Serve occuparsi dell’invecchiamento delle nostre città, oltre che di quello delle infrastrutture. Il viceministro del Mit Edoardo Rixi, alla platea del real estate riunita a Rapallo, porta il tema delle «numerose costruzioni non di qualità che in prospettiva hanno necessità di urgenti investimenti». E cita la legge al Senato in fase di approvazione: «credo debba essere approvata rapidamente e nel caso andrà aggiornata. Dobbiamo iniziare a trasformare le nostre città». E ancora, «capitale pubblico e privato devono andare a braccetto, il pubblico non sa assorbire questi investimenti, servono misure di carattere fiscale».

Gli obiettivi del Governo? Aprire al privato, spingere sulla rigenerazione urbana e rivedere le regole urbanistiche. E dalla parte degli operatori un’unica richiesta: «certezza dei tempi e del diritto acquisito», con la voce di Davide Albertini Petroni presidente di Assoimmobiliare.

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Rixi aggiunge alla priorità il tema della logistica, che vale il 20% del mercato in Italia, e quello della portualità, per dare un’offerta di sistema-Paese

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In generale, il mercato immobiliare italiano vive una fase di maturazione, ma la sfida principale non è solo attrarre nuovi capitali, bensì valorizzare il patrimonio esistente, spesso inutilizzato. È quanto emerso dal Forum Scenari Immobiliari, in corso a Rapallo, dove istituzioni, investitori e operatori si confrontano sulle nuove strategie e insistono sulla «necessità di una riforma normativa capace di sostenere lo sviluppo».

Generali Real Estate ha portato il suo contributo al dibattito con una visione internazionale. «Abbiamo assistito a un cambio di passo radicale – ha spiegato Mavilo Colianni, Head of Transactions per la regione Sud Europa presso Generali Real Estate – oggi il 65% dei capitali arriva dal mondo anglosassone, USA e Regno Unito, ma anche da Francia e Germania.

L’Italia ha acquisito consapevolezza di poter competere al pari degli altri Paesi europei. Milano e Roma hanno risposto in modo chiaro alla domanda dei capitali internazionali, ma per crescere dobbiamo ampliare il focus oltre uffici e commerciale. Se restiamo fermi su questi due asset class, rischiamo nel prossimo futuro».

Come player istituzionale, Alessia Rimmaudo, direttore centrale della Direzione Partecipazioni societarie e politiche di investimento per l’innovazione dei servizi INPS, ha sottolineato un orientamento agli investimenti sociali: «Il nostro obiettivo non è solo la valorizzazione immobiliare, ma anche la creazione di un impatto positivo. Puntiamo a student housing, senior living, co-living e digitalizzazione, impiegando risorse dirette per sostenere le categorie più svantaggiate. Non investimenti speculativi quindi, ma di welfare generativo».

Anche la Fondazione Enpam si muove nella stessa direzione. «Abbiamo scelto di ridurre la proprietà immobiliare diretta per affidarci ai fondi – ha spiegato Luigi Mario Daleffe, vicepresidente della Fondazione – e tra le numerose nuove iniziative stiamo lavorando a un fondo immobiliare per gli ambulatori dei medici di famiglia: strutture di prossimità, moderne e organizzate, che migliorino il servizio ai cittadini».

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La valorizzazione del patrimonio ha catalizzato l’attenzione, attraverso una ricerca anticipata al Forum e che mostra che a Milano e Roma il 13% degli spazi risulta inutilizzato, con punte del 27% negli uffici della Capitale. «Prima di dire che manca prodotto – ha sottolineato Mario Breglia – bisogna lavorare su ciò che c’è: spazi abbandonati che possono diventare coworking, palestre, centri sanitari o poli di servizi»

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In questa logica di diversificazione dell’offerta, Poste Italiane, con la voce di Paolo Gencarelli, responsabile immobiliare del gruppo, ha portato un esempio concreto. «Crediamo nella rete fisica come vantaggio competitivo. Abbiamo 13mila uffici postali, molti più della Francia, e non intendiamo chiuderli.

Al contrario, stiamo investendo 1,2 miliardi per ristrutturarne 7.000 entro il 2026, installando colonnine elettriche in almeno 5.000 punti. L’idea è quella dell’one stop shop per servizi, dal rilascio del passaporto alla vendita di energia». E sulla logistica Gencarelli aggiunge: «siamo partiti tardi sull’e-commerce, ma stiamo colmando il gap.

Con la nostra nuova Sicaf operiamo conferendo il patrimonio e costruendo progetti insieme agli operatori economici, acquistando i terreni e sviluppando immobili moderni per la logistica dell’ultimo miglio. È un percorso che facciamo con il mercato, non da soli».

Nei corridoi, ma anche in sala, rimane protagonista il punto critico della fragilità normativa, con riferimento al “caso Milano”. «Quando una norma tecnica diventa materia penale – il commento di alcuni operatori – si crea un’incertezza che scoraggia i capitali esteri. Servono regole stabili e uguali da Milano a Caltanissetta».

Una nuova era ma anche un’Italia a due velocità: da un lato attrattiva per i grandi fondi, oggi con qualche domanda in più sulla reputation del nostro Paese, dall’altro ancora frenata da vincoli normativi e molte occasioni mancate a partire dalla fotografia dei tanti vuoti sottoutilizzati. La sfida? Trovare strumenti e strade per coniugare impatto sociale, transizione ecologica e nuove forme di living.

Sull’emergenza abitativa, Assoimmobiliare chiede a Rixi un punto sul Piano Casa ma Rixi si concentra sul dialogo Stato-Regioni, richiama le zone colpite dai recenti terremoti, l’aumento dei prezzi delle case e le case presenti ai piedi del Ponte sullo Stretto.

Sul Piano Casa pertanto resta un punto di domanda. Rixi però rilascia un commento sul “caso Milano”: «Eravamo disponibili a sanare la situazione milanese, ma parte delle forze politiche e l’amministrazione di Milano ci hanno fermato. La certezza del diritto serve anche al settore pubblico per far lavorare più serenamente le Pa».

E aggiunge, nel merito della priorità sull’abitare: «il Governo nei prossimi mesi aprirà sul tema casa in termini normativi, fiscali e di prospettive. Con attenzione ai redditi medio-bassi a chi non trova equilibrio tra affitti e mobilità del lavoro».

In copertina: © Adobe Stock