Tra cooperazione e fondi, l’Italia del real estate si trova davanti a una nuova sfida: costruire modelli scalabili e regole chiare e uniformi per l’abitare, in tutte le sue declinazioni (dal residenziale convenzionato alle forme ibride di student housing e senior living, fino ai grandi processi di rigenerazione urbana).

È da questa esigenza che ha preso abbrivio l’edizione di Platform Real Estate 2025, organizzata da Platform e PPAN all’Auditorium del MAXXI di Roma, dove per due giornate si sono confrontati i protagonisti della filiera: investitori, sviluppatori, asset manager, rappresentanti istituzionali, progettisti, consulenti e imprese. Un dialogo serrato, moderato da Paola Pierotti, giornalista di PPAN, che ha messo al centro uno dei nodi centrali del settore: innovare l’abitare in Italia, il che significa cucire capitali, progetti e comunità.

Secondo Mirko Tironi, partner di Lumi, c’è un “prima e un dopo” nel residenziale italiano. E la linea di frattura è netta: «il mercato dopo gli anni 2004–2012 – ricorda Tironi – si blocca» per poi ripartire nel 2015 con una domanda di sostituzione e una spinta all’innovazione «che nel real estate non era mai stata un elemento rilevante». Il punto, oggi, è trasformare quell’innovazione in una filiera.

Tironi è esplicito: «In Italia non siamo riusciti a mettere a terra le nostre idee perché, quando il capitale arriva solo ed esclusivamente da investitori internazionali, si perde tutto il mondo di sviluppatori e di operatori italiani e il sistema resta esposto».

La ricetta è chiara: «dobbiamo lavorare sul mercato domestico per far sì che la community del real estate diventi forte e smettere di imparare per forza dall’estero».

Sul versante della cooperazione interviene Alessandro Maggioni, presidente del Consorzio cooperative lavoratori (Ccl). La sua bussola è identitaria: «la cooperazione vera guarda l’eternità», con una logica intergenerazionale che rifiuta strumenti che «snaturerebbero la nostra identità». Non a caso definisce l’alleanza con Coima «diavolo e acqua santa», ma dentro ad un impianto perequativo capace di estrarre risorse dall’edilizia convenzionata per finanziare quella che Maggioni definisce «edilizia economico popolare». E sul tema delle scorciatoie regolative, Maggioni avverte: «la città non è un hedge fund: servono processi di consenso sul territorio, altrimenti il motore rischia di incepparsi».

Dal lato capitali, Giancarlo Patri, partner e head of investment management di Kervis, fotografa il trend più ricercato dagli investitori: «oggi esiste invece un interesse particolare verso la piattaforma operativa e la piattaforma tecnologica». Perché? Scalabilità dei format (studentati e build-to-rent, ad esempio), protezione dall’inflazione, margini da gestione. Ma con un caveat: «ci vogliono figure nuove e una regia capace di passare dall’edificio al quartiere». Qui entra il placemaking con usi temporanei, che trasformano aree in laboratori di idee e producono data point in vista della fase commerciale, con l’obiettivo di riattivare piazze, programmare eventi, testare funzioni e mix prima che il progetto sia ultimato.

Il termometro della domanda lo porta Micaela Musso, amministratore delegato di Abaco: «la casa che gli italiani cercano è di proprietà e poi deve essere luminosa, a qualunque età l’acquistino». Negli accessori vince il verde: «gli orti urbani battono il co-working – spiega l’ad di Abaco – e persino gli spazi attrezzati per i cani battono gli spazi per i bambini». Il trade-off localizzativo è esplicito: «più periferie e infrastrutture solide – dice Musso – sui segmenti emergenti del real estate, il mercato di potenziali acquirenti deve ancora imparare tanto: tra senior living e formule ibride dal 70 al 90% non sanno cosa sia o non sono interessati», mentre incombe il ciclo demografico, rappresentato da 18 milioni di baby boomers che hanno esigenze crescenti di accessibilità e servizi.

Musso lega qui innovazione e tecnologia: «noi abbiamo bisogno di comunità e di relazioni: una parte dei servizi passerà necessariamente dalle tecnologie – dalla sicurezza domestica al monitoraggio delle fragilità – per renderli sostenibili».

Sul fronte delle residenze per studenti, Maria Sole Insinga, partner di Dentons, vede un fortissimo interesse, trainato dagli operatori internazionali e da formule ibride: «l’alloggio per lo studente non è più visto soltanto come una “camera in condivisione” con altri studenti, ma un modello di living diverso con pacchetti di servizi e uso simili a quelli del segmento alberghiero». Il collo di bottiglia resta giuridico: «manca una normativa nazionale organica – sottolinea Insinga – che unifichi prassi e incentivi tra regioni e renda gli investimenti più leggibili in ogni luogo in cui si decida di sviluppare questa tipologia di immobili».

Dal punto di vista accademico, Marzia Morena, co-fondatrice di Rec (Real estate center) Politecnico di Milano, propone un cambio di frame: «l’innovazione, oggi, nasce dal pensiero». Sui senior non basta invocare “la prossima asset class”: servono programmi trasversali, ricerca applicata e partenariati stabili». «Stiamo lanciando una joint research partnership – spiega Morena – in vista di una domanda abitativa che arriverà a ondate e la risposta richiede investimento paziente». Sul mismatch tra rigenerazione ed emergenza, la chiosa di Morena è onesta: «la risposta, mi spiace dirlo, ma nell’immediato non c’è: bisogna fermarci tutti, riflettere e scegliere ora gli ingredienti per un obiettivo futuro».

In copertina: Platform Real Estate 2025 ©PPAN