Roma, la visione di Veloccia dopo le nuove Nta: «Premi alla qualità, disincentivi contro l’abbandono»

Tre anni per aggiornare le regole operative del Piano regolatore, nel corso di una consiliatura iniziata nel novembre 2021. L’approvazione definitiva delle nuove Norme tecniche di attuazione offre all’assessore all’Urbanistica di Roma Capitale, Maurizio Veloccia, l’occasione per tracciare un bilancio del lavoro svolto dall’amministrazione Gualtieri e delineare la visione che mette in relazione rigenerazione delle periferie, qualità progettuale, politiche abitative e capacità di attrarre investimenti. Si tratta del primo intervento organico sulle disposizioni entrate in vigore con il Prg del 2008. La variante interessa 67 articoli e traduce in strumenti più agevolmente applicabili alcuni principi già contenuti nel Piano: contenimento del consumo di suolo, policentrismo, tutela ambientale, mobilità su ferro e trasformazione della città esistente. Avviato nel giugno 2023, l’iter ha previsto due passaggi in Assemblea capitolina, audizioni, lavori nelle commissioni e l’esame di oltre mille osservazioni.

Nella lettura di Veloccia, l’obiettivo non è soltanto accelerare singole operazioni, ma consolidare un quadro nel quale semplificazioni e premialità siano accompagnate da qualità dell’architettura, intervento pubblico sulla casa e controllo democratico delle scelte.

Assessore, a quasi cinque anni dall’insediamento della Giunta Gualtieri, che cosa rappresenta l’approvazione delle Nta nel bilancio del lavoro svolto sull’urbanistica?

È un passaggio rilevante, perché le regole operative del Piano regolatore erano rimaste sostanzialmente invariate dal 2008.

Le nuove Nta sono pienamente operative, anche se saranno accompagnate da ulteriori provvedimenti attuativi, a partire dal regolamento sull’housing sociale.

Abbiamo cercato un punto di equilibrio tra due posizioni opposte: il nostro convincimento è che sia possibile governare lo sviluppo della Città mentre c’è chi vorrebbe superare la pianificazione pubblica attraverso una deregolamentazione generale.

La scelta è stata intervenire sulle regole di attuazione senza riscrivere l’intero Prg. Quale valutazione vi ha portato in questa direzione?

La priorità era rendere rapidamente più aggiornato e funzionale il quadro urbanistico della città. Avviare la redazione di un nuovo Prg avrebbe richiesto tempi incompatibili con questa esigenza, potenzialmente fino a dieci anni, mentre per completare la variante alle Nta ne sono serviti già tre. Inoltre, l’impianto del 2008 mantiene elementi strategici tuttora condivisibili: il policentrismo, la salvaguardia del sistema ambientale, il superamento dell’espansione urbana e il ruolo del trasporto su ferro. La criticità riguardava soprattutto la mancata attuazione di molte delle sue previsioni, più che la necessità di sostituirlo integralmente. In assenza di una nuova legge urbanistica regionale e di una riforma nazionale, un nuovo Prg avrebbe significato riproporre uno strumento unitario e rigido, destinato a richiedere anni di elaborazione e con il rischio di risultare già datato al momento dell’entrata in vigore.

Per investitori, sviluppatori e progettisti, cosa cambia concretamente?

Il primo campo di intervento riguarda circa 9mila ettari della cosiddetta “Città da ristrutturare”, dove molti programmi di rigenerazione non sono mai partiti. Le nuove norme consentono di procedere per stralci e per ambiti, rendono più flessibile l’attuazione e ampliano il ricorso al permesso di costruire convenzionato per opere pubbliche, urbanizzazioni e servizi.

L’obiettivo è superare procedimenti troppo complessi, soprattutto nei territori caratterizzati da proprietà frazionate, senza rinunciare agli impegni pubblici connessi alle operazioni private.

Qual è il sistema delle premialità?

Per la sostituzione edilizia è previsto un incentivo diretto pari al 20% della superficie utile lorda legittimamente demolita, al di fuori della città storica. La percentuale può arrivare al 25% attraverso il coordinamento con il Regolamento edilizio e con l’adozione di soluzioni avanzate sul piano ambientale, come l’efficientamento energetico, il risparmio idrico, l’incremento della permeabilità dei suoli e il contrasto alle isole di calore.

Nelle aree più complesse, dove non basta sostituire un singolo edificio ma occorre ridisegnare una porzione di tessuto urbano e programmare opere pubbliche, l’incentivo può raggiungere il 35% attraverso un piano attuativo. La maggiore premialità serve a bilanciare la complessità dell’operazione e a renderla economicamente sostenibile.

Le norme prevedono anche dei disincentivi. Quando?

Il principio è premiare chi interviene e penalizzare l’inerzia di fronte a immobili pericolosi, abbandonati o gravemente degradati. Roma Capitale potrà censire questi edifici e, nei casi di mancata messa in sicurezza da parte della proprietà, intervenire in danno applicando specifici disincentivi urbanistici. Allo stesso tempo, chi demolisce un fabbricato insicuro senza avere immediatamente le condizioni economiche per ricostruirlo potrà conservare il diritto edificatorio, iscrivendolo nel Registro dei crediti edilizi. In questo modo si separa la rimozione del pericolo dalla successiva ricostruzione e si incentiva almeno l’eliminazione immediata del degrado.

A cosa serve il Registro dei crediti edilizi?

Serve anzitutto alla trasparenza. Roma ha una lunga storia di compensazioni e di diritti edificatori rimasti “in volo”, difficili da monitorare e, in alcuni casi, esposti al rischio di passaggi opachi o vendite multiple. Un registro unico consente agli uffici di conoscere la consistenza dei diritti e al mercato di individuare le potenzialità edificatorie disponibili. Può quindi facilitare anche l’ingresso di operatori nuovi, riducendo la dipendenza da catene di intermediari e rendendo più leggibile il funzionamento delle compensazioni.

Come entrano nelle nuove regole il diritto alla casa e l’housing sociale?

L’housing sociale viene riconosciuto come standard aggiuntivo e comprende anche forme dell’abitare come student housing e senior housing, da convenzionare con Roma Capitale per assicurare canoni effettivamente calmierati. Inoltre, il contributo straordinario generato dai cambi di destinazione d’uso potrà essere destinato alle politiche pubbliche per la casa, quindi all’acquisto di alloggi o ad altre misure di sostegno all’abitare. Nella città storica, in particolare, per i cambi di destinazione verso il residenziale è previsto che il 20% dell’intervento sia riservato all’housing sociale oppure, in alternativa, che venga versato a Roma Capitale il corrispondente onere straordinario, vincolato alle politiche abitative pubbliche.

Come pensa di tenere insieme l’incentivo alla trasformazione con la necessaria qualità dei progetti?

La qualità viene presidiata su più livelli. Sugli immobili vincolati e nell’area Unesco interviene la Soprintendenza statale. La Sovrintendenza Capitolina mantiene invece un ruolo di controllo sugli immobili della città storica non sottoposti a tutela statale, valutando non soltanto la conservazione, ma anche la capacità trasformativa e il livello qualitativo delle proposte. Le soluzioni possono essere innovative, purché adeguate al contesto. Ancora, per gli immobili non vincolati della città storica opera, inoltre, il Comitato per la qualità dell’edilizia. A questi presidi si aggiunge un incentivo urbanistico del 5% per le operazioni complesse affidate attraverso concorsi di progettazione.

A Roma sono stati recentemente indetti concorsi per l’area dell’ex Fiera o per l’ex Ama Montagnola. Soddisfatti della scelta che, come Amministrazione, avete favorito?

Il concorso non deve essere considerato un adempimento formale, ma uno strumento per elevare il livello delle trasformazioni. Il premio del 5% serve a renderlo conveniente anche per gli operatori privati. Il traguardo più ampio è sedimentare una cultura della qualità diffusa, che non riguardi soltanto gli edifici iconici o il centro storico, ma anche le opere pubbliche e quelle realizzate a scomputo.

Non è accettabile che la qualità cambi radicalmente a seconda del quartiere nel quale si interviene.

E per la città storica? Conservazione o trasformazione?

Rimane un ambito sottoposto a regole più rigorose e senza incrementi volumetrici, ma non deve diventare una parte immobile della città. Le trasformazioni vengono graduate in relazione ai diversi tessuti e alla qualità degli edifici. Un esempio è l’ampliamento della superficie massima per le medie strutture di vendita, che passa dal precedente limite di 250 metri quadrati a mille metri quadrati. Nel tessuto medievale il tetto resta invece fissato a 500 metri quadrati, in accoglimento delle indicazioni della Soprintendenza. Si supera così un limite considerato antistorico, mantenendo una disciplina differenziata nei contesti più delicati.

A Roma in questi ultimi mesi molti progetti incontrano opposizioni civiche, dagli ex Mercati generali al recente The Social Hub di San Lorenzo, fino allo stadio di Pietralata, da Villa Bianca in zona Nemorense a Viale Caravaggio a Tor Marancia. Come si conciliano velocità, investimenti e consenso?

La prima condizione è mantenere un governo pubblico forte. Le trasformazioni non possono essere consegnate “chiavi in mano” ai privati e valutate soltanto a posteriori. Devono passare attraverso procedure trasparenti e il vaglio degli organi democraticamente eletti. Semplificare non significa ridurre il controllo pubblico o comprimere la partecipazione. Occorre però anche distinguere le cause dagli effetti: dietro la contestazione di uno studentato privato può esserci un bisogno reale e inevaso: la mancanza di studentati pubblici. La risposta non è impedire l’iniziativa privata, ma costruire un welfare pubblico capace di affiancarla. Lo stesso vale per il verde: la domanda di maggiori spazi vegetali è legittima e va ascoltata, ma non si può descrivere come parco un’area interamente impermeabilizzata soltanto per opporsi alla sua trasformazione. Dove il verde esiste va tutelato e valorizzato; dove manca bisogna crearlo.

E quindi, quale Roma immagina nei prossimi cinque o dieci anni?

Una città che diventi un hub internazionale dell’innovazione, della ricerca e della creatività. Roma deve continuare a investire sul turismo e sulla rigenerazione delle periferie, ma deve anche attrarre talenti, competenze, imprese, manager e grandi gruppi. La Capitale possiede un sistema universitario, scientifico e post-universitario di primo livello. La sfida è collegarlo maggiormente alle imprese, alle nuove tecnologie e agli investimenti, superando un modello fondato prevalentemente sul pubblico impiego, sull’espansione urbana e sulla turistificazione di massa. La rigenerazione fisica deve procedere insieme alla costruzione di una società della conoscenza.

In questa visione ritorna il rapporto tra progetto e governo pubblico richiamato dalla mostra dedicata a Carlo Aymonino, in occasione del centenario della sua nascita, a Pesaro?

Sì. L’esperienza dell’architetto Aymonino che è stato anche assessore al centro storico di Roma, mostra che l’attività dell’amministratore e quella dell’intellettuale non sono necessariamente separate. Il suo lavoro sul centro storico, sul patrimonio comunale, sull’Urban Center e sullo spazio pubblico indicava un approccio preciso: conoscere la città prima di trasformarla e restituirla ai suoi abitanti attraverso il progetto pubblico. La qualità urbana non deriva quindi soltanto dalle norme, ma dalla capacità dell’amministrazione di interpretare Roma, raccontarne le trasformazioni e costruire luoghi nei quali i cittadini possano comprenderle e discuterle. È il filo che collega tutela, innovazione e responsabilità pubblica.