Governance, la sfida da vincere nei giochi del 2026

Se Milano Cortina sarà la prima Olimpiade Esg come ha sottolineato Silvia Maria Rovere, presidente di Assoimmobiliare, il fattore governance resterà determinante. «Nel settore immobiliare – sottolinea Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari e curatrice del rapporto promosso da Scenari Immobiliari e Risanamento – le ricadute rilevabili di un evento come le Olimpiadi possono essere individuate nella crescita dei valori immobiliari, soprattutto nel settore residenziale, tenendo presente il livello di maturità e la fase del ciclo di mercato del territorio ospitante, sostenuti e accelerati dal successo dell’iniziativa. In generale, se il mercato si trova in una fase espansiva, o almeno di stabilità, il grande evento contribuisce ad accelerare la crescita, con aumenti della domanda e delle quotazioni superiori rispetto alla media nazionale. Al contrario, se il mercato è in fase discendente, l’immissione di importanti volumi di nuova offerta, in presenza di domanda in rallentamento, rischia di aggravare lo squilibrio tra domanda e offerta, con conseguente abbattimento dei valori. In generale, l’andamento dei prezzi è superiore nelle città che ospitano il grande evento rispetto alle medie nazionali. Il divario è imputabile a un’ampia serie di variabili, di carattere economico, finanziario, politico, demografico, sociale, ma certamente l’organizzazione, una buona governance, una buona attività di marketing, e soprattutto, buone infrastrutture e funzioni immobiliari di un grande evento sono determinanti in tal senso».

Regina De Albertis, presidente Assimpredil ha ribadito il ruolo di «acceleratore di un grande evento, ad esempio in riferimento ai modelli d’uso dello spazio pubblico. Siamo tutti consapevoli che Milano deve ormai giocare una partita di città allargata, collegando i territori e scommettendo sulla città metropolitana, per questo il tema della governance è centrale. Il modello Expo è un riferimento di successo, perché tutti hanno scommesso su un obiettivo comune e l’eredità nel medio periodo non è stata solo materiale (infrastrutture e servizi) ma anche in termini di capacità di costruire relazioni, di coinvolgimento per obiettivi condivisi». De Albertis, anticipando i temi della prossima Safe Week (in programma a Milano a fine aprile) ricorda il progetto di formazione sulla sicurezza dei cantieri, i protocolli fatti «e l’impegno in vista del 2026 e prima ancora con il Pnrr a tenere insieme complessità dei progetti e tempi stretti».

Sfide ma anche qualche preoccupazione, e dai costruttori l’elenco delle criticità sotto i riflettori della filiera è ormai noto: il caro-materiali con costi aumentati fino al 30%, la mancanza di manodopoera, la situazione in via di peggioramento con la crisi geopolitica. «Non si può scaricare il problema su un anello della filiera, la causa di forza maggiore – ha ricordato De Albertis – è stata stralciata dal decreto energia in ultima battuta. I valori delle opere pattuite qualche mese fa non sono più attuali. Serve guardare al futuro suddividendo il rischio in tutta la filiera».

Sulla bilancia delle opportunità legate alle Olimpiadi Carlo Cerami, presidente di Redo sgr, aggiunge la sfida della partnership tra pubblico e privato. Nel dibattito cita il caso dello stadio milanese e dice «quando ci sono grandi investitori privati che concorrono alla rigenerazione, la ricaduta deve essere tangibile. Ci aspettiamo questo per l’area di San Siro. Restando a Milano, un caso positivo è senz’altro la trasformazione a Sud Est, per tanti anni desolata, con il rilancio di Santa Giulia. Come Redo – racconta – abbiamo sviluppato appartamenti per 1.800 abitanti a ridosso di quest’area e abbiamo dialogato con Risanamento. Qui è stato aperto un nuovo capitolo che oggi si misura con il forte richiamo da parte degli investitori». Torna in gioco il tema della governance: «se si vuole puntare sul partenariato pubblico-privato, la convergenza degli investitori non si potrà trovare in regime di contabilità pubblica. La straordinaria stagione dell’Expo ­– ricorda Cerami – vede ancora aperta la partita con la Corte dei Conti che ha chiesto la condanna agli amministratori del tempo per aver chiuso delle negoziazioni con gli imprenditori per portare a segno gli obiettivi». Se oggi il privato dialoga con il pubblico, le regole sono quelle pubbliche; ecco che gran parte dei privati – e l’hanno confermato apertamente nel talk Scenari Immobiliari-Risanamento anche rappresentanti di Generali Real Estate, Coima e Hines – preferisce non partecipare alla scommessa. Tra l’altro le partecipate sono estranee al tema. Cerami ha allargato la riflessione sostenendo che «il Pnrr soffre di eccessivo dirigismo e rischia di perdere la sua scommessa su modelli procedimentali che vedono nella partnership pubblico privata di scuola europea e anglosassone, un modello che in Italia fatica ad affermarsi». Il riferimento è anche alle iniziative del Pinqua dove è in campo il privato, per le quali le convenzioni sono a rilento. La governance Milano-Cortina potrebbe fare scuola e spronare all’aggiornamento della prassi.

In copertina: foto delle Olimpiadi, tratta dal sito milanocortina2026.org