda le risorse: secondo i Comuni, il decreto non introduce finanziamenti realmente nuovi, ma rialloca fondi europei e nazionali già esistenti. I 970 milioni previsti tra il 2026 e il 2030 per la manutenzione e il recupero dell’edilizia residenziale pubblica non sarebbero adeguati rispetto alla scala del problema. Funaro ha ricordato che, considerando un costo medio di ristrutturazione di circa 20mila euro per alloggio, per intervenire sui 60mila alloggi oggi inagibili servirebbero 1,2 miliardi già nel solo 2026. Il tema della destinazione sociale del Piano è al centro delle osservazioni di Legacoop. Secondo il presidente Simone Gamberini, serve una maggiore attenzione alla cooperazione di abitanti, alla locazione a canone calmierato e a una logica “limited profit”, per evitare che l’abitare venga affrontato prevalentemente con strumenti finanziari. La proposta è introdurre una sorta di quarto pilastro trasversale, fondato sull’affitto accessibile e sul partenariato pubblico-comunitario. Il gioco, ora, entra nel vivo, con l’obiettivo di determinare l’impatto reale sull’emergenza.

In copertina: Bologna © Pexels