Il settore healthcare in Italia sta attraversando una fase di trasformazione strutturale, sostenuta dalle recenti dinamiche demografiche e da un crescente interesse da parte degli investitori istituzionali. Il team di ricerca JLL delinea un settore con prospettive di crescita che si estendono anche ai prossimi anni all’interno di un processo di progressiva evoluzione del mercato.

Il principale driver di questa trasformazione è rappresentato dall’invecchiamento della popolazione. Secondo gli ultimi dati Istat, gli over 65 costituiscono circa il 25% della popolazione italiana, pari a 13,6 milioni di persone.

Cresce anche il numero dei grandi anziani (over 85 anni), che raggiungono quasi 2,5 milioni e rappresentano il 4,1% della popolazione totale. Secondo alcune stime, la quota degli over 65 è destinata a salire fino al 35% entro il 2050, con un incremento di circa 10 punti percentuali in soli 25 anni. Numeri che hanno acceso i riflettori anche su nuovi modelli scalabili di housing, come il senior living, che al momento però trovano pochissime applicazioni operative.

Questo trend determina un incremento strutturale della domanda di servizi sanitari e assistenziali, in particolare nell’ambito della long-term care, dove l’offerta attuale appare ancora insufficiente. Il tasso di copertura dei posti letto per la popolazione anziana si attesta intorno al 2%, ben al di sotto del livello del 5% generalmente indicato come riferimento. Per colmare questo divario, si stima che saranno necessari circa 600mila posti letto aggiuntivi entro il 2035, un incremento che implica non solo un ampliamento della capacità, ma una revisione complessiva dell’organizzazione dei servizi.

Il quadro territoriale evidenzia inoltre marcate disomogeneità. Le regioni del nord concentrano la maggior parte delle strutture esistenti e dei posti letto disponibili, mentre il centro-sud presenta livelli di copertura significativamente inferiori. Regioni come Lazio, Campania e Sicilia mostrano deficit strutturali più accentuati, che richiedono interventi mirati e strategie di sviluppo differenziate. Questa distribuzione diseguale rappresenta uno dei principali elementi critici nella pianificazione futura del sistema.

Nel complesso, l’Italia conta circa 8.000 strutture residenziali sanitarie, per un totale di circa 270mila posti letto.

Sebbene negli ultimi dieci anni si sia registrato un incremento del 20% della capacità complessiva, la crescita dell’offerta non è stata sufficiente a tenere il passo con l’evoluzione della domanda. Per quanto riguarda l’assistenza ospedaliera, il Paese conta circa 1.000 strutture, di cui quasi la metà (485) sono istituti privati accreditati. Il numero totale di posti letto ospedalieri è circa 216.000, di cui 45.000 situati nelle strutture private accreditate. La Lombardia concentra il maggior numero di posti letto, seguita da Lazio, Piemonte e Campania.

Come anticipato nei tavoli di lavoro 2026 della Community TEHA, il settore healthcare sta vivendo un processo di maturazione sotto il profilo finanziario e organizzativo.

Il 2025 ha segnato un’accelerazione significativa, con volumi di investimento pari a circa 650 milioni di euro, più che triplicati rispetto all’anno precedente.

Dopo una fase caratterizzata prevalentemente da operazioni singole e slegate tra loro, si registra un ritorno a operazioni portafoglio, ovvero transazioni su insiemi strutturati di asset, sia nel segmento care (Rsa e strutture per anziani) che nel segmento cure (ospedali e cliniche), segnalando un crescente livello di maturità e strutturazione del mercato e una rinnovata fiducia da parte degli investitori. I rendimenti delle strutture assistenziali di fascia prime si sono stabilizzati al 5,75% nel quarto trimestre del 2025, dopo una fase di compressione registrata nel corso dell’anno. Questo livello, ancora superiore alla media europea, continua a rendere il mercato italiano attrattivo per gli investitori internazionali, che vedono un potenziale di rendimento in un contesto di progressivo allineamento agli standard europei. La domanda di capitale è sostenuta soprattutto da investitori specializzati, orientati verso strutture di qualità e modelli gestionali in grado di integrare servizi sanitari e assistenziali, migliorando la continuità della cura e l’efficienza del sistema.

Il rischio è che queste dinamiche di mercato tendano a privilegiare contesti più attrattivi sotto il profilo economico, con il rischio di accentuare gli squilibri territoriali e sociali esistenti. La sfida per il settore healthcare in Italia non è quindi esclusivamente quantitativa, legata all’esigenza di incrementare la capacità, ma emerge la necessità di garantire un’equa distribuzione dei servizi, qualità dell’assistenza e sostenibilità nel lungo periodo. In questo scenario, la capacità di coordinare politiche pubbliche, investimenti privati e modelli gestionali innovativi rappresenta un passaggio cruciale per rispondere in modo efficace a una trasformazione strutturale già in atto.

In copertina:  © Riva del Garda, Welcoming Citadel, aerial view – Cino Zucchi Architetti, photo by Davide Galli